台灣商場｜2025年台南各商場營收表現
- 產業分析
- 6天前
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2025年大台南地區購物中心 (含Outlet) 及百貨公司的業績，整理如上表，但目前尚未取得FOCUS及誠品生活台南 (安平) 的2025年業績，僅先暫列。全台灣總共有14間商場百貨業績超過100億，而台南就佔了其中二間 (新光三越台南西門新天地178億、南紡購物中心109億)。整體而言，2025年台南因為有兩間百貨商場 (誠品生活台南、台南新光三越小北門) 的加入，整體市場有擴大成長的趨勢。但新光三越台南西門店目前陷入停滯期 (2024年、2025年都較前一年衰退)，是需要特別留意之處。南紡則有餐飲及娛樂的業種持續加持，能維持業績穩定的成長。
2026年台南百貨市場觀察
而面對2026年的市場趨勢，最大的變化將會是「三井Outlet台南」第二期的即將開幕，預計將新增3,000的空間，引進50家進駐廠商 (一、二期總計約240家進駐廠商)，包含LOPIA大型店 (比新光三越小北門的LOPIA超市大上許多)、台灣首次展店的「西松屋」是日本銷售額和店舖數量排名第一的嬰童用品專賣店等。
其實，如果居住高雄的朋友，應該有經驗，就是搭高鐵到台南高鐵站，僅需費用140元、時間不到15分鐘，馬上直達台南站旁的三井Outlet，簡直比去義大Outlet還要方便 (擴大市場規模)！而且三井Outlet的主要商圈，還涵蓋到北高雄的岡山、路竹、湖內、阿蓮等區，開車走高鐵下方的台39線大約10多分鐘即可直達。今年台南商場的整體業績，受惠於三井 Outlet二期的開幕，預期將會有不小的成長。
新光三越台南西門店面臨停滯期，不過旁邊的新光三越台南小西門，地下二樓的溜冰場「追風冰上世界」已經停業，變成｢怪獸發電廠」(追風奇幻島集團)，希望能夠再多增加一些親子客群，並延長入館的時間。
結論：2025 年台南百貨市場全解析：
從成長城市，走向「#強弱分化」的關鍵一年。若要用一句話形容 2025 年的台南百貨與購物中心市場，那會是：「市場還在成長，但不再是大家一起成長」。隨著新據點陸續登場、既有商場持續改裝，台南零售市場的總量持續放大，然而競爭邏輯已明顯從「城市紅利」轉向「內容與體質淘汰賽」。2025 年，正是台南百貨市場從成長期邁入結構分化期的轉折點。
一、2025 年台南百貨市場現況：規模擴張，但戰場更密集
從供給面來看，台南已不再是「百貨選項有限」的二線市場。目前台南百貨與大型商場，已形成明確的多核心結構：
市中心軸線：以新光三越台南西門店、新光三越台南小北門、新光三越台南中山店、FOCUS代表
東區及平實重劃區：南紡購物中心 (未來再加上平實轉運站商場)
高鐵沙崙軸線：MITSUI OUTLET PARK 台南
這些據點的共通點是：不再只服務在地居民，而是同時吸納觀光、返鄉與跨縣市消費人口。然而，當「可選擇的商場數量」變多，消費者的時間與預算卻沒有等比例增加，市場自然會進入分流與淘汰機制。
二、2025 年的關鍵轉折：台南不再只靠「城市觀光紅利」
1. 餐飲與體驗，正式成為主戰場
2025 年的台南百貨競爭，已很難再用「品牌齊不齊」來判勝負。真正拉開差距的，是三件事：
餐飲是否具備目的性（不是填空，而是專程前來）
是否能延長停留時間（家庭、親子、夜間、書店）
是否能形成社群擴散話題
南紡持續以大型主題餐飲與家庭客群為核心，新光三越西門則透過樓層調整、餐飲升級維持百貨龍頭地位；而三井 Outlet 則用「購物＋休閒一日行程」吸走大量假日客流；誠品則以書店形式持續維持愛書人主顧客的形式。
2025 年後，餐飲不再是百貨的配角，而是成長引擎。
2. Outlet 與生活風格型商場，正在「抽走中段客層」
三井 Outlet 的成功，對台南百貨市場具有結構性影響。它不只搶走價格敏感型消費者，更重要的是：把「全家一日出遊」的時間，從市中心百貨，拉往高鐵沙崙軸線。
同時間，誠品生活型態店的進場，也正在改變「逛街＝百貨公司」的既定路線。
這意味著：傳統百貨最容易流失的，正是中段的生活與餐飲消費。
3. 傳統百貨型態本身，風險正在上升
從全台趨勢來看，百貨店型面臨三重壓力：
化妝品與精品景氣循環波動
服飾品牌吸引力下降、更新速度放慢
年輕客群消費場景轉移至餐飲與體驗
台南雖具有觀光紅利，但百貨若缺乏持續改裝與內容升級，很容易被「更新、更好玩」的新型商場分流。甚至是被台南傳統市場夜市、街區(國華街一帶等)、餐飲名店小吃等瓜分掉更多的市場。
三、2026年以後台南市場的真正關鍵：開始出現「勝負店」
勝出條件越來越清楚，能在 2026年後持續成長的台南商場，通常具備以下特徵：
明確的主力客群定位（家庭、年輕族群、觀光）
高頻來訪的內容配置（餐飲、超市、親子）
快速改裝與品牌調整能力
而樓齡較高(甚至是樓層數較高較多)、品牌更新慢、缺乏交通與話題優勢的中型百貨，未來三年將面臨最嚴峻挑戰。這類據點若未能「再定位」，很可能進入衰退、面臨強大競爭壓力的階段。
