高雄亞灣（2）｜「亞洲新灣區」商場百貨及重要零售業者
- 產業觀察
- 7月23日
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已更新：7月30日
本專欄由 購物中心情報站 主理人
孫仲慧 主筆
亞洲新灣區（Asia New Bay Area，以下簡稱亞灣）是指高雄市的水岸型態中心商業區，範圍以高雄「多功能經貿園區特定區」為主，並包含周邊部份的都市計畫區域，以港市合作方向促進高雄港區、高雄市區土地發展利用，並歷經多個階段的規劃與整合，成為高雄傳統產業及工業區轉型的重大政策之一。目前 (2025年7月) 亞灣現場已有多處土地已進行實質開發及建設，將陸續提供大量的商辦及住宅，並將帶來重要的商機。但目前在亞灣區域，除仍有大片空地仍待實質興建、以及仍有相當大的零售商機尚待整合。
本專欄系列文章除瞭解亞州新灣區的演變、現有商場外，亦介紹未來即將產生的新商場，同時也對亞洲新灣區的零售商機，提出見解。
本篇內容為「亞洲新灣區」商場百貨及重要零售業者：
亞洲新灣區的範圍很廣，經初步盤點，有39個已開發營運、或是計畫中的各式商場及大型零售業者(包含緊鄰亞灣的商場)。目前整個亞灣尚有許多地區尚待重劃、都更、重建及實質開發興建，但已有多家高科技業者如鴻海、AMD、NVIDIA、緯創資通等陸續加碼投資高雄亞灣地區，未來亞灣地區將成為全台非常重要的商圈，連帶使得亞灣地區的商辦、住宅、店面等交易都非常熱絡。就目前已知已開發、營運及規劃中的各式商場及品牌說明如下：
新濱町海洋廚房 (鼓山魚市場)
日治時期鼓山魚市場的建築，經過重新整修。原為「鼓山魚市場」，目前為漢來物業 (國揚集團) 接手經營，並於2025年3月重新開幕。以美食廣場型態為主，面積446坪。美食廣場內包括BBQ「JAPAN燒烤」海外首家分店，札幌拉麵名店一幻拉麵、全台首家日乃屋咖哩分店等。而漢來物業 (國揚集團) 可藉由本商場的營運，累積營運實務經經驗，未來將有機會快速複製到其他新商場 (如：特貿3商場的餐飲、甚至是其他地區的美食廣場等)。
棧貳庫KW2
棧貳庫KW2是一間緊鄰高雄港的小型購物中心，2018年開幕，業種包含餐飲、食品、文創商品、藥妝、旅館。主要目標客群為觀光客。(高雄港區土地開發公司)
高雄港主題棧庫群 (整修/招商中)
包含棧4-2、棧4-3、棧5、棧6、棧7等。棧庫群緊鄰高雄港，具有特色的風景。將做為倉庫旅店、亞洲生活、大型餐飲等使用。 (高雄港區土地開發公司)
大港倉及大港橋
「大港倉」包括倉4、倉6、倉7、倉8、倉9、倉10等，以美食棧庫、水岸親水、數位、運動、戶外活動為主。目前已有永心浮島(永心奉茶)、夜店餐館、運動用品、速食店、服飾、文創商品進駐。「大港橋」則為從駁二前往大港倉的必經之路，也是高雄非常重要的觀光景點。 (高雄港區土地開發公司)
誠品生活駁二店
誠品駁二店緊鄰高雄亞灣的舊港區，建築物前身為高雄港碼頭C4倉庫，號稱台灣最靠近海港的書店。內部還包含星巴克咖啡。書店結合在地生活、閱讀分享、藝術創意…等，塑造成為生活體驗、觀光旅遊，並成為行銷高雄市的特色主題書店。
駁二藝術特區文創商店群
高雄人氣最高、觀光客首選的駁二藝術特區，原有鹽埕區舊倉庫群進行整修改裝，目前整個區域內有多家文創商店、旅館、餐飲等設施服務，週週假日都有市集活動。(高雄市政府文化局)
流行音樂中心-海音館
為南台灣流行⾳樂展演的核心場館，並培育國內流行⾳樂⼈才及產業扶植串連，於2021年正式啟用。 除音樂展演外，更結合港灣景緻，打造觀光休憩新場域，並加入商店、餐飲，以複合式的方式來經營。其中的海音館位於愛河灣以北，內有音樂相關產業及育成工作室、相關商店、餐飲輕食等。假日在海音館四周都有文創市集。
流行音樂中心-珊瑚館 (focus 13) (尚未營運)
位於愛河灣南岸的海音中心珊瑚館，自從完工以來主要作為活動時展演場所，如台灣設計展、TTXC台灣文化科技大會均使用此處為主場館，目前亞果遊艇會館亦進駐靠海的一側。現已由高青開發(台南FOCUS)接手，原定2025年中開幕，但2025年3月該公司經營團隊指出，因海音館整體造型及空間較獨特，需要進一步設計規劃。2025年6月剛開始進行施工，預計2025年底完工開幕。
流行音樂中心-海豚館01-05 (部分營運)
流行音樂中心的海豚館，為五棟位於二樓天空步道的獨立建築，目前五棟當中，已有中式料理、咖啡店、人氣網美漢堡店進駐。
流行音樂中心-鯨魚館01-06 (部分營運)
位於愛河灣南岸，共有六個館，目前有AR/VR互動館、原住民人文餐廳、燒肉餐廳。
綜合流行音樂中心海豚館及鯨魚館，共有11間場館，彼此都為獨立店且都有一段距離 (從海豚館01走到鯨魚館06，總距離約一公里)，相對的若要讓遊客集中遊逛消費，因距離較遠且白天氣候炎熱，將會較為辛苦，必須透過大型活動 (如先前的黃色小鴨) 或假日市集來帶動人潮，同時可加強晚間的服務時間及項目。
亞果遊艇碼頭 (愛河灣遊艇碼頭A區)
位於愛河灣南岸的碼頭區域 (原高雄港13號碼頭)，現為「亞果高雄愛河灣遊艇碼頭」，共有83個大大小小的遊艇席位，再加上位於珊瑚館面海一側的亞果高雄愛河灣會所 (會員限定) 以及日本料理。而未來 Focus 13 開幕後，可以更加的整合，成為一個「遊艇碼頭 + 百貨商場」的特色區域。
愛河灣遊艇碼頭B區BOT (規劃中)
預計位置為高雄港14、15號碼頭的水域，同時停車場將規劃做為商業空間 (大樓)，包含商場。
高雄港旅運中心及商場 (免稅店/商店街/餐廳)
高雄港旅運中心為地上15層、地下2層之特色建築，以海浪流體動態為設計意象，遠看有如巨型鯨魚棲息港灣，外觀充滿未來科技感，於2023年3月正式啟用，可同時停泊 2 艘 22.5 萬噸大型郵輪（可載 5,400 名旅客及 2,400 名船員），最大旅客服務水準每小時可達到 2,000人。內部規劃免稅店、商場 (伴手禮及商店街)、海景餐廳等)。
預估2025年將有115船次，但以目前航次數量而言，在沒有郵輪進港的期間，並無遊客及人潮，尚無法有效帶動零售消費商機。(目前商店、伴手禮等僅為郵輪停靠時之臨時櫃位。而中高樓層將做為商辦使用)。期待未來在郵輪航次的增加、以及高雄捷運黃線Y15站聯開案 (鴻海南高雄總部) 完工後，除帶來交通與接駁的便利性之外，更帶來觀光消費的人潮。
高雄捷運黃線Y15站聯開案 (鴻海南台灣總部) (規劃中)
黃線Y15站聯開案，就位於旅運中心正前方。本案由鴻海集團得標，開發用地面積3,433坪，未來將規劃為辦公、住宅與零售商場的複合式商業空間。預計開發總樓地板面積約5.2萬坪，整體開發案以1幢2棟為主，預計興建地下5層，地上45層商業辦公大樓及地上32層住商複合式大樓。Y15聯開案除了捷運站出口直結，也將和高雄港港埠旅運中心以空橋立體聯通。目前尚未動工。
高雄港21號碼頭後線基地 (規劃中)
高雄港21號碼頭後線基地面積約1.67公頃，在高雄港旅運中心南側，同樣是高雄港灣的重要門戶。可興建樓地板面積約2.4萬坪，開發商可規劃企業總部、星級飯店、辦公室、零售、餐飲、大型遊憩設施、休閒娛樂服務業、運動服務業、觀光及旅遊服務業、以及醫療保健服務業等商業設施，但不得作為住宅使用。可規劃空中廊道，連接高雄港旅運中心。目前尚未動工。
高雄市圖書館總館(文創市集商店) 17. 承億酒店(商場/美食街)
高雄市立圖書館總館建築樓高8層。其中一、二樓有餐廳，三樓有文創商品及輕食類，假日期間在一樓廣場經常有文創市集活動。而位於圖書館總館南側，為第二期開發計畫，為一棟地上27樓的建築，主要為承億酒店 (為主)、書店、餐廳、影城，及地下一樓的美食孵化基地 (美食街)。部分樓層亦做為 5G AIoT 業者辦公室使用。而圖書館總館與承億旅店之間除地下室連通外，更有天橋連通。
由於高雄市圖書館總館及承億酒店就緊鄰特貿三基地，未來特貿三開發後，將成為亞灣重要的蛋黃區。
高雄展覽館 (商店街)
高雄展覽館就位在亞洲新灣區的核心區域，是一座可容納 1,500 個標準攤位的展覽館，內部分為南北兩大展區，裡面還包含了 2,000 人的會議室1間、800 人會議室 2 間及 20至40 人會議室 10 間。其中南館為無柱的挑高空間，特別適合大型機具機械舉辦展覽。曾經辦過幾次遊艇展，將遊艇上陸後載運到展覽館室內進行展覽。展覽館的活動吸引不少國際買家，同樣也連帶帶動鄰近星級酒店及商務飯店的業績效益。
高雄展覽館內的中間有商店街 (包含便利商店及餐飲等)，但現階段高雄展覽館的展期及會議有限，商機只能在有大型會展期間才有辦法展現。期待正對面的「特貿三」基地開發，帶來大量的商務人潮，讓這一帶區域共同繁榮。
嘉信22號遊艇碼頭 (小型商場)
嘉信遊艇所屬的的22號遊艇碼頭有個小型商場，商場內曾有餐飲、Pub等商店，但目前因客流少，僅剩少數的港邊餐廳酒吧。但重要的潛在商機在於緊鄰碼頭旁的8,000坪「星光水岸公園」即將於2026年暑假開幕，將成為高雄最大免費水上樂園，擁有滑水道、水上鞦韆、兒童水樂園等豐富設施。若再加上現有的「中油海洋天堂公園」兒童樂園，未來從新光碼頭到嘉信22號碼頭，只要商場營運方向正確，這裡的人潮前景將可期。
特貿三公辦都更案商場 (興建中)
特貿三公辦都更案，就位在亞灣的核心，未來將有大量的商辦，以及住宅、中型商場等設施，前有高雄展覽館，鄰近有軟體科學園區、中鋼企業總部大樓，預期特貿三完工後，將會是整個亞灣最重要的蛋黃商業地區。依照都市計畫，特貿三分為三大區域，並分為北基地、南基地北及南基地南等三個部分開發。將打造住宅、商場、辦公場域等大樓，同時附近5G AIoT相關產業、酒店陸續進駐，區域的商辦、大型店面的需求相當看好。但相對的，商場及餐飲的需求量將會相當大。
軟體科學園區 (1F/B1商店街)
高雄軟體科學園區興建於2000年，目前已有超過200多家資訊科技及行政院海洋委員會、金融機構等廠商進駐，目前共有四棟主要建築群，分別為高雄軟體園區 (A、B、C棟)、鴻海軟體研發大樓、智崴資訊科技大樓、慶富集團大樓等。目前園區土地使用率已幾達100%，總員工數將近4,000人。現正在興建軟體科學園區第二期工程中。而整個園區內有一般餐廳、米其林星級餐廳、小型商店及兩間超商，但每逢中午時段仍供不應求，超商大排長龍，就如同台北南港中信金融園區、內湖科學園區或汐科園區，需要有大型的美食廣場來支撐龐大的餐飲人潮 (特別是午餐時段)。現階段，除了園區本身的餐飲及超商食品外，只能前往鄰近的家樂福、台鋁 MLB 等美食街、中鋼集團會館，不敷使用。而緊鄰軟體科學園區的東南米樂PLAZA，預計2026年完工開幕，預計將可改善這個問題。
中鋼集團會館 (中鋼企業總部)
中鋼集團總部旁的中鋼會館，內有小型美食廣場、便利商店及書店。除服務中鋼大樓員工外，也對外開放。中鋼總部大樓內，除中鋼總公司及各部門、集團子公司外，還有勤業眾信、高雄AIT等機構 (但總部大樓不開放)。
IKEA高雄店 及 24. 家樂福成功店
IKEA為目前高雄唯一的一間IKEA。而家樂福成功店及IKEA高雄店，在早期地下停車場是互通、共用的，但後來已經封閉，各自收費。
MLD台鋁商場 (含影城+連鎖超市)
是一間結合餐飲、影城、宴會、書屋、展演廳等生活娛樂與文創的大型商場，但前一陣子經營較為辛苦，包括現撈海鮮餐廳結束營業、最具有特色的MLD書店整個縮小規模、電影院經營權問題等。但近日重整後，將加入KTV、全聯超市，再加目前已穩定經營的王品集團青花驕麻辣鍋、以及經貿園區唯一有高端商務宴及婚宴的晶綺盛宴。未來亦將可受惠於來自特貿三的商務客群、軟體園區的科技新貴，以及成功路對面東南米樂PLAZA所帶來的購物遊逛人潮。若能穩健經營，預期將會有不錯的成長。(晶綺的商務宴及婚宴是目前的強項)
COSTCO高雄店
全台灣第一間COSTCO就在高雄市前鎮區中華五路，因租約到期，預計2026年遷移至東南米樂A區 (COSTCO南高雄店)。而COSTCO高雄店原地主南山人壽，將會把這塊地作何用途，目前尚未得知。
台塑王氏昆仲公園文創商鋪群
台塑高雄廠停產後，廠區保留部分建物，將原廠區的一部份保留且改建為公園 (此處為台塑的起家厝)，並做為文創商鋪市集使用。其餘南側的大面積國有地將待後續整合規劃。
東南米樂PLAZA(興建中) 及 29. COSTCO南高雄店 (興建中)
東南米樂PLAZA 規劃2層樓，12棟美式風格建築，共計24間品牌商店，採「街邊店」的形式。目前正對外進行招商中，預計引進連鎖品牌服飾業、特色餐飲，以及大型宴會廳等。由於就在軟體科學園區的旁邊，將來可以吸引在軟體園區的上班族就近逛街、用餐消費，特別是中午午餐休息時段的大量人潮。
COSTCO 高雄店將於2026年遷移至此 (COSTCO南高雄店)，將打造全台最大海景首排大賣場，且無論營業面積或是停車空間，都遠大於原來的 COSTCO 高雄店。
由於東南米樂 PLAZA 及 COSTCO 南高雄店為同一開發案，且兩者緊鄰，目前正施工中，預計2026年開幕後，將會帶來明顯的人潮與集市效應。但潛在的問題是，開車前往COSTCO 南高雄店，目前僅有一條復興四路可以前往，這正好和軟體科學園區最主要的道路重疊，此部分待業者及政府交通相關部門協調改善，否則 COSTCO 及東南米樂PLAZA一旦開幕，將會造成交通大打結。(原先 COSTCO 還有加油站的規劃，已經取消設置)
夢時代購物中心 及 31. 統一 時代百貨高雄店
統一夢時代購物中心為目前全台灣規模最大的購物中心，商場總樓板面積約 78,000 坪，2007年開幕。2024 年業績約 159 億 (含高雄時代百貨)，為全台業績第8名、高雄業績第 2名 (第1名為北高雄的漢神巨蛋) 的商場。目前購物中心仍不斷進行改裝及商品優化，並增加餐飲的比重。其中日本人氣超市LOPIA 於 2025.7.10 剛開幕。
而夢時代正前方的時代大道，更是每年舉辦大氣球遊行及高雄跨年晚會的重要集會活動地區，可同時吸引超過50萬人潮湧入。
夢時代2期 (規劃中) 及 33. 夢時代3期 (規劃中)
夢時代購物中心對面的夢時代2期 (下圖的左上、右上)，目前作為大型活動會場使用 (演唱會、啤酒節等)。其中2期中華路一側規劃住宅，並已取得住宅建築執照，但動工時間未定。2 期成功路一側原規劃商場和商辦，但尚未進一步開發。夢時代3期 (統一時代)，原設計規劃以休閒產業為主，但目前尚未進一步開發 (下圖的左下、右下)。
90期公4 海洋休憩集會所 (遊艇碼頭) BOT (規劃中)
「公4用地海洋休憩集會所」BOT 案位於 90期重劃區 (原為台肥工廠) 旁，緊鄰高雄港，範圍除了2.7公頃的陸地之外，還包括第五船渠3.1公頃的水域面積，希望吸引遊艇業者投資。目前正在進行先期的水岸工程。希望未來遊艇碼頭及集會所 (商場) 順利進駐。
御盟國際天勤 (金融/健身房/商辦) (規劃中)
高雄在地的建商御盟集團在夢時代旁邊購入特貿7的土地，並規劃地上 38 層，地下 6 層的全商辦大樓。其中低樓層將做為銀行、咖啡廳、商店及健身房使用，其餘做為商辦。(規劃中)
迪卡儂高雄亞灣店 (旗艦店)
迪卡儂向亞灣大地主中石化迪承租4000坪土地，2021年迪卡儂高雄亞灣店 (旗艦店) 開幕，為全台最大的迪卡儂，除運動相關用品販售、戶外球場外，並有咖啡餐飲等輕食。
碳佐麻里高雄時代店
碳佐麻里向亞灣地主大洋塑膠承租1,877坪土地，並於2019年正式開幕。為時代大道的中山路--中華路這一段第一間開幕的大店，具有帶頭作用。
藏壽司全球旗艦店(高雄時代大道店)
藏壽司高雄時代大道店佔地2000坪 (含停車場)，地主為台電，為藏壽司首間海全球旗艦店。且是繼迪卡儂、碳佐麻里之後，第三間進駐亞灣時代大道的大型店鋪。距離高雄捷運凱旋站出口不到100公尺。
「美而快」快時尚集團 (規劃中)
美而快是國內本土最大的女裝服飾電商業者，旗下品牌包括 PAZZO、MEIER.Q、Mercci22 等，會員數超過 280 萬人。美而快已與中石化在2024年1月完成高雄亞洲新灣區約2,931坪土地租賃契約簽署，地點位於時代大道、中山路轉角處，未來預計投入 3.46 億元打造上千坪的獨立大店，不僅是首度以實體店拓展南部市場，也將成為美而快全台最大旗艦店。但截至目前 (2025.07) 為止，該位置目前尚未有進行實質開發動土施工。
（續）
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