2025 台灣購物中心挑戰與發展趨勢

專文作者/ 中華民國購物中心暨商業地產協會理事長 蔡明璋

(一) 購物中心挑戰的觀察

購物中心產業在台灣從 1994 年開始蓬勃的發展至今，目前也面臨許多的挑戰：

1.  電子商務崛起

隨著電子商務的興起，顧客越來越多的選擇在線上購物，導致實體購物中心的零售消費與客流量降低。

2.  營運成本上升

隨著租金/人力/電費/行銷等成本的增加，許多購物中心面臨高成本的挑戰，使得商家更難維持盈利。

3.  消費者偏好的快速變化，體驗求提升

消費者的購物習慣正在快速變化，購物中心需要迅速適應以滿足新的需求。

4.  市場競爭加劇

購物中心之間競爭激烈，尤其是在城市化發展迅速的地區，同類型購物中心密集分布，同時有小型專業零售區或街區商業吸引部分消費人群。

5.  技術應用與數位化未落實

購物中心未能充分利用技術手段提升顧客體驗或進行精準行銷、如提供智慧停車、行動支付等技術支持仍須精進，數據分析和顧客行為洞察仍須有效轉為業績，仍難以進行有效營運銷售管理。

(二) 購物中心業績與發展趨勢的觀察

另外從 2013-2022 近 10 年綜合零售與電商產業業績走勢表現來觀察，疫情前量販店業成績趨緩，疫情期間超市業績超車量販店；疫情中電商業績大幅成長，成為第三大綜合零售通路。

百貨商場疫情期間雖重挫，但疫情之後百貨業績強力復甦，重回業績霸主，如下圖；從 2022 年第二季開始，台灣內需消費熱，百貨、SPA、餐飲、旅遊都大幅提升，可看到消費者回到實體消費，豐富消費者生活，可以說明購物中心及百貨通路仍是未來發展的重要趨勢。

但從 2021-2024 的業績數據，電商成為台灣最大綜合零售通路，2024 年產業規模達新台幣 4,700 億元新高，如下圖 2024 台灣零售 & 電商產業變動。綜合零售三箭頭時代來臨，電商、百貨、超商合計領軍新台幣 1 兆 2 千億市場。

從軌跡來看，需要結合線上線下體驗經濟來滿足消費者的需求，另外發展趨勢，業者勢必加速推進 OMO 整合布局。

(三)零售通路與購物中心產業演進史觀察

  因消費者購物習慣的改變，使購買旅程並非是在單一通路，如下圖。新零售整合概念仍是消費方式的一個重要變革。

同時全通路運作變成為重要的整合營運模式，如下圖。指的是企業採取儘可能多的零售渠道類型，進行組合和整合銷售的行為，以滿足顧客綜合體驗需求。

「新零售」與全通路整合商業模式如下圖，不僅重新定義全通路消費場域，也因技術革新，形成以「數據」作為整體銷售的驅動力，盼做到全通路精準行銷，同時配合現代物流，才能真正創造出新零售。

(四) AI 技術將為零售通路與購物中心產業帶來重要解決方案

  市調機構 Precedence Research 報告指出，2022 年全球零售業 AI 技術導入規模約達 84.1 億美元，預估至 2032 年將增至 457.4 億美元，同時亞太地區導入 AI 科技，規模亦達 19.34 億美金，如下圖。此外，美國零售聯合會 (NRF) 亦表示，AI 技術正在重組零售業營運方式，如何採用符合成本效益的 AI 解決方案以提升消費者體驗、強化銷售轉換效率及降低成本，成為貫穿 2023 年後零售企業策略制定的關鍵主題。

未來購物中心產業仍將持續發展，預計在未來五年在台灣仍將有數十家商場開幕。透過線下與線上銷售與服務整合 (OMO, Online merges with Offline) 與全通路行銷虛實整合 (Omni-channel Marketing)，經由人工智慧、物聯網、數位科技等，來滿足客戶的需要仍將持續精進。

AI 技術將為零售通路與購物中心產業帶來重要解決方案，利用互聯網、物聯網、大數據、雲端計算，建構智慧化購物互動環境，加強行銷應用策略，來發展更有效率的營銷與管理模式！

消費模式未來在運用實體和虛擬通路的界線會愈來愈模糊，消費者在隨時隨地都將進行消費行為與體驗。同時也提醒業者在發展運用創新科技，以人為本的服務仍是整體產業進化的成功本質。