試論台灣購物中心產業市場飽和程度（2024）
- 特刊專文
- 4月18日
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已更新：6天前
專文作者/ 中華民國購物中心暨商業地產協會秘書長 陳奕賢
一直以來，購物中心產業經常探討是否市場已飽和這個議題，其實這個議題應該早已存在台灣的多數商業服務業種及商業地產裡，商業地產講究規劃定位，開店之前都必須進行可行 性評估，找出地產的最佳用途，可行性評估通常有四個面向：法律、實質條件、市場及財務。
要判斷市場飽不飽和就要針對市場或商圈進行供需分析。需求面就是購買力，兩個要素 是人口數或家戶數及其所得，台灣真的是一個緩慢成長的市場，但至少還是成長的，然而在 2020年台灣人口正式進入負成長，家庭戶數仍成長中，因戶量的趨勢是減少的，但若人口持 續減少，戶數終將隨之減少。薪資所得除了少數高科技從業人員，多數就業者的薪資則一直 沒有很好的成長，這在未來當然是一個重大警訊，希望很快能脫離這個困境。
市場供給需求分析，在量的部份看起來似乎飽和，但不見的沒有拓點的機會，通常可進一 步檢視細項分類，若能找出特定業種的市場空隙，那就是利基市場機會。另外質的部份分析也是有可能找到進攻機會，端看地產的區位優勢及個別業者的經營及財務優勢。另外，即使市場尚未飽和但專案若是成本效益未達好的狀態，財務還是不可行的。
購物中心通路營業額佔整體市場的比例
從整體市場來看，2023 年”購物中心內銷售商品業種”及購物中心的營業額分別為 45,652 億元及 4,427 億元，購物中心獲取的營業額只佔整體市場的 9.7% ( 2009 年為 8.14% )，從這佔比數字來看，購物中心尚有很大的成長機會。整體 4.56 兆的營業額扣除非店面零售的 5880 億元，大約有4兆是發生在實體零售商店，實體零售商店主要是大大小小的沿街店面及大型商業設施兩種空間，大型零售場域以百貨公司 (購物中心) 及以量販店為代表的社區型購物中心兩類。
這些不同的零售實體空間在競爭這個營業額，到底購物中心的佔比多少才算飽和尚未有定論，不過以 9.7% 或 14.9% (含量販店) 的佔比看起來，都還是大有可為。
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