海外研究

【迎來大量中國觀光客，新加坡購物中心的機會與隱憂】 2024年2月9日，新加坡與中國正式實施30天互免簽證政策，為新加坡觀光與零售產業帶來新的發展契機。2024年中國赴新加坡旅客達308萬人次，較2023年大幅成長，2025年達到約310萬人次，成為新加坡最大的國際觀光客源市場。對於以國際觀光消費為重要支柱的烏節路（Orchard Road）、濱海灣（Marina Bay）等商圈而言，中國旅客回流無疑帶來商機，但同時也衍生出值得購物中心經營者關注的結構性問題。 一、中國觀光客帶來的三大優勢 首先，是擴大國際觀光消費市場。 中國旅客具有相當大的購物消費潛力，尤其國際精品、美妝、珠寶及特色商品，都是烏節路購物中心的重要商品類別。ION Orchard、Ngee Ann City、Paragon及濱海灣金沙的The Shoppes，均具備吸引高消費旅客的品牌組合。免簽政策降低旅遊門檻，有助於增加商場客流及國際品牌的潛在消費機會。 其次，是帶動餐飲與體驗型商業。 中國旅客的消費需求已不再侷限於傳統購物，特色餐飲、娛樂、文化活動與城市觀光的重要性逐漸提高。

新加坡購物中心產業正在經歷一場重要轉型：從過去依靠國際品牌、百貨公司與大型購物中心吸引消費者，轉向結合城市公共空間、文化娛樂、國際觀光與生活體驗的整體商圈經營。其中，新加坡人潮最多、最熱鬧的烏節路（Orchard Road），是最具代表性的觀察對象。這條長約2.2公里的購物大道，曾經是東南亞最具指標性的購物街。從高島屋百貨+義安城（Ngee Ann City）、ION Orchard，到Paragon、Wisma Atria、313@somerset及Plaza Singapura，匯集了不同年代、不同定位的商業設施。然而，隨著曼谷、吉隆坡、首爾、東京及中國主要城市上海、深圳、廣州、香港等地購物中心持續升級，加上新加坡濱海灣金沙與樟宜機場Jewel崛起，烏節路原本依靠「國際品牌最集中」建立的競爭優勢，已經受到挑戰。 而此刻（2026年），新加坡政府正透過烏節路振興計畫（Orchard Road Rejuvenation Plan），重新定義這條購物街的未來。官方目標不再只是維持高級購物街地位，而是將它發展成融合零售、餐飲、娛樂、文化與綠地的國際生

新加坡是亞洲少數同時擁有國際精品購物中心、世界級觀光商場、成熟郊區型購物中心，以及高度制度化商業不動產投資市場的國家。研究新加坡的購物中心，最重要的並不是比較哪一座商場最大，而是理解其購物中心如何透過觀光消費、捷運交通、住宅生活圈、專業資產管理及持續改裝，建立不同的競爭模式。筆者過去多次前往新加坡旅遊、考察，僅就個人實際參訪、以及近年媒體資料的彙整，來重新梳理對於新加坡購物中心產業的認知。 2020年以前：新加坡購物中心市場概況 新加坡是亞洲購物中心發展最成熟、商場密度最高的市場之一。憑藉高所得、國際觀光及完善的大眾運輸系統，形成以烏節路為高端零售核心、濱海灣為觀光消費重鎮、住宅區為社區型商場據點的三大市場結構。烏節路的ION Orchard、義安城（Ngee Ann City）及百利宮(Paragon），聚集國際精品與百貨；濱海灣金沙購物商城則結合酒店、賭場與觀光娛樂，吸引國際旅客。另一方面，VivoCity大型綜合購物中心、Jewel Changi Airport（樟宜機場）。及遍布地鐵站周邊的社區商場，逐漸強化餐飲、娛樂與生活服務功能。..

從半導體產業聚落到交通建設，觀察亞利桑那未來五至十年的商業不動產發展版圖 近年來，亞利桑那州的經濟發展受到全球矚目。從台積電進駐北鳳凰城，到半導體供應鏈、先進製造、航太產業及資料中心陸續擴大投資，大鳳凰城都會區（Greater Phoenix）的產業版圖，正從原有的城市核心逐漸向外延伸。 這波成長不只是企業投資金額增加，更重要的是產業聚落、人口分布與基礎建設正在同步改變，也為商業不動產市場帶來新的發展機會。 根據亞利桑那州商務管理局（Arizona Commerce Authority）公布的2026會計年度成果，該機構參與推動的企業投資計畫，承諾資本投資超過1,090億美元，預計創造 26,225 個工作機會，兩項數據均創下單一年度紀錄。雖然這些數字代表企業承諾投資，而非全部已經實現的資本支出，但仍反映出亞利桑那吸引大型企業投資的強勁動能。 對商業不動產業者而言，下一階段值得關注的問題，或許已經不只是企業是否選擇亞利桑那，而是這些企業將落腳何處，以及投資所帶來的土地、工業廠房、物流設施、辦公空間與住宅需求，將如何重新分布。 北鳳凰城至皮奧里亞：

日本AEON集團正把越南視為東南亞最重要的成長市場之一。AEON於2014年開出越南第一座大型購物中心「AEON MALL Tân Phú Celadon」，此後由胡志明市、河內逐步向海防、順化等地方城市擴張。經過十多年布局，AEON在越南已不再只是「日本購物中心業者」，而是準備建立 涵蓋購物中心、超市、社區型商店、會員及金融服務的完整零售生態系。 AEON最新發布的中期戰略，更把越南的重要性大幅提高，計畫將東南亞約 60% 的投資集中於越南，目標至 2030 年度將購物中心擴大至 30座，超市及MaxValu等據點增加至300家，越南事業營收突破3,000億日圓。這意味AEON未來的發展重心，將從河內、胡志明市等一線城市，進一步深入二、三線地方城市。 值得注意的是，AEON的展店模式也開始改變。過去主要以大型地區型購物中心（Regional Mall）進入市場，需要廣大土地與龐大投資；現在則開始發展3～5萬平方公尺左右的中型購物中心。2026年開幕的AEON海陽就是代表案例，約3.8萬平方公尺，主要鎖定15分鐘生活圈約33萬人口。這種規模較小、

如果一座購物中心，本身就是車站的一部分，甚至連路面電車都直接開進商場裡，會是什麼樣子？2025年3月24日，JR廣島站全新大型商業設施「minamoa（ミナモア）」正式開幕。新站大樓地上21層、地下1層，總樓地板面積約11.1萬㎡，是JR西日本重建廣島站南口的核心工程。而且，與其說它只是一座「車站商場」，不如說是把車站、購物中心、飯店、電影院、屋頂公園與路面電車整合成一個#大型TOD節點。 廣島車站minamoa示意圖（圖片來源：JR西日本公司） 最值得注意的，不只是220家店 minamoa的商品結構從餐飲、流行服飾、美妝、生活雜貨、戶外休閒一路延伸到娛樂，並大量導入廣島初、中四國初（日本中國地區、四國地區）品牌。因此它並不是傳統日本車站常見的「通勤型駅ビル」，而是企圖把廣島站本身升級為一個區域級目的地型SC。 空間大致可以理解成：低樓層承接車站人流與伴手禮、快速餐飲；中樓層配置Fashion、Cosmetics、Lifestyle、Hobby；6樓形成大型餐飲區「minamoa DINING」；7樓導入Cinema；9樓則不是再塞店舖，而是做

談到亞利桑那的商業不動產，近年市場焦點大多集中在台積電與半導體供應鏈帶來的工業地產、土地與住宅需求。但其實另一個值得台灣商業不動產業者注意的產業正在快速成形——醫療與生醫科技。 對商業不動產而言，真正值得觀察的並不只是醫療產業本身成長多少，而是產業擴張之後，會產生什麼樣的空間需求。 醫院擴建帶來醫療辦公大樓（Medical Office Building，MOB）、門診中心與專科診所；生醫與醫療科技企業需要研發、實驗室、辦公與輕型製造空間；人口向郊區移動，又進一步帶動社區型醫療設施。當這些需求逐漸形成聚落，醫療產業就可能從單一的使用者需求，轉化為一個新的商業不動產成長題材。 醫院擴建，正在形成新的醫療地產節點 大鳳凰城目前兩個最值得注意的醫療核心，一個是 Banner Health 醫療體系，另一個則是位於北鳳凰城的 Mayo Clinic。 Banner Health 與亞利桑那大學（University of Arizona）自 2015 年建立學術醫療合作，十年間投入超過 24 億美元更新醫院、教學及研究設施。Mayo Clinic 則宣布

相隔 16年前後比一比 LaLaport TOKYO-BAY位於日本千葉縣，鄰近東京都，是日本第一間全客層的大型購物中心。2008年我任職於購物中心期間，公司指派出差參訪，當時留下一些照片記錄。時隔16年的2024年12月，我專程再次來訪，才驚覺這間LaLaport TOKYO-BAY又長大不少，而且已經成長擴張為「怪獸」等級的大型購物中心，因為除了在16年前看到只有Lalaport購物中心的本體(還包括不斷進行改裝、擴建，並整併千葉SOGO百貨)之外，後來在鄰近區域又增加了LaLa arena體育館、LaLa terrace商場、LaLa studio等，甚至還包含了再更外圍的社區，以及旁邊的另一家購物中心Vivit。一個三井地產大型 商業地產的「商圈」中長期開發計畫，目前仍持續在進行當中。 以下的照片編排方式：為便於比較說明，會同時將2008年和2024年的照片並列，以方便比較，但會特別標記拍攝年份並說明。 LaLaport TOKYO-BAY怎麼走： 從東京車站搭乘JR京葉線前往LaLaport TOKYO-BAY，在「南船橋站」下車。途中

（Photo Credit | 本會秘書處 - 記者會於 8/31 Humble House 舉行） 緊鄰台灣積體電路製造股份有限公司（台積電）亞利桑那州園區的全球創新社群「Halo Vista」正式亮相，成為專為科技與製造業未來量身打造的策略樞紐。 Halo Vista 坐落於全球商業與製造業重鎮亞利桑那州鳳凰城，旨在結合先進產業、創新研發與高品質生活機能，建立無縫整合的頂尖生態系。 City of Phoenix, Deputy Economic Development Director, Nathan Wright 介紹鳳凰城市經貿現況 核心規劃與亮點 龐大開發規模與投資：Halo Vista 基地面積約 2,400 英畝（約 971 公頃），總投資額超過 70 億美元，將提供約 3,000 萬平方英尺的整合空間。 以工業為核心的產業聚落：總開發量的 60% 專供工業使用，涵蓋先進製造、物流與關鍵供應商。同時規劃研發、辦公、教育、零售、旅館、醫療及住宅等多功能空間。 緊鄰台積電，共享外溢效應：基地距離台積電園區僅 10 分鐘車程。台積電在

隨著台灣企業持續擴大美國布局，德州（Texas）憑藉人口成長、企業進駐、產業聚落及友善的經商環境，已成為台灣企業與機構投資人關注的重要市場。其中，Dallas都會區及北方的McKinney，更因大型城市開發與產業發展所帶動的商業需求，展現值得關注的商業地產投資潛力。 本會於 8/13 與美國Craig International團隊線上交流，深入了解Dallas及McKinney的城市發展、商業地產與大型開發案，並從零售、多戶住宅、辦公空間再利用、物流及資料中心等面向，探討台灣資金未來參與德州市場的可能性。 Dallas 北郊成長帶：產業、人口與商業地產同步發展 Dallas是美國重要的企業、金融及商業中心之一。近年隨著企業與人口持續向都會區周邊擴張，Dallas北方的Plano、Frisco、McKinney等城市逐漸形成新的成長帶。 其中，McKinney不只是住宅人口成長的城市，也透過大型Master-Planned Community（大型整體規劃社區）整合住宅、零售、餐飲、辦公、旅館及休閒娛樂等機能，逐步形成完整的城市生活圈。...

2026年8月13日，Google正式在東京開出「#Google Store 表參道」，地點選在原宿與表參道交會、東京年輕潮流最具代表性的神宮前十字路口，進駐東急不動產旗下的TOKYU PLAZA表參道「OMOKADO」。這不只是Google在日本的重要實體據點，更是Google美國以外第一間旗艦店，具有相當高的品牌戰略意義（全世界目前有11間Google Store，其中1-10間都在美國，第11間同時也是美國以外的第一間，就是這間Google Store表參道）。不過，就購物中心與 商業地產的經營角度來看，不會是只有招商引進一家Google Store這麼簡單，背後還有其更重要的戰略意義。 Google Store一口氣使用OMOKADO（TOKYU PLAZA）的B1F、1F、2F三個樓層，空間依照「Touch & Try、Experience & Play、Support & Learn」三大主題規劃。1樓以最新Pixel手機、Pixel Watch、Fitbit運動手環及Google Home等硬體商品展示、體驗與銷售為主；2樓則是最值

因日前有看到粉絲團網友回饋AEON MALL津田沼South的開業訊息，本站 (購物中心情報站) 也趁著本週假日特別專程到訪這間AEON MALL。AEON MALL津田沼有何特色值得介紹？這要從AEON MALL從單館館商場升級為「南北雙館」說起。「AEON MALL津田沼」位於千葉縣習志野市，緊鄰京成松戶線「新津田沼站」，而且AEON津田沼早於2003年便已經開業。但隨著2026年3月South館開幕，原有商場正式更名為「AEON MALL津田沼 North」，整體進入North+South雙館營運模式。而這項開發最值得關注之處，不是商場單純擴大，而是AEON將新津田沼站兩側的商業設施，重新劃分為「日常生活」與「體驗消費」兩種功能。 AEON MALL津田沼North館：支撐居民每日生活 原本的「AEON MALL津田沼」於2003年開業，地下1樓、地上5樓，商業設施面積約3.49萬平方公尺，由AEON STYLE與約80家專門店構成。功能類似大型社區生活中心，提供食品、衣料、生活用品、美妝保健、調劑藥局、家庭餐飲與兒童服務。背後是密集住宅區