新新市集

產業觀察｜ 百貨與購物中心的ESG & CSR，走進現場，每一步才算數 從台灣十年政策變遷與亞洲八城案例，看重資產業主、輕資產商管如何共同承擔更新、養護與公共責任 前言｜從經營願景到現場品質，閱讀商場的十年變化 從事百貨、購物中心與商業地產的經營管理，我們既是空間的管理者，也是生活其中的消費者。時尚、品牌、餐飲與體驗，構成商場可被感受的生活樣貌；支撐這些體驗的，則是每天持續運作的設施與管理。 無論經營自己的商業空間，或走訪同業進行市調，觀察天（天花板）、地（地板）、壁（牆面），早已成為我們的肌肉記憶。視線會自然延伸至客用與員工廁所、垃圾房、停車場、服務台、無障礙設施、標識指引、園林，以及建築外觀與幕牆泛光照明；在可進入的後場，也會留意員工動線、休息區、儲物與物流配送的安排。 前場是賣場，後場承接營運支援，兩者都有各自的人流、車流與物流。垃圾如何分類、暫存與清運，停車導引與通行淨高能否配合使用，這些細節都會進入我們的判斷。這不是刻意挑剔，而是長期工作形成的觀察習慣。這些地方往往比週年慶的主視覺，更能說明一家商管公司的管理水準。 我在台灣與中國大陸的

北台灣 新商場 預計開幕時間表 中台灣 新商場 預計開幕時間表 南｜東台灣 新商場 預計開幕時間表 【下載說明】 本資料可自由下載及引用，但請註明資料來源：購物中心情報站 (sc2100.com)

從 LOPIA 南港 LaLaport 看購物中心的下一代餐飲與生鮮錨點 熟食不再只是超市的配套部門，而可能成為提高來客頻率、活化樓層、重塑租戶組合與資產營運邏輯的核心引擎。 原始觀察：本文由作者 LinkedIn 門店觀察延伸改寫，並針對 TCSCRE Global 讀者加入購物中心招商、資產營運與食品供應鏈觀點。 LinkedIn 原始貼文：A Japanese Grocery Store That Feels More Like a Food Theme Park! 超市，正在從生活配套變成食品目的地 最近回到台北，我特別走訪了 Mitsui Shopping Park LaLaport 南港的 LOPIA。第一個感受是：這不像一間傳統超市，更像是一座以「吃」為核心的小型主題樂園。 在我此次的門市觀察中，LOPIA 幾乎把注意力全部集中在食品。沒有大量服飾、家電或一般商品分散消費者視線，取而代之的是肉品、鮮魚、蔬果、壽司、便當、披薩、炸物、甜點與日本進口食品。大份量商品、強烈的陳列、開放式製作區與具有視覺衝擊力的熟食櫃位，使採買本身成為一種

120萬人口、八大生活圈與一場持續二三十年的跨城消費 【K大叔 Opening】 資料來源：K大叔碎唸｜聽 台中市百貨消費力驚人！根據經發局統計，台中零售營業額去年（2025）逼近966億元，今年上半年更達546億元，年增約20%，全年有望挑戰千億元大關。其中，台中大遠百去年因新光三越受氣爆影響停業7個月，成功吸收分流客源，全年營收創下223.6億元新高，強勢躍居全台百貨單店營收王。 新光三越「傷癒」強勢歸來，今年截至目前為止累計營收已超越大遠百；漢神洲際購物廣場4月加入戰局，也為台中商業地產燃起再成長的動能，精彩！ 彰化縣有超過120萬人口，農業、製造業、中小企業與土地資產都很扎實，民間也從來不缺所謂的「隱形富豪」。 照理說，這樣的市場，為什麼直到今天，仍然養不出一座正式營運、具完整規模的百貨公司或區域型購物中心?! 我把彰化縣26個鄉鎮市、彰化市的蛋黃／蛋白／蛋殼、30／40／60分鐘車行商圈，以及現有與未來商業供給放在同一張地圖上，答案逐漸清楚：“ 彰化不是沒有消費力，而是消費力從來沒有被集中成一個足以支撐大型商業地產的「有效商圈」。”..

8月份 上市櫃 百貨零售流通業 營業收入觀察 先說結論：零售市場最大的訊號，是「消費仍在，但流向越來越集中」。 超商、寶雅、美廉社及部分數位服務商維持成長，說明台灣消費基本盤沒有明顯轉弱；但百貨市場則持續進行商圈重分配，尤其台中市場在漢神洲際開幕後，競爭壓力已逐漸從市場話題轉化為營收數字。 8月還有一個值得我們特別留意的變化：零售業正在從「業態競爭」進入「企業體質競爭」。同樣面對消費市場，有些企業可以持續展店、併購、擴張會員與數位服務，有些企業卻開始關店或縮減規模。 如果把7、8月放在一起看，目前的零售市場能定義為：「消費沒有衰退，而是進入重新分配；零售業也從過去的展店競賽，逐步進入規模、效率與場景的淘汰賽。」 商圈重組與百貨分化的結構性擠壓 雙核磁吸效應（台中場域）：漢神洲際開幕後快速吸客與累積業績，加上新光三越中港店全館復工，台中市場正式從「七期獨大」轉為「西屯-北屯雙核競爭」。中友8月單月衰退擴大至 25.45%，暴露了缺乏獨家精品與新型態體驗空間的區域傳統百貨，正在加速失去跨區顧客的集客力。 K型復甦與高奢護城河：金融大樓（台北101）8

【以商業地產營運構想方法論對標臺北大巨蛋】 從頂層戰略到「投融建管退」，建立一份能被驗證、凍結、升版與追責的全生命週期母控制文件 值得深度研究的商業項目——「臺北文化體育園區－大型室內體育館開發計畫案」。 資料來源: K大叔碎唸 | 聽 實戰母本｜2011深圳觀瀾湖新城城市綜合體52萬m²｜2016上海青浦東渡悅來城城市綜合體45萬m² ｜2020深圳小梅莎 山海城 城市綜合體120萬m² 營運構想方法論重構 分享說明｜這份方法論要完成什麼？ 這不是一份把歷史會議紀錄重新排列的報告，也不是一篇先替某個項目下結論、再尋找理由的商業文章。本篇把已凍結的實戰經驗、歷輪校稿成果與方法論，整理成一套試圖能被企業採用、能被團隊執行、能被投決會裁決，也能被未來培訓持續升級的母文。 本稿先建立四個邊界： 第一，營運構想不是項目定位、招商策劃或可行性分析的替代品； 第二，它不是一份完成後歸檔的前置報告； 第三，它不是由商管公司單方面提出、再要求其他合作企業、部門照辦的願望清單； 第四，它也不能把經驗參數冒充法定標準、把推估假設寫成已經發生的事實。...

從維多利亞港旗艦店到高雄亞灣光榮碼頭，看奢侈品牌、商業地產與濱海城市如何共同創造「目的型消費」 數據基線：四萬平方呎大約是 3,716 平方公尺；大約等於 1,124 坪。 K大叔序章：一杯咖啡，打開了一座城市的門 想像一個畫面。一位從台灣專程訂購一日往返台港航班的LV女鐵粉。另一位，是從深圳北站搭18分鐘高鐵過來香港的年輕女律師。她們都一樣，沒有打算買包。 雖然：「包」治百病 她們走進尖沙咀K11 MUSEA，只是因為在Instagram 上刷到一張照片——維港的光線，穿過Louis Vuitton的鏤空外立面，落在一張白瓷咖啡杯上。她點了一杯Le Café Louis Vuitton的拿鐵，坐在落地窗前看維多利亞港。四十分鐘後，她逛完了三樓的旅行用品區，買了一只小皮具，拍了一組照片發到脆、或小紅書，標題寫：「原來LV不一定要買包才值得來。」 她們原本真的沒有打算買包。但奢侈精品最懂的一件事，就是讓「沒有打算…」，慢慢變成「都來了，就買」的滿滿情緒價值。這個畫面，是這四萬平方呎空間真正想製造的時刻。 而它背後的商業邏輯，正在重新定義奢侈品牌、購

7月份 上市櫃 百貨零售流通業 營業收入觀察 一、百貨市場進入重新洗牌期，漢神洲際效應持續發酵 漢神洲際開幕後，台中地區百貨業績重分配持續擴大，中友7月營收年減18.96%，前7月累計年減15.33%。(廣三SOGO年減約13%) 遠百自6月起年度營收由正轉負、7月亦減1.69%，前7月累計為 -0.48%，顯示台中市場競爭壓力已開始反映在集團整體營收 (台中大遠百年減約7%)，加上台北大巨蛋 GARDEN CITY 遲遲無法營運，對遠百來說壓力不小。至於台中大遠百近期引進饗賓旗下「旭集 和食集錦」，能否透過餐飲聚客力抵銷部分客流流失，也將是下半年重要觀察指標。 誠品生活7月微幅衰退0.95%，連續2個月出現負成長值得留意；京站則因併購京饌餐旅事業，前7月營收大增38.12%，但須與本業成長區分。 二、超商持續穩健，便利與高頻消費仍是零售基本盤 統一超7月營收321.99億元、年增8.48%，前 7月累計成長5.55%；全家 7月也成長4.92%，累計成長7.59%。 高溫、鮮食、飲料與日常消費持續支撐超商業績，顯示消費需求並未明顯轉弱。...

從「資產價值放大器」走向「資產價值創造者」，台灣商業地產下一個十年必須補上的開發能力 【前言】K大叔核心視角觀察 台灣百貨與購物中心真正缺少的，從來不只是海外據點，也不只是更多資金。真正需要回答的是：台灣商業地產企業，能不能把分散在母集團、建設、財務、設計、招商與營運部門裡的能力，重新組裝成一套共同決策、共同承擔、共同沉澱的開發系統?! 台灣最成熟的能力，是商業營運；下一個十年真正必須補上的，則是從城市研究、項目定義、投資判斷、頂層設計、開發建設、招商營運、資產管理，一路延伸到資本退出的「完整能力矩陣」。這不是要百貨與購物中心企業放棄輕資產，也不是鼓勵所有營運企業都去買土地、蓋房子、當建商。 真正的問題是： 當企業不擁有土地時，是否仍然擁有影響土地價值的能力？ 當企業不投入全部資本時，是否仍然能夠參與項目的前端定義？ 當企業擅長營運時，能不能把後端經驗轉化為前端開發能力？ 只有完成這一步，台灣百貨與購物中心才可能從「替家族（或別人）的資產創造營收」，進一步成為「共同定義資產價值的人」。 第一章 ｜台灣百貨與購物中心最強的是營運，為什麼「出海」

是商業地產黃金十年？還是供給壓力測試？ 住宅市場放緩之後，建商如何從銷售建築，走向經營需求、NOI 與資產價值？ 台灣房市在第七波信用管制與銀行限貸令的影響下，呈現「住宅趨冷、商用獨熱」的結構性分化。各大上市櫃建商紛紛調整資金配置，從過去的積極搶地、推住宅預售屋，轉向卡位辦公大樓、捷運聯開案、公辦都更及複合式商場等商業地產，以尋求穩定的租金現金流並分散開發風險。 資料來源: K大叔碎唸 | 聽 K大叔帶著各位往下觀察 第一部｜供給不是商機 一、住宅市場轉折與建商第二曲線 台灣住宅市場正由過去的高成交、高預期階段，轉入交易量收縮、融資條件趨緊、去化期拉長與區域分化加劇的新階段。政策、利率、信用管制、人口結構與市場信心，共同改變建商的資金週轉與土地開發判斷。 在此背景下，建商、險資集團開始尋找住宅之外的第二條投資成長曲線。另一方面，市場傳出台灣未來十年可能還有56座商場陸續開出。建商、險資持續跨入百貨、購物中心、車站共構、商辦附屬商業與城市綜合體。 於是，一個看似合理的論述開始形成：“住宅不好賣，商場相對供不應求；建商從住宅轉進商業地產，台灣商業地產