海外研究

亞利桑那正從工廠經濟走向生活圈經濟 過去十多年，美國各州的經濟發展呈現明顯分化，而亞利桑那州（Arizona）正逐漸從過去以退休人口、觀光與房地產聞名的「太陽帶州（Sun Belt）」代表，轉型為美國最重要的高科技製造基地之一。根據之前公布的2026年第一季經濟數據，亞利桑那州不僅GDP成長率排名全美第一，國際投資吸引力亦高居全美首位，代表這波成長並非短期景氣循環，而是產業結構全面升級所帶來的新一輪長期發展。 對於商業不動產與購物中心產業而言，真正值得關注的，不只是住宅價格上漲，而是整個市場需求的結構正在改變。人口、企業、資本與消費能力同步移入，使亞利桑那逐漸形成新的商業生態系，也為零售、商業設施及投資市場帶來更多機會。 GDP 全美第一背後 不只是景氣復甦 根據 CSI Economic Momentum Index，亞利桑那州目前已躍居全美GDP成長最快的州，同時在2020至2025年間累積吸引超過1,950億美元國際投資，排名全美第一。 這項數據的重要性在於，亞利桑那的成長並非依賴單一產業，而是來自製造業、科技業、物流、能源、醫療及

日本百貨轉型的重要里程碑 TOD商業模式的新典範 2026年6月底，Yodobashi Camera 正式進駐池袋西武百貨，營業面積約1萬坪，不僅成為關東最大級旗艦店之一，也宣告日本百貨產業正式邁入新的發展階段。這項改變並非單純引進一家家電量販店，而是從傳統百貨經營模式，轉向以「高頻率生活消費」為核心的都市型複合商業設施（Urban Lifestyle Center）。 為Yodobashi尚未進駐前的池袋西武百貨（拍攝於2025年11月）。 我們都知道，日本私鐵的開發，除了鐵道之外，還有沿線的商業設施及商辦大樓，百貨公司（如池袋的東武/西武百貨，新宿的小田急/京王百貨，澀谷車站周邊的東急集團各大型商場高樓，大阪梅田的阪急/阪神以及沿線的阪急百貨，大阪天王寺阿部野的近鐵百貨，名古屋車站的名鐵百貨等等)、住宅、運動場(西武巨蛋、阪神甲子園等球場）等等的商業地產開發項目，各個都是實打實的 TOD模式（Transit-Oriented Development，交通導向開發）。 先回顧整個西武百貨的事件，2022年底，西武百貨的母公司 Seven & i

過去2-3年，如果你來到亞利桑那鳳凰城北區，很難不注意到這裡正在發生的變化。以前從機場開車往北，大部分人看到的是沙漠、仙人掌與大片未開發土地。但今天，沿著台積電亞利桑那廠區周邊，已經開始出現新的住宅社區、商業開發案、飯店、醫療設施，以及越來越多熟悉的台灣面孔。 近日最受到關注的一筆交易，是由台灣團隊主導的 Taicoon Property Partners，在台積電廠區附近收購約 367 英畝土地，交易金額約 8,800 萬美元，折合新台幣超過 26 億元。如果加上未來整體開發規模，總投資金額預估將超過數十億美元。這件事情的重要性並不在於土地交易本身，而是在於它透露出一個訊號：台商在亞利桑那的投資，已經從生產基地擴大到生活圈建設。 這代表大家開始認真思考如何在這裡長期發展，而不是只是完成一個專案後離開。過去許多台灣企業赴美設廠時，通常採取較保守模式: 先租辦公室、租倉庫、租廠房，再依照客戶需求逐步擴張。但最近我們接觸到的企業主，討論的問題已經開始不同，他們問的不再是工廠租金多少，而是：如何為員工提供足夠的生活機能? 員工外派生活要如何適應

地方龍頭仍能生存，但必須成為區域唯一。 像是名古屋的JR名古屋高島屋、松坂屋名古屋，神戶大丸百貨，京都高島屋百貨等這些地方最具代表性的龍頭百貨、都突破1000億元。 另外，雖然排名前15名的百貨業績都相當高，但百貨公司多集中在大都會區。而一般地區型百貨近年仍持續大幅衰退，已逐漸被購物中心取代。

日本購物中心協會(JCSC) 每年出版的購物中心白皮書，2026年最新版則已經於6/1出刊。(購物中心情報站) 進行深度閱讀及分析後，重新匯整及翻譯當中的內容，並整理出【深度解讀】版本。從日本購物中心的現況來看，針對目前台灣購物中心及百貨零售業的環境與發展，提出見解與建議！ 【前言】 本摘要根據《2026年日本購物中心白皮書》(SC白書2026) 整理而成。2026 年的日本購物中心 ( Shopping Center, 以下簡稱 SC) 產業正處於「質變重於量變」的關鍵轉型期。在營建成本高漲與勞動力嚴重短缺的雙重夾擊下，傳統的擴張模式已不復見。取而代之的是既有資產的活化、精準的都市圈開發，以及生成式 AI 與節能科技的深度整合。 一、 2025年日本 SC 產業動向與市場現況 1. 新開幕數量創歷史新低 2025 年日本新開幕 SC 僅 18 家，較前一年的 38 家呈現腰斬式下滑，創下自 1975 年統計以來的新低紀錄。主因在於供給端的營建成本暴漲（受日圓貶值及物流費增加影響）與人力不足,導致開發商投資意願保守。新項目高度集中於大都市圈（如東

SAKURA MACHI Kumamoto（熊本櫻町，サクラマチ クマモト），是近年九州地區最具代表性的都市型複合商業開發案之一。於2019年開幕，基地位於熊本市中心櫻町，前身為老舊的熊本交通中心。若從外觀來看，它是一座新商場、一座空中花園、一個交通轉運站；但若從城市經營角度觀察，它其實是熊本市將交通、人流、觀光、商業、產業招商與都市更新整合後的都市核心戰略工程。對熊本而言，SAKURA MACHI 的誕生，並不只是增加購物空間，而是重新定義熊本市中心的競爭力。

從「防禦型資產」走向「成長型資產」的下一個十年 （本文經「購物中心情報站」同意轉載） 前言：曾被低估的購物中心，正在重新被市場定價 過去幾年，全球零售市場歷經疫情衝擊、電商崛起、升息循環與消費信心波動，不少人曾預言實體購物中心將逐漸失去競爭力。 然而，2026年的澳洲市場卻呈現截然不同的景象。 根據 CBRE 最新研究，澳洲購物中心不僅沒有衰退，反而正受惠於人口成長、就業擴張與所得提升三大結構性力量，重新展現其作為「現代生活基礎設施」的價值。 在供給有限、租金回升、空置率下降及投資資金回流的環境下，購物中心正逐步從過去被視為防禦型資產，轉變為兼具穩定現金流與成長潛力的投資標的。 澳洲零售市場的成長引擎：人口、工作與所得三重紅利 澳洲零售市場最大的優勢，並非來自消費刺激政策，而是來自長期的人口結構成長。 CBRE預估： 澳洲人口將由 2025 年的 2,760 萬人增加至 2035 年的 3,200 萬人未來十年新增人口達440萬人 其中約三分之二來自移民人口與此同時，就業市場持續強勁。 2020至2025年間，澳洲新增約280萬名就業人口，而未來

ONE FUKUOKA BLDG.，是2025年4月正式開幕的福岡最新大型複合商業設施，也是「天神Big Bang（天神ビッグバン）」都市再開發計畫中，最具代表性的核心項目之一。它不只是新商場，而是福岡試圖邁向「亞洲級都市中心」的重要象徵。

一座靠日常生活撐起來，球賽日再爆發的購物中心 （本文經「購物中心情報站」同意轉載） 多數人提到福岡的購物中心，都會先想到老字號的觀光地標-博多運河城CANAL CITY的人工運河及噴水池演出，或是2022年才開幕的三井LaLaport福岡以及鋼彈。但若從營運角度觀察，福岡PayPay巨蛋旁的#MARK IS 福岡ももち（Momochi），其實是福岡最值得研究的商場之一。它不靠觀光聲量，也不靠爆紅話題，而是以「平日穩定經營＋活動日爆發成長」的雙軌模式運作，這正是它最被低估的競爭力。 MARK IS 福岡ももち（Momo-Chi）於2018年開業，位置極具優勢，緊鄰福岡PayPay巨蛋，周邊則是福岡海濱高質感住宅區、辦公區與學校群。這讓它同時擁有居民客、上班族、學生客與球賽活動客源。對許多商場而言，客群結構單一是一大風險，但MARK IS福岡ももち的客源非常多元。而真正有趣的且值得探討的是，它在球賽日與非球賽日，幾乎像兩座不同的購物商場。 非球賽日的 MARK IS，是標準的高品質社區型商場。平日主力客群是周邊居民、家庭主婦、退休族與上班族，消費

九州最強的新世代購物中心，為什麼一開幕就改變城市消費版圖? （本文經「購物中心情報站」同意轉載） 上一篇介紹了歷史悠久的博多運河城購物中心CANAL CITY。本篇就來說明目前九州地區最強大的購物中心–福岡LaLaport。 2022年開幕的三井 LaLaport 福岡，是九州第一座 LaLaport，也是近年福岡最具影響力的商業開發案之一。若說過去福岡最具代表性的商場是博多運河城 CANAL CITY，那麼 LaLaport 福岡代表的，就是新世代的購物中心模式。它不只是大型商場，而是一座整合購物、娛樂、餐飲、運動與生活機能的城市平台，因此一開幕便快速改變福岡消費版圖。 LaLaport福岡 位於博多區那珂，基地前身是福岡青果市場舊址，距離博多站與福岡機場都不遠（而且福岡機場就在市區）。這種位置非常有利，既能享有大型郊區Mall的土地規模，又具備市區商場的交通便利性。對福岡當地市民而言，不必遠赴郊外，也能享受完整的一站式購物中心體驗。 整體規模約超過200家店舖，從流行服飾、生活家居、運動用品、美食餐廳到親子娛樂一應俱全。這種完整度，是傳

（本文經「購物中心情報站」同意轉載） 上週筆者赴日本九州旅遊並順道參觀福岡、熊本多座商場百貨，包括博多運河城 CANAL CITY、LaLaport福岡、ONE FUKUOKA BLDG.、岩田屋本店、JR Hakata City、福岡PayPay巨蛋旁的MARK IS 福岡ももち、與熊本SAKURA MACHI等。本文先談最知名的運河城，筆者前幾年也多次到訪。但先說結論：如今運河城品牌吸引力已下降，主力客群多為觀光客，在地客則轉向 LaLaport 等新商場。 運河城1996年開業，至今已剛好30年，是九州最具代表性的都市型複合商業設施，也是日本1990年代再開發經典案例，2026.05 起也將有一系列30周年的相關活動。中央人工運河、彩色曲線建築、多層露台與大型中庭，使其開幕時成為福岡最具話題的娛樂型商場。總樓地板面積約 23萬 平方公尺，商業面積逾 6萬 平方公尺，曾有約 250 店，並整合 Grand Hyatt Fukuoka（君悅酒店）、電影院、劇場、辦公樓與餐飲街區，曾是福岡地標級商場。 但運河城最大問題，正是「#設計優先於商業

（本文經「購物中心情報站」同意轉載） Source | 中國百貨商業協會 中國百貨商業協會 在2026.03.31發布「2025–2026年中國百貨零售業發展報告」。雖然在台灣的百貨零售業、購物中心產業，無論是在規模、數量、MD組合上都和中國的百貨有所不同，但從這一份資料，可以看出目前亞洲各國百貨公司經營的共同未來趨勢與目前困境（包含台、日、韓、中、東南亞各國等），本文仍值得參考收藏。知己知彼，百戰百勝。以下是本站自行整理的摘要： 這份「2025–2026年中國百貨零售業發展報告」中指出，在總體經濟維持穩定成長的背景下（GDP年增約5%，社會消費品零售總額突破50兆人民幣），整體消費市場仍呈現擴張態勢，但百貨業卻出現「逆勢承壓」的結構性問題。2025年百貨零售業普遍面臨「銷售下滑」、「客流減少」與「客單價下降」的三重壓力，超過六成企業業績衰退，顯示產業已進入成長動能不足的階段。同時，電商與品牌自營通路渠道持續分流，加上消費趨於理性，使百貨的傳統聯營模式與同質化經營，逐漸失去競爭力，中國的百貨行業正式進入「存量調整期」。 然而，本報告也指出，轉機