2026 10/02 活動報導｜通識課程「商場蹓街學」- 台北場

從購物走向生活，洞察亞洲商業地產與大型場館發展新趨勢

面對消費型態快速變化、城市更新加速，以及大型商業與運動場館陸續興起，商業地產正從傳統「購物場所」走向整合交通、商業、運動、娛樂、文化與生活服務的複合型城市平台。本次活動邀請三位講師，分別從台灣市場、日本及韓國案例、城市開發與資產管理等面向，分享亞洲商業地產的最新趨勢與未來發展方向。

台灣市場競爭加劇，關鍵從「比規模」轉向「搶人流、留時間」

市場研究委員會 陳錫欽執行長分享, 針對台灣零售與購物中心市場進行分析指出，近年零售、餐飲、百貨及電商市場皆維持成長，實體與線上消費並非零和競爭，而是同步發展。然而，隨著消費者時間與消費選擇更加分散，購物中心未來的核心競爭力，將從吸引顧客進場，進一步轉向提高來客頻率、延長停留時間，以及將人流轉化為消費。

面對大型購物中心與場館陸續開發，市場競爭勢必更加激烈。未來商場不能只追求「開得大」，而必須建立清楚定位，區分目的型、生活型等不同消費場景，並透過餐飲、親子、運動、娛樂及生活服務等多元內容，創造差異化體驗。

此外，TOD（大眾運輸導向發展）、POD（公園導向發展）及 SED（運動、休閒、娛樂）也將成為未來重要發展方向。從單一交通節點或商業據點，逐步延伸至住宅、商辦、飯店、公園與娛樂場域，形成更完整的生活圈。

從日本、韓國案例看大型場館「有比賽賣比賽、沒比賽賣球場」

市場研究委員會 孫仲慧主委分享，以日本、韓國購物中心及大型運動場館案例，說明亞洲新世代商業設施如何透過多元場景創造人流。

以日本熊本櫻町、九州LaLaport、東京澀谷宮下公園及名古屋公園型開發為例，商業空間已不再只是封閉的購物盒子，而是結合公園、運動、餐飲及休閒機能，透過公共空間與多元業態延長顧客停留時間。

其中，北海道日本火腿鬥士Escon Field及F Village更展現運動場館作為城市開發的可能性。球場周邊整合商業、住宅、飯店、醫療、溫泉及休閒等機能，即使一年僅約七十天舉辦棒球賽事，其他時間仍可透過球場導覽、餐飲、親子活動及戶外休閒持續創造人流與收益，形成「有比賽賣比賽、沒比賽賣球場」的經營模式。

回到台北大巨蛋、台中洲際、台南亞太及未來台中超巨蛋等大型場館，也將面臨如何突破「有活動才有人流」的課題。未來除場館規模外，更應從交通、商業定位、業種配置及非賽事期間的營運策略整體思考，讓場館成為全年運作的生活與消費平台。

從需求出發，商業地產走向城市生活平台

本會王韋欽顧問則從商業地產的投資、融資、建設、管理到資本退場，探討亞洲市場的轉型。

真正改變商業地產的並非建築本身，而是「需求」。疫情後，消費者對實體空間的期待已從單純購物，轉向情緒價值、社交互動、運動、文化、親子、健康及生活體驗。電商雖提供便利與效率，卻難以取代實體空間所帶來的體驗與交流，因此商業設施必須重新回應不同世代的生活方式。

是近年亞洲城市逐漸受到重視的 POD（Park Oriented Development，公園導向發展）。POD 並非單純增加綠地，而是將商業、住宅、公園、文化、運動與公共生活整合，創造更開放、多元且具生活機能的城市平台。

此外，面對少子高齡、單身化、寵物經濟、健康照護及運動休閒等新需求，購物中心的業態也必須持續調整，從零售與餐飲進一步延伸至健康、照護、運動、藝文等生活服務，以提高消費頻率與資產收益。

從「人流」到「生活流」　打造下一階段商業價值

經三位講師分享共同指出，未來商業地產的競爭，已不再只是硬體規模或招商能力，而是能否持續創造「人為什麼來、為什麼留下、為什麼再來」的理由。

從 TOD、POD 到 SED，再到大型場館、城市更新與智慧營運，商業空間正逐步從單一消費據點轉型為串聯交通、商業、運動、娛樂與生活的城市平台。未來業者除了提高來客數、延長有效停留時間、活化空間，也可透過AI、智慧管理與數位工具提升營運效率。

在此趨勢下，臺灣商業地產不僅要思考如何在島內市場突圍，更可進一步將成熟的招商、營運及資產管理能力輸出至亞洲市場。唯有從「購物」走向「生活」，從「單點」走向「場域與城市」，才能在下一階段的產業競爭中創造更長期的價值。