新新市集

談到亞利桑那的商業不動產，近年市場焦點大多集中在台積電與半導體供應鏈帶來的工業地產、土地與住宅需求。但其實另一個值得台灣商業不動產業者注意的產業正在快速成形——醫療與生醫科技。 對商業不動產而言，真正值得觀察的並不只是醫療產業本身成長多少，而是產業擴張之後，會產生什麼樣的空間需求。 醫院擴建帶來醫療辦公大樓（Medical Office Building，MOB）、門診中心與專科診所；生醫與醫療科技企業需要研發、實驗室、辦公與輕型製造空間；人口向郊區移動，又進一步帶動社區型醫療設施。當這些需求逐漸形成聚落，醫療產業就可能從單一的使用者需求，轉化為一個新的商業不動產成長題材。 醫院擴建，正在形成新的醫療地產節點 大鳳凰城目前兩個最值得注意的醫療核心，一個是 Banner Health 醫療體系，另一個則是位於北鳳凰城的 Mayo Clinic。 Banner Health 與亞利桑那大學（University of Arizona）自 2015 年建立學術醫療合作，十年間投入超過 24 億美元更新醫院、教學及研究設施。Mayo Clinic 則宣布

（Photo Credit | 本會秘書處 - 記者會於 8/31 Humble House 舉行） 緊鄰台灣積體電路製造股份有限公司（台積電）亞利桑那州園區的全球創新社群「Halo Vista」正式亮相，成為專為科技與製造業未來量身打造的策略樞紐。 Halo Vista 坐落於全球商業與製造業重鎮亞利桑那州鳳凰城，旨在結合先進產業、創新研發與高品質生活機能，建立無縫整合的頂尖生態系。 City of Phoenix, Deputy Economic Development Director, Nathan Wright 介紹鳳凰城市經貿現況 核心規劃與亮點 龐大開發規模與投資：Halo Vista 基地面積約 2,400 英畝（約 971 公頃），總投資額超過 70 億美元，將提供約 3,000 萬平方英尺的整合空間。 以工業為核心的產業聚落：總開發量的 60% 專供工業使用，涵蓋先進製造、物流與關鍵供應商。同時規劃研發、辦公、教育、零售、旅館、醫療及住宅等多功能空間。 緊鄰台積電，共享外溢效應：基地距離台積電園區僅 10 分鐘車程。台積電在

隨著台灣企業持續擴大美國布局，德州（Texas）憑藉人口成長、企業進駐、產業聚落及友善的經商環境，已成為台灣企業與機構投資人關注的重要市場。其中，Dallas都會區及北方的McKinney，更因大型城市開發與產業發展所帶動的商業需求，展現值得關注的商業地產投資潛力。 本會於 8/13 與美國Craig International團隊線上交流，深入了解Dallas及McKinney的城市發展、商業地產與大型開發案，並從零售、多戶住宅、辦公空間再利用、物流及資料中心等面向，探討台灣資金未來參與德州市場的可能性。 Dallas 北郊成長帶：產業、人口與商業地產同步發展 Dallas是美國重要的企業、金融及商業中心之一。近年隨著企業與人口持續向都會區周邊擴張，Dallas北方的Plano、Frisco、McKinney等城市逐漸形成新的成長帶。 其中，McKinney不只是住宅人口成長的城市，也透過大型Master-Planned Community（大型整體規劃社區）整合住宅、零售、餐飲、辦公、旅館及休閒娛樂等機能，逐步形成完整的城市生活圈。...

過去幾年，台灣投資人談到亞利桑那（Arizona），最熟悉的關鍵字幾乎都是台積電、半導體與供應鏈。但如果從商業不動產的角度觀察，我認為現在更值得注意的，已經不只是「台積電還會帶多少台商過來」，而是另一個正在成形的趨勢： 台灣、日本與韓國的產業資本，正在透過不同路徑進入亞利桑那，並逐漸形成一個更完整的亞洲先進製造產業聚落。 台灣以半導體與供應鏈為核心，日本從材料、設備、物流與先進製造等多產業長期扎根，韓國則透過電池、能源與大型製造投資切入。三條不同的產業鏈開始在同一個市場交會。對商業不動產投資人而言，真正重要的不是企業來自哪一個國家，而是這些企業落地之後，會帶來多少企業活動、就業人口、供應鏈移動，以及新的空間需求。下一波機會可能不是再押注一座大型工廠，而是掌握產業聚落形成之後所產生的「第二層需求」。 台灣：從一座晶圓廠，延伸出整條不動產需求鏈 台灣企業進入亞利桑那的路徑最為明顯。台積電的大型投資首先創造半導體製造需求，接著設備、廠務工程、特用化學品、材料、物流與各類專業服務業者陸續進場。這是一個典型的 Anchor Investment（核心投資）

過去提到亞利桑那， 多數人首先想到的可能是大峽谷， 沙漠， 高爾夫球場， 或冬季避寒的退休生活。 但這幾年住在亞利桑那， 我觀察到一個很有意思的變化: 越來越多全球性的企業會議， 產業展覽與商務活動， 開始把亞利桑那列入重要版圖。 SEMICON West 2027 正式固定落腳 Phoenix SEMICON West 長期以來一直是全球半導體產業最重要的展會之一。 過去數十年， 這項活動幾乎與舊金山及矽谷畫上等號。 但是隨著美國半導體製造版圖重新布局， SEMICON West 也開始移動。 2025年大會首次在 Phoenix 舉辦， 超過 35,000 人參與， 參展商增加 45%， 創下近20年來最大規模。 更重要的是， 從2027年開始， SEMICON West 春季展將固定落腳Phoenix。 一個全球性產業展覽選擇在哪裡舉辦， 從來不只是場地問題。 工廠可以因為土地， 稅負與政策選擇一座城市， 但是大型商展選擇的， 往往是一個能讓產業聚集， 客戶見面， 人才交流與資本流動的地方。 因此， 當SEMICON West 開始固定進

第二波台商經濟，正重新定義亞利桑那的商業版圖 近幾年，在台灣只要談到亞利桑那，大家第一個想到的幾乎都是台積電。從最初宣布赴美設廠，到近期再宣布加碼投資，使美國累計投資金額達到2650億美元，這項投資不僅是美國史上規模最大的外國直接投資案之一，也讓鳳凰城成為全球半導體供應鏈最受矚目的城市之一。但我最近在亞利桑那接觸許多台商時，發現市場討論的焦點已經開始改變兩、三年前，大家談的是如何參與建廠；現在，更多企業開始思考的是如何長期經營美國市場，這正代表亞利桑那已經正式進入另一個全新的階段，真正值得關注的，不再只是台積電的投資金額，而是台積電之後所帶動的第二波台商經濟。 從建一座工廠，到建立一個產業生態系 許多人認為，台積電帶動的是供應鏈，但我更喜歡另一種說法。第一波，是供應鏈跟著台積電走。第二波，則是商業生態跟著台商成長。這兩者最大的差別，在於經濟活動的層次不同。 第一波的供應商，以設備安裝、無塵室、機電工程、材料供應、物流及建廠工程為主，目標很明確，就是協助晶圓廠順利興建與投產，值得持續觀察的是，這些企業的任務並沒有結束。隨著第二座、第三座晶圓廠及後續

亞利桑那正從工廠經濟走向生活圈經濟 過去十多年，美國各州的經濟發展呈現明顯分化，而亞利桑那州（Arizona）正逐漸從過去以退休人口、觀光與房地產聞名的「太陽帶州（Sun Belt）」代表，轉型為美國最重要的高科技製造基地之一。根據之前公布的2026年第一季經濟數據，亞利桑那州不僅GDP成長率排名全美第一，國際投資吸引力亦高居全美首位，代表這波成長並非短期景氣循環，而是產業結構全面升級所帶來的新一輪長期發展。 對於商業不動產與購物中心產業而言，真正值得關注的，不只是住宅價格上漲，而是整個市場需求的結構正在改變。人口、企業、資本與消費能力同步移入，使亞利桑那逐漸形成新的商業生態系，也為零售、商業設施及投資市場帶來更多機會。 GDP 全美第一背後 不只是景氣復甦 根據 CSI Economic Momentum Index，亞利桑那州目前已躍居全美GDP成長最快的州，同時在2020至2025年間累積吸引超過1,950億美元國際投資，排名全美第一。 這項數據的重要性在於，亞利桑那的成長並非依賴單一產業，而是來自製造業、科技業、物流、能源、醫療及

過去2-3年，如果你來到亞利桑那鳳凰城北區，很難不注意到這裡正在發生的變化。以前從機場開車往北，大部分人看到的是沙漠、仙人掌與大片未開發土地。但今天，沿著台積電亞利桑那廠區周邊，已經開始出現新的住宅社區、商業開發案、飯店、醫療設施，以及越來越多熟悉的台灣面孔。 近日最受到關注的一筆交易，是由台灣團隊主導的 Taicoon Property Partners，在台積電廠區附近收購約 367 英畝土地，交易金額約 8,800 萬美元，折合新台幣超過 26 億元。如果加上未來整體開發規模，總投資金額預估將超過數十億美元。這件事情的重要性並不在於土地交易本身，而是在於它透露出一個訊號：台商在亞利桑那的投資，已經從生產基地擴大到生活圈建設。 這代表大家開始認真思考如何在這裡長期發展，而不是只是完成一個專案後離開。過去許多台灣企業赴美設廠時，通常採取較保守模式: 先租辦公室、租倉庫、租廠房，再依照客戶需求逐步擴張。但最近我們接觸到的企業主，討論的問題已經開始不同，他們問的不再是工廠租金多少，而是：如何為員工提供足夠的生活機能? 員工外派生活要如何適應

本文將介紹在 Sunbelt 城市系列：達拉斯 中介紹到其商業零售的第二階段：隨著高速公路擴張與中產階級移往郊區，於 1965 年開幕的 NorthPark Center。 Art-Infused Mall NorthPark Center 不僅是全美 Top1% 營收績效，也是「博物館級藝術」與「商業空間」深度融合的商場 - 被稱為 "Art-Infused Malls"。 Key Fact 開幕日期： 1965 年 7 月 22 日。 建築面積： 約 200 萬平方英尺（約 18.6 萬平方公尺），目前是美國第 20 大購物中心。 地址： 8687 North Central Expressway, Dallas, TX 75225（位於 US-75 與 Northwest Highway 交匯處）。 主力店（Anchors）： Neiman Marcus（旗艦店）、Nordstrom、Macy's、Dillard's 以及全美首家 Eataly 達拉斯分店。 停車場： 提供超過 9,000 個停車位。 店鋪數量： 超過 235 家 零售店與

達拉斯不僅是 Sunbelt 的核心城市 更是全美企業總部的首選目的地 企業總部遷入首選： 達拉斯-沃斯堡（DFW）是 2018 年至 2024 年全美領先的企業搬遷目的地 。在此六年間，吸引了 100 家新的企業總部進駐 。 人口增長紅利： DFW 地區的人口增長動能極強，平均每天有超過 400 人移居至此 。預計在未來十年內，其人口規模將超越芝加哥 。 經濟擴張： 報告指出，達拉斯在就業創造、人口遷入及多戶住宅表現方面，長期而言預計將優於其他市場 。 達拉斯已從傳統的「德州商務中心」進化為 「全美跨國企業的決策中心」 與 「Sunbelt最強大的資本避風港」 。 Sunbelt 城際中的物流與工業核心 達拉斯在工業地產領域具有無可取代的地位 物流分銷與製造中心： 達拉斯擁有全美領先的物流樞紐地位，受益於中心地理位置與關鍵交通基礎設施 。 製造業轉型： DFW 地區的製造業租賃活動顯著高於全美水平。2025 年第三季，製造業佔大面積租賃成交量的 35.3%，遠高於全美平均的 11.6% 。 數據中心重鎮： 隨著 AI...