地方創生委員會｜【倡議】新零售‧新地方‧新商模：商業地產驅動「地方創生 3.0」之跨域整合與價值共創
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本委員會將說明由本協會倡議的「五大目標」與政府「地方創生 3.0」、民間標竿（台灣好基金會、微笑台灣）的成功心法，將地方創生核心概念定調為 **「商業賦能，永續共好」**。
摘要 (Executive Summary)
隨著行政院宣示 2025 年進入「地方創生 3.0」階段，政策重心已從初期的「基礎建設（硬體）」與「單點補助」，轉向「區域廊帶」、「企業投資（ESG）」與「國際連結」。在此關鍵轉型期，中華民國購物中心暨商業地產協會（以下簡稱本協會）主張：商業地產不應僅是終端的銷售場域，而應成為地方創生價值鏈的「核心樞紐」。
本委員會依據 TCSCRE 之五大戰略目標，融合「台灣好基金會」的蹲點陪伴精神與「微笑台灣」的內容轉譯能力，提出商業地產界的具體行動綱領。我們將透過通路整合、數位賦能、空間活化與國際接軌，將全台 368 個鄉鎮的 DNA 轉化為具備市場競爭力的商業 IP，實現「城鄉共好」的永續願景。
第一部分｜總體環境分析：地創 3.0 與商業地產的新機遇
1.1 政策脈絡：從「被動補助」到「主動投資」
回顧過去，地方創生 1.0 聚焦於挖掘地產地銷，2.0 強調青年返鄉。進入「地方創生 3.0（114-117年）」，國家發展委員會將投入 60 億元，重點在於建立「商業模式的永續性」。
目前執行所遇到的政策痛點：地方產品雖好，但缺乏規模化通路；地方體驗雖美，但缺乏穩定的導客機制，因此商業地產可提供的解方為：購物中心具備強大的「集客力」與「策展力」，恰好是解決地創團隊「最後一哩路」的關鍵角色。
1.2 市場趨勢：消費者價值觀的轉變
根據市場觀察，現代消費者（特別是Z世代與Alpha世代）對商品的期待已超越功能性，轉向追求：
● 來源透明與故事性（Traceability & Storytelling）：呼應「微笑台灣」的報導模式，消費者想知道產品背後的土地故事。
● 社會影響力（Social Impact）：購買即公益，你的每一次消費都是在替你的未來做選擇。
● 獨特體驗（Unique Experience）：拒絕連鎖化的均質商品，渴望具備地方紋理的差異化選物。
1.3 協會戰略定位
TCSCRE 將扮演「資源整合平台（Platform）」的角色，對接政府政策資源、企業 ESG 目標與地方團隊需求，構建台灣最大的「地創商業支持系統」。
第二部分｜核心戰略：五大目標之深化與實踐路徑
本章節詳細闡述協會五大目標的具體執行策略，並融入民間成功案例之思維。
目標一：將全台各地方創生商品及服務予以整合，以快閃店與本協會商場通路加強鏈結
2.1.1 從「市集擺攤」到「品牌專櫃」的育成階梯
過去地創商品進入商場多以短期、零散的「小農市集」、「文創市集」呈現。未來我們主張建立三階段育成機制：
● 階段一（孵化期）：聯合策展。參考台灣好基金會「神農計劃」精神，由商場認養特定鄉鎮，舉辦「一季一鄉鎮」主題展。
● 階段二（成長期）：主題快閃（Pop-up store）。篩選具銷售潛力的單品，由協會協助設計模組化展架，降低進場裝修成本。
● 階段三（成熟期）：常設選品店。推動商場設立「Taiwan-Select」專區，採購斷、寄售混合模式，穩定地方訂單。
2.1.2 引入「微笑台灣」的選品邏輯
不只是賣產品，而是賣生活提案。商場應學習「微笑台灣」的編輯力，將商品組合為禮盒或生活套組（例如：台南16號米(台灣越光米) + 宜蘭的平安順興碗 + 南投竹山的筷子），提升客單價與商品質感。
目標二：建置 OMO 虛實整合通路
建構地方創生資源整合平台 (B2B 及 B2C 功能)：整合不同鄉鎮縣市之地創品牌/服務，引導至購物中心進行不同檔期之地創策展／銷售，同時也可直接從平台銷售產品給一般消費者。
2.2.1 數據驅動的精準媒合
將主題策展引導至購物中心落地執行後，利用購物中心現有的會員 APP 與 CRM 系統，進行標籤化推播銷售管理。
● 精準推播：當消費者在商場購買過地創產品，系統主動推播該產地或區域的「產地餐桌旅行」或「季節限定產品」。
● 預購與週期購：解決產品庫存問題，推動「線上訂購、商場取貨」或「產地直送到府」。
2.2.2 打造「無邊界商場」
打破購物中心商場地域的限制，消費者可直接在平台線上購買不同縣市區域的特色產品，甚至可透過直播帶貨（Live Commerce），讓商場櫃姐或在地地創品牌在產地直接開播，讓消費者下單。此發展不僅能突破商場地域限制，分析甚至預估跨商圈消費者喜好，也可將無限的鄉鎮物產直接納入銷售體系。
目標三：活化各特色城鎮之閒置中公有建築
2.3.1 商業地產的專業輸出（Management Output）
許多地創場域（如舊菸廠、舊宿舍）面臨「修復完工即蚊子館」的困境。TCSCRE 會員企業可輸出專業的招商管理、動線規劃與物業維護經驗。
案例參照：借鏡台灣好基金會「潮．南」計畫，不只是一次性活動，而是建立長期的營運主體。協會可媒介會員企業經營活化閒置空間，轉型為「微型商場」、「社區型商場」或「特色休息站」，除了服務在地居民，亦可帶入地方的特色文化。
2.3.2 建立「商業地產 x 地方創生」的 PPP 模式
推動公私協力（Public-Private Partnership），由政府出資硬體修繕，商場業者提供軟體營運，並將部分利潤回饋地方社區基金，達成永續經營。
目標四：倡議推動來台旅客消費及生活體驗
2.4.1 體驗經濟的最後一窗
針對入境（Inbound）旅客，購物中心應成為「台灣生活風格的櫥窗」。
策略：在商場設置「在地體驗工坊」（WorkShop），邀請地方職人駐點教學（如藍染、藺草編織）。旅客在 2 小時內體驗完畢後，直接購買相關商品，解決旅客無法深入偏鄉的時間痛點。
2.4.2 觀光導流樞紐
購物中心作為交通節點（多位於轉運站或市中心），可販售「地方創生旅遊護照」。旅客在商場消費滿額，即贈送前往鄰近鄉鎮的交通票券或體驗券，將人流從蛋黃區導向蛋白區。
目標五：以 MIT 概念店與國際零售場域加強鏈結
2.5.1 地創國家隊出海
利用 TCSCRE 與亞太地區之亞洲購物中心協會（CASC）及台灣駐全球各大城市的貿易及文化代表處網絡，推動「台灣地創巡迴展」。
具體作法： 選拔符合 ESG 標準、包裝具國際水準的地創品牌，以「Taiwan Select」形式進駐日本、東南亞及美國的合作商場。
2.5.2 對接國際供應鏈
協助地創產品取得國際認證，如：B型企業認證(B Corp)、森林驗證 (FSC)、清真法規 (Halal Certificate )，使其不僅是伴手禮，更能成為國際零售通路的常態供應鏈（如超市自有品牌代工）。
第三部分｜跨域整合模型：借鏡與應用
本章節深度分析台灣好基金會與微笑台灣的成功模式，並轉化為商業地產可執行的操作手冊。
3.1 學習「台灣好基金會」：建立深度的供應鏈夥伴關係
核心精神：蹲點與陪伴。
● 商場應用：傳統商場對專櫃是「房東與房客」關係，對地創團隊應轉為「夥伴與教練」。
● 行動：成立「地創導師團」，由商場樓管與行銷經理與協會顧問，定期輔導地創團隊優化陳列、定價策略，甚至共同開發聯名商品。這呼應了台灣好基金會「由下而上、長期紮根」的精神，避免快閃店結束後人去樓空。
3.2 學習「微笑台灣」：內容策展與生態系思維
核心精神：挖掘 DNA 與建立生態系。
● 商場應用：
A. 內容化： 商場的 DM、社群媒體不再只放促銷訊息，而是刊登如《微笑台灣》般深度的職人故事。
B. 生態系： 媒合商場內的連鎖餐飲品牌（如瓦城、王品）採購地創小農的食材。協會作為中間人，促成「B2B 的地創採購」，這比 B2C 零售更具規模與穩定性。
第四部分｜企業 ESG 與地方創生的共創效益
在「地創 3.0」架構下，企業 ESG（環境、社會、治理）是重要驅動力。
4.1 環境（E）：綠色供應鏈
商場可推動「零碳地創專區」，優先引進具備碳足跡標籤的地方產品。這不僅協助商場達成自身的減碳承諾，也鼓勵地方生產者轉型或環境友善生產產品。
4.2 社會（S）：城鄉平權與人才培育
透過「目標三」的空間活化，商場企業可將員工培訓中心設在地方閒置空間，或提供「移(異)地辦公」機會，將高素質人才帶入鄉鎮，促進知識流動。
4.3 治理（G）：透明且公平的採購機制
協會應建立一套針對區域地創團隊的「友善採購標準」（縮短款項票期、降低上架費），展現商業地產的大型企業責任。
第五部分｜政策建議 (Policy Recommendations)
為落實上述願景，TCSCRE 向政府提出以下具體建議，期能納入「地方創生 3.0」的執行細則中：
5.1 稅賦優惠與獎勵機制
建議I：針對提供一定比例坪數給予地創品牌、或經營活化閒置公有建物之商業地產業者，給予房屋稅、地價稅之減免，或提供「容積獎勵」回饋。
目的I：提高商場業者釋出黃金櫃位的誘因，讓地方創生品牌得以進入商場，提高曝光度及銷售量。
建議II：參考日本「故鄉稅」制度，並進行一定的規範及優化。故鄉稅本質上是捐款抵稅制度，企業或個人可以向自己想要支持的地方自治體進行捐款的制度。透過故鄉稅，不僅可以享受年度所得稅一定額度的減免或退稅，同時還能收到所捐贈地區的特產地創產品作為回饋禮物。
目的II：讓居住在都市的人可以將部分的稅金「轉移」回饋給自己的家鄉（或其他想支持的地區），縮小城鄉之間的財政差距；同時可以促進地方活化/推廣特色產品/城市行銷。
5.2 法規鬆綁與彈性使用
建議：針對閒置公有建築轉型為商業用途（如複合式商場、餐飲），放寬土地使用分區管制與消防法規的僵固性限制（在確保安全前提下採替代方案）。
目的： 加速「目標三-活化各特色城鎮之閒置中公有建築」的落實，降低違規風險。
5.3 建立「地創選品認證標章」
建議：由政府授權，協會協助制定「台灣地創商品（T-Local）」認證。
目的：降低採購經理人的篩選成本，並作為進入國際市場的品質保證。
第六部分｜結語：從「一家好」到「共好」
地方創生 3.0 的成功，關鍵不在於投入多少預算，而在於能建立多少「有效的連結」。
中華民國購物中心暨商業地產協會（TCSCRE）將運用商業地產最擅長的「人流經營」、「空間美學」與「資本運作」能力，成為台灣地方創生最堅實的後盾。我們不只是要讓地創商品賣得出去，更要讓台灣的每一個鄉鎮，都成為具備生活魅力與商業韌性的永續家園。
透過本委員會倡議的五大目標實踐，我們將見證商業地產與地方創生從「平行線」走向「交集」，最終融合為台灣最美的風景。
附錄：推動時程規劃 (2026-2030)
2026（啟動年）：完成全台地創品牌/商品盤點，建立選品資料庫；首波六都商場設立地創快閃示範店。
2027（深耕年）：啟動 OMO 平台串接；媒合 3 處公有閒置空間由會員企業活化經營。
2028~2029（擴大年）：建立常態性「T-Local」專櫃品牌；推動地創旅遊護照。
2030（國際年）：帶領地創國家隊參展亞太零售展；發布第一份「商業地創影響力報告書」。
