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從半導體產業聚落到交通建設，觀察亞利桑那未來五至十年的商業不動產發展版圖 近年來，亞利桑那州的經濟發展受到全球矚目。從台積電進駐北鳳凰城，到半導體供應鏈、先進製造、航太產業及資料中心陸續擴大投資，大鳳凰城都會區（Greater Phoenix）的產業版圖，正從原有的城市核心逐漸向外延伸。 這波成長不只是企業投資金額增加，更重要的是產業聚落、人口分布與基礎建設正在同步改變，也為商業不動產市場帶來新的發展機會。 根據亞利桑那州商務管理局（Arizona Commerce Authority）公布的2026會計年度成果，該機構參與推動的企業投資計畫，承諾資本投資超過1,090億美元，預計創造 26,225 個工作機會，兩項數據均創下單一年度紀錄。雖然這些數字代表企業承諾投資，而非全部已經實現的資本支出，但仍反映出亞利桑那吸引大型企業投資的強勁動能。 對商業不動產業者而言，下一階段值得關注的問題，或許已經不只是企業是否選擇亞利桑那，而是這些企業將落腳何處，以及投資所帶來的土地、工業廠房、物流設施、辦公空間與住宅需求，將如何重新分布。 北鳳凰城至皮奧里亞：

日本AEON集團正把越南視為東南亞最重要的成長市場之一。AEON於2014年開出越南第一座大型購物中心「AEON MALL Tân Phú Celadon」，此後由胡志明市、河內逐步向海防、順化等地方城市擴張。經過十多年布局，AEON在越南已不再只是「日本購物中心業者」，而是準備建立 涵蓋購物中心、超市、社區型商店、會員及金融服務的完整零售生態系。 AEON最新發布的中期戰略，更把越南的重要性大幅提高，計畫將東南亞約 60% 的投資集中於越南，目標至 2030 年度將購物中心擴大至 30座，超市及MaxValu等據點增加至300家，越南事業營收突破3,000億日圓。這意味AEON未來的發展重心，將從河內、胡志明市等一線城市，進一步深入二、三線地方城市。 值得注意的是，AEON的展店模式也開始改變。過去主要以大型地區型購物中心（Regional Mall）進入市場，需要廣大土地與龐大投資；現在則開始發展3～5萬平方公尺左右的中型購物中心。2026年開幕的AEON海陽就是代表案例，約3.8萬平方公尺，主要鎖定15分鐘生活圈約33萬人口。這種規模較小、

如果一座購物中心，本身就是車站的一部分，甚至連路面電車都直接開進商場裡，會是什麼樣子？2025年3月24日，JR廣島站全新大型商業設施「minamoa（ミナモア）」正式開幕。新站大樓地上21層、地下1層，總樓地板面積約11.1萬㎡，是JR西日本重建廣島站南口的核心工程。而且，與其說它只是一座「車站商場」，不如說是把車站、購物中心、飯店、電影院、屋頂公園與路面電車整合成一個#大型TOD節點。 廣島車站minamoa示意圖（圖片來源：JR西日本公司） 最值得注意的，不只是220家店 minamoa的商品結構從餐飲、流行服飾、美妝、生活雜貨、戶外休閒一路延伸到娛樂，並大量導入廣島初、中四國初（日本中國地區、四國地區）品牌。因此它並不是傳統日本車站常見的「通勤型駅ビル」，而是企圖把廣島站本身升級為一個區域級目的地型SC。 空間大致可以理解成：低樓層承接車站人流與伴手禮、快速餐飲；中樓層配置Fashion、Cosmetics、Lifestyle、Hobby；6樓形成大型餐飲區「minamoa DINING」；7樓導入Cinema；9樓則不是再塞店舖，而是做

談到亞利桑那的商業不動產，近年市場焦點大多集中在台積電與半導體供應鏈帶來的工業地產、土地與住宅需求。但其實另一個值得台灣商業不動產業者注意的產業正在快速成形——醫療與生醫科技。 對商業不動產而言，真正值得觀察的並不只是醫療產業本身成長多少，而是產業擴張之後，會產生什麼樣的空間需求。 醫院擴建帶來醫療辦公大樓（Medical Office Building，MOB）、門診中心與專科診所；生醫與醫療科技企業需要研發、實驗室、辦公與輕型製造空間；人口向郊區移動，又進一步帶動社區型醫療設施。當這些需求逐漸形成聚落，醫療產業就可能從單一的使用者需求，轉化為一個新的商業不動產成長題材。 醫院擴建，正在形成新的醫療地產節點 大鳳凰城目前兩個最值得注意的醫療核心，一個是 Banner Health 醫療體系，另一個則是位於北鳳凰城的 Mayo Clinic。 Banner Health 與亞利桑那大學（University of Arizona）自 2015 年建立學術醫療合作，十年間投入超過 24 億美元更新醫院、教學及研究設施。Mayo Clinic 則宣布

相隔 16年前後比一比 LaLaport TOKYO-BAY位於日本千葉縣，鄰近東京都，是日本第一間全客層的大型購物中心。2008年我任職於購物中心期間，公司指派出差參訪，當時留下一些照片記錄。時隔16年的2024年12月，我專程再次來訪，才驚覺這間LaLaport TOKYO-BAY又長大不少，而且已經成長擴張為「怪獸」等級的大型購物中心，因為除了在16年前看到只有Lalaport購物中心的本體(還包括不斷進行改裝、擴建，並整併千葉SOGO百貨)之外，後來在鄰近區域又增加了LaLa arena體育館、LaLa terrace商場、LaLa studio等，甚至還包含了再更外圍的社區，以及旁邊的另一家購物中心Vivit。一個三井地產大型 商業地產的「商圈」中長期開發計畫，目前仍持續在進行當中。 以下的照片編排方式：為便於比較說明，會同時將2008年和2024年的照片並列，以方便比較，但會特別標記拍攝年份並說明。 LaLaport TOKYO-BAY怎麼走： 從東京車站搭乘JR京葉線前往LaLaport TOKYO-BAY，在「南船橋站」下車。途中

（Photo Credit | 本會秘書處 - 記者會於 8/31 Humble House 舉行） 緊鄰台灣積體電路製造股份有限公司（台積電）亞利桑那州園區的全球創新社群「Halo Vista」正式亮相，成為專為科技與製造業未來量身打造的策略樞紐。 Halo Vista 坐落於全球商業與製造業重鎮亞利桑那州鳳凰城，旨在結合先進產業、創新研發與高品質生活機能，建立無縫整合的頂尖生態系。 City of Phoenix, Deputy Economic Development Director, Nathan Wright 介紹鳳凰城市經貿現況 核心規劃與亮點 龐大開發規模與投資：Halo Vista 基地面積約 2,400 英畝（約 971 公頃），總投資額超過 70 億美元，將提供約 3,000 萬平方英尺的整合空間。 以工業為核心的產業聚落：總開發量的 60% 專供工業使用，涵蓋先進製造、物流與關鍵供應商。同時規劃研發、辦公、教育、零售、旅館、醫療及住宅等多功能空間。 緊鄰台積電，共享外溢效應：基地距離台積電園區僅 10 分鐘車程。台積電在

隨著台灣企業持續擴大美國布局，德州（Texas）憑藉人口成長、企業進駐、產業聚落及友善的經商環境，已成為台灣企業與機構投資人關注的重要市場。其中，Dallas都會區及北方的McKinney，更因大型城市開發與產業發展所帶動的商業需求，展現值得關注的商業地產投資潛力。 本會於 8/13 與美國Craig International團隊線上交流，深入了解Dallas及McKinney的城市發展、商業地產與大型開發案，並從零售、多戶住宅、辦公空間再利用、物流及資料中心等面向，探討台灣資金未來參與德州市場的可能性。 Dallas 北郊成長帶：產業、人口與商業地產同步發展 Dallas是美國重要的企業、金融及商業中心之一。近年隨著企業與人口持續向都會區周邊擴張，Dallas北方的Plano、Frisco、McKinney等城市逐漸形成新的成長帶。 其中，McKinney不只是住宅人口成長的城市，也透過大型Master-Planned Community（大型整體規劃社區）整合住宅、零售、餐飲、辦公、旅館及休閒娛樂等機能，逐步形成完整的城市生活圈。...

2026年8月13日，Google正式在東京開出「#Google Store 表參道」，地點選在原宿與表參道交會、東京年輕潮流最具代表性的神宮前十字路口，進駐東急不動產旗下的TOKYU PLAZA表參道「OMOKADO」。這不只是Google在日本的重要實體據點，更是Google美國以外第一間旗艦店，具有相當高的品牌戰略意義（全世界目前有11間Google Store，其中1-10間都在美國，第11間同時也是美國以外的第一間，就是這間Google Store表參道）。不過，就購物中心與 商業地產的經營角度來看，不會是只有招商引進一家Google Store這麼簡單，背後還有其更重要的戰略意義。 Google Store一口氣使用OMOKADO（TOKYU PLAZA）的B1F、1F、2F三個樓層，空間依照「Touch & Try、Experience & Play、Support & Learn」三大主題規劃。1樓以最新Pixel手機、Pixel Watch、Fitbit運動手環及Google Home等硬體商品展示、體驗與銷售為主；2樓則是最值

因日前有看到粉絲團網友回饋AEON MALL津田沼South的開業訊息，本站 (購物中心情報站) 也趁著本週假日特別專程到訪這間AEON MALL。AEON MALL津田沼有何特色值得介紹？這要從AEON MALL從單館館商場升級為「南北雙館」說起。「AEON MALL津田沼」位於千葉縣習志野市，緊鄰京成松戶線「新津田沼站」，而且AEON津田沼早於2003年便已經開業。但隨著2026年3月South館開幕，原有商場正式更名為「AEON MALL津田沼 North」，整體進入North+South雙館營運模式。而這項開發最值得關注之處，不是商場單純擴大，而是AEON將新津田沼站兩側的商業設施，重新劃分為「日常生活」與「體驗消費」兩種功能。 AEON MALL津田沼North館：支撐居民每日生活 原本的「AEON MALL津田沼」於2003年開業，地下1樓、地上5樓，商業設施面積約3.49萬平方公尺，由AEON STYLE與約80家專門店構成。功能類似大型社區生活中心，提供食品、衣料、生活用品、美妝保健、調劑藥局、家庭餐飲與兒童服務。背後是密集住宅區

預計於2026年秋季開業的「新綱島MICCA」，位於橫濱市東急新橫濱線新綱島站前，是東急集團以事業顧問身分推動的社區型商業開發。有別於傳統車站商場追求樓地板面積與連鎖品牌數量，MICCA選擇保存地方歷史，以池谷家住宅主屋古民宅為核心，搭配兩棟木造兩層商業 建築，形成低樓層、開放式的商業聚落。 基地面積約7,757平方公尺，三棟建築總樓地板面積約2,949平方公尺。其中「新綱島MICCA」核心的池谷家住宅主屋，建於1857年（日本安政4年），已有約170年歷史。該建築於2024年1月被認定為「橫濱市認定歷史建築物」，同年11月再被指定為「橫濱市特定景觀形成歷史建築物」。 改造時保留傳統木造外觀、真壁造工法與主要格局，同時補強耐震、消防及現代設備，未來將作為烘焙餐酒館「flour＋water」使用，讓消費者能在保留日式住宅文化的環境中，享用麵包、咖啡與義大利料理。這也是新綱島MICCA最重要的特色：不是將古民宅當成裝飾物，而是讓一棟約170年的住宅重新進入現代居民的日常生活。 另外兩棟木造商業設施，則預計引進21家店舖，首波公布的品牌以餐飲為主，包括

過去幾年，台灣投資人談到亞利桑那（Arizona），最熟悉的關鍵字幾乎都是台積電、半導體與供應鏈。但如果從商業不動產的角度觀察，我認為現在更值得注意的，已經不只是「台積電還會帶多少台商過來」，而是另一個正在成形的趨勢： 台灣、日本與韓國的產業資本，正在透過不同路徑進入亞利桑那，並逐漸形成一個更完整的亞洲先進製造產業聚落。 台灣以半導體與供應鏈為核心，日本從材料、設備、物流與先進製造等多產業長期扎根，韓國則透過電池、能源與大型製造投資切入。三條不同的產業鏈開始在同一個市場交會。對商業不動產投資人而言，真正重要的不是企業來自哪一個國家，而是這些企業落地之後，會帶來多少企業活動、就業人口、供應鏈移動，以及新的空間需求。下一波機會可能不是再押注一座大型工廠，而是掌握產業聚落形成之後所產生的「第二層需求」。 台灣：從一座晶圓廠，延伸出整條不動產需求鏈 台灣企業進入亞利桑那的路徑最為明顯。台積電的大型投資首先創造半導體製造需求，接著設備、廠務工程、特用化學品、材料、物流與各類專業服務業者陸續進場。這是一個典型的 Anchor Investment（核心投資）

從 Wing Bay 小樽×運河堺町通，看34萬㎡巨型商場與1.3公里歷史街區，兩種完全不同的商業地產命運 近期，由於手頭上的工作在陸續總結2026上半年開發與經營成果，以及接續收攏 2027～2028年開發研究方向的計劃題材，一路研究亞洲購物中心的節奏推進到日本小樽，我原本只是想研究一座商場，結果最後，我看到的是一座非主流城市裡的強烈對比。而且是同一座城市裡，兩套幾乎完全相反的商業系統。 一邊，是1999年開業、總樓地板面積約34萬㎡、初始投資據報約600億日圓的Wing Bay小樽。 另一邊，是從小樽運河一路延伸到堺町、舊銀行街，由歷史建築、玻璃工藝、音樂盒、甜點、海產、餐飲與約120家店共同形成的歷史街區型商業。 兩者相距並不遙遠，但是二十多年後回頭看，它們給商業地產的答案卻完全不同。Wing Bay的問題，是先擁有一座太大的建築，「再尋找」足夠的需求。堺町的答案，是先擁有城市內容與需求，然後再讓一棟棟小建築慢慢承接交易。這組案例，我認為非常值得收入我的 K-file 與分享給大家。因為它真正討論的，已經不是哪一個商場比較成功。而是一個更根