美國商業地產｜Sunbelt 城市系列：鳳凰城
- 產業觀察
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為什麼鳳凰城成為 Sunbelt 【註】焦點？從製造升級看商業地產的結構轉變
近年來，美國商業地產討論中，「Sunbelt」這個詞彙頻繁出現。
它指的不是單一城市，而是一條橫跨美國南部與西南部的成長帶——從亞利桑那、德州到佛州、喬治亞與北卡羅來納。這些城市正持續吸引人口與企業移入，改變美國長期以來以東北與西岸為核心的經濟版圖；代表城市如：Phoenix、Austin、Dallas、Miami、Atlanta、Raleigh-Durham。
在這條成長帶之中，鳳凰城（Phoenix）逐漸成為具有代表性的觀察案例。
一座城市的再定位：從退休型城市到製造重鎮
過去，鳳凰城常被視為退休族群與房地產驅動型城市。然而，近十年間，城市結構已出現明顯改變。半導體與高科技製造的重大投資，讓鳳凰城逐步從「居住型城市」轉型為「產業型城市」。以台積電（TSMC）與 Intel 為代表的先進製造業布局，帶動供應鏈企業進駐與高薪就業機會，形成產業聚落效應。這樣的變化，不僅影響就業結構，也重新塑造住宅與商業需求。
這種轉型提醒我們：
商業地產的長期動能，往往來自產業結構的改變，而非短期消費波動。
產業 → 人口 → 住宅 → 商業：城市成長的邏輯鏈
鳳凰城近年的發展邏輯相當清晰：
產業投資→ 高薪就業增加→ 人口淨移入→ 住宅需求成長→ 社區型零售與商業擴張
半導體與高科技製造聚落形成後，帶來穩定且具購買力的人口結構。相較純觀光或退休導向城市，這種以產業為核心的成長模式，對餐飲與生活型品牌更具長期支撐力。鳳凰城長期為全美人口淨移入前段班城市，住宅市場吸納能力強，顯示消費基礎並非短期現象。從宏觀條件來看，鳳凰城具備「成長型市場」的基本門檻。
與紐約、芝加哥等傳統商業核心不同，鳳凰城的商業並非歷史累積形成，而是伴隨人口與產業外溢逐步生成。
這種由「產業帶動」的城市成長模式，值得商業地產業者深入觀察。
車本城市與郊區型商業的現實
鳳凰城是一座典型低密度、車本導向城市。高速公路網絡串聯住宅社區與商業節點，商業發展高度依賴車流。
在這樣的城市結構中，Power Center、Grocery-anchored Retail 與 Lifestyle Center 成為主流商業型態。市中心商業並非唯一核心，郊區反而是成長最快的區域。
這與亞洲高密度、捷運導向的商業模式存在明顯差異。我們要理解城市型態，往往比理解單一商場更重要。
CBRE 2026 市場展望報告 - 零售市場 ：全美前五租金成長城市
Phoenix 為全美前五大租金成長零售市場
過去一年租金成長 4.9%
2026 年預測仍成長 1.3%
空置率低
新建案多為「已預租」
發展集中在郊區新興區域（Buckeye、Queen Creek 等）
對有意進入市場者可解讀如下：
零售需求強
高品質空間供給有限
郊區成為主戰場
CBRE 鳳凰城 CRE 市場報告 推薦連結
Sunbelt 的共通特徵：成本、人口與企業流動
從更宏觀的角度來看，Sunbelt 城市的崛起並非偶然。
高成本州的企業與人口外移，使得低稅負、土地供應充足、生活成本相對合理的城市受益。鳳凰城正是承接這波人口與產業流動的重要節點。
然而，成長也伴隨挑戰：
基礎建設壓力
水資源管理議題
房價與租金上升
對單一產業的依賴風險
因此，對於任何關注國際市場的產業人士而言，鳳凰城應被視為一個結構轉型中的城市，而非單純的「投資熱點」。
幾個重大投資徹底改變了鳳凰城的定位，衍然成為 Sunbelt 2.0 版的代表城市：
TSMC 超過千億美元投資
Intel Fab 52 擴建
資料中心與供應鏈企業進駐
生技與醫療產業擴張
對台灣產業的啟示
鳳凰城的案例，提供幾個值得思考的方向：
產業升級如何影響城市商業版圖
郊區型城市如何形成穩定消費基礎
住宅市場與零售需求的相互支撐
產業外移對生活機能配置的影響
在全球供應鏈重組與地緣政治變化的背景下，城市發展的邏輯正在改寫。理解這些變化，有助於我們更全面地看待商業地產的未來角色。
結語：觀察城市，比追逐熱點更重要
Sunbelt 並非短期現象，而是人口與產業重心轉移的長期趨勢。
鳳凰城正站在這條趨勢帶的核心位置，其發展過程所呈現的產業與城市互動模式，對商業地產業界而言，具有持續觀察與交流的價值。
在產業快速變動的年代，理解城市如何因產業而改變，或許比單一投資決策更值得關注。
（本系列文章由 ChatGPT 協作）
【註】Sunbelt 城市特徵：
相對溫暖氣候
稅負與土地成本較低
人口持續淨移入
企業外移承接能力強
郊區型城市發展模式
疫情後，高生活成本州（如：加州、紐約）的企業與居民加速外移，Sunbelt 城市成為主要承接地。這種人口與資本流動，對住宅、商業與產業不動產均產生深遠影響。
