電子商務對零售業及購物中心產業的衝擊（2014）
- 特刊專文
- 3月30日
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美國的購物中心產業在2007、2008年金融風暴的衝擊下，導致多年的汰弱留強過程。新增供給成長停滯，總存量甚至減少，後於2013年經過連續幾季的順利去化，零售不動產（購物中心為主）市場的租金終於能夠反轉下降的趨勢而略微調漲，消費者信心增加、零售業者財務穩健、新開店家數增加。這些新開店家使得購物中心的出租率提高，而新購物中心的開發仍大受限制，這也預示著零售不動產市場的健康發展。但是這幾年來最持久的、最具意義的趨勢是，持續成長擴大的電子商務對實體商店及實體購物中心帶來的爆炸性衝擊。
根據德意志銀行財富及資產管理集團，早在金融風暴發生之前，美國的購物中心市場已出現供給過多的狀況。零售不動產的供給增加速度，遠大於人口成長速度（在1995到2008年之間，美國的購物中心的可租賃面積增加30%，而同一段時間內人口數僅成長14%）。
而最近幾年的經濟及零售業發展趨勢都在在顯示出，零售支出的減少及對購物中心零售空間的需求降低，儘管目前市場已從其週期性低潮漸次恢復。這些變化部分導因於人口特性、經濟特性、及其他結構性特徵的變化。而帶來對購物中心產業的重大改變，而這些特性變化仍加速進行中。
然而帶來最重大最直接衝擊的是電子商務。電子商務的盛行，導致實體商店營業額減少、零售業者的擴展策略改變為更加重視網上通路、更威脅到地方性非連鎖零售業者。他們都是鄰里型購物中心的租戶來源，進一步搞亂了零售不動產市場的長期演變。未來可見的是零售空間需求的大量減少，有一部分將被服務型商家所取代，例如娛樂業者及餐飲業者。但整體市場還是需求減少，各大零售業者開店數量減少，更加爭取座落於最佳區位的最好的購物中心。而區位稍差或各方面軟硬體條件較差的購物中心將備嘗苦果，市場呈現強者愈強、弱者更弱的態勢。
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