新加坡商場｜新加坡購物中心產業深度研究 (一)
新加坡是亞洲少數同時擁有國際精品購物中心、世界級觀光商場、成熟郊區型購物中心，以及高度制度化商業不動產投資市場的國家。研究新加坡的購物中心，最重要的並不是比較哪一座商場最大，而是理解其購物中心如何透過觀光消費、捷運交通、住宅生活圈、專業資產管理及持續改裝，建立不同的競爭模式。筆者過去多次前往新加坡旅遊、考察，僅就個人實際參訪、以及近年媒體資料的彙整，來重新梳理對於新加坡購物中心產業的認知。
2020年以前：新加坡購物中心市場概況
新加坡是亞洲購物中心發展最成熟、商場密度最高的市場之一。憑藉高所得、國際觀光及完善的大眾運輸系統，形成以烏節路為高端零售核心、濱海灣為觀光消費重鎮、住宅區為社區型商場據點的三大市場結構。烏節路的ION Orchard、義安城（Ngee Ann City）及百利宮(Paragon），聚集國際精品與百貨；濱海灣金沙購物商城則結合酒店、賭場與觀光娛樂，吸引國際旅客。另一方面，VivoCity大型綜合購物中心、Jewel Changi Airport（樟宜機場）。及遍布地鐵站周邊的社區商場，逐漸強化餐飲、娛樂與生活服務功能。
2020年以前，新加坡購物中心已從單純商品銷售，轉向觀光、體驗與日常生活並重的複合經營模式。 隨著電子商務崛起及商場供給增加，市場也開始面臨租金壓力、同質化競爭與實體零售轉型挑戰。
2020–2021年： 疫情衝擊，國際觀光型商場與本地社區型商場出現不同的需求結構。
2022–2023年： 旅遊復甦，精品、餐飲、觀光與體驗型消費重新成長。
2024–2025年： 商場改裝、品牌更新、租戶組合優化、與資產管理，成為經營重點。
2026年： 優質商場資產交易活躍，租金與營運表現分化，市場進入更加重視投資報酬的階段。
核心研究判斷：新加坡已由大型購物中心開發競爭，轉向既有商場的經營效率與資產價值競爭。
第一章｜2020–2026年：市場結構如何改變？
1. 從疫情衝擊到觀光消費復甦
2020年疫情期間，新加坡購物中心面臨國際旅客消失、觀光零售萎縮及實體商店營業受限等衝擊。依賴旅客的精品商場與依賴居民的社區商場，受到的影響並不相同。2022年邊境重新開放後，觀光、商務會展與國際活動逐步恢復，帶動金沙、烏節路及樟宜機場周邊的零售需求。
資料
2025年國際旅客：1,691萬（人次）
2025年觀光收入：327.55億 (新加坡幣，以下簡稱SGD）
2025年觀光收入年增：+10%（全年）
新加坡統計局數據顯示，2025年國際旅客約1,691萬人次，觀光收入327.55億SGD，較2024年成長10%。這些數字說明，新加坡的高端零售與觀光型購物中心，擁有本地居民以外的龐大消費來源。
2. 市場進入「供給有限，但並非沒有空置」的階段
2026 Q2空置率 6.5%
2026 Q2租金季增 0.6%
待開發零售空間 60.4萬㎡ GFA（Gross Floor Area）
2025年新加坡零售空間租金全年上升1.9%，高於2024年的0.5%。但2026年第2季全國零售空間空置率又上升至6.5%，同季已使用面積淨減少3.7萬平方公尺。這說明市場不是全面繁榮，而是可能出現兩種不同現象：
地段良好、交通便利、租戶組合成熟的商場，仍具有租金議價能力。
部分較弱勢的零售空間，則可能面臨空置、租戶汰換及重新定位的壓力。
但值得注意的是，新加坡URA的全國零售空間統計包含各種零售物業，不等於專業購物中心的平均表現。
3. 2020–2026年的市場變化時間軸
2020–2021年 | 疫情與營運韌性 | 疫情與營運韌性 |
2022年 | 邊境開放 | 國際旅客、商務與實體消費活動逐步恢復 |
2023年 | 體驗型零售回升 | 精品、餐飲與目的型娛樂重新受到重視 |
2024年 | 資產管理深化 | 商場經營更重視租金、出租率、改裝與租戶銷售 |
2025年 | 租金與觀光收入成長 | 零售空間全年租金上升1.9%；觀光收入達327.55SGD |
2026年 | 市場分化與資產優化 | 優質REIT維持高出租率，但全國零售空置率仍上升 |
第二章｜新加坡六大標竿商場比較
本章整理出新加坡六座最具研究價值的商場，但不一定是營業額最高的六座，而是分別代表不同的商業模式。
1. The Shoppes at Marina Bay Sands｜國際觀光與高端零售
2010年開幕。依靠金沙酒店、賭場、會展、精品、餐飲與國際觀光，吸引高消費能力客群。特別是當中最重要的Anchor：賭場、酒店、大型展覽館。2025年商場收入2.80億美元（淨收入，非營業額），出租率97.0%，租戶每平方英尺年銷售額2,967美元。（這是商場租戶銷售坪效，不是金沙公司的商場收入坪效。（目前無法從公開資料中看到購物中心業績）
另外，包括濱海灣花園、大型摩天輪、來到新加坡必到的魚尾獅公園等，都在濱海灣這一帶，旅客可以在同一個地區內完成多種消費及旅遊休閒活動，對於遊客而言非常具有吸引力。
【影片】The Shoppes at Marina Bay Sands Walking Tour | Singapore Luxury Mall Walk [4K]
2. ION Orchard｜都會精品旗艦型
2009年開幕。以烏節路核心地段、捷運連通及國際精品旗艦店為優勢。與金沙不同，ION同時吸引本地高所得客群、通勤人口及國際旅客，是城市中心型精品商場的代表。延伸閱讀：新加坡購物中心產業深度研究（二）：烏節路
【影片】ION Orchard Singapore | 52 Minute Mall Walking Tour & ION Sky | 4K
3. VivoCity｜大型區域型購物中心
2006年開幕，連結HarbourFront交通節點與聖淘沙觀光動線（要前往聖淘沙必經之處）。2026年6月底出租率達99.7%；截至2026年3月的財年，租戶銷售額年增3.7%。持續透過樓層改裝與租戶更新維持競爭力。
【影片】Singapore’s Largest Mall! Complete VivoCity Walk | HarbourFront MRT to Sentosa Gateway（4K）
4. NEX｜捷運轉乘與生活型商場
2010年開幕，位於Serangoon（實龍崗）交通樞紐。兼具大型區域商場與生活服務中心功能。FCT於2026年啟動NEX資產升級工程，顯示交通節點商場仍需要持續更新。
【影片】NEX Serangoon Walking Tour Singapore | NEX Mall & Serangoon in 4K
5. Northpoint City｜社區生活與TOD型
位於義順住宅生活圈，整合購物、餐飲、交通轉乘與日常服務。其重要性不是吸引大量跨國觀光客，而是將居民日常需求集中於一座高頻率使用的商業設施。
【影片】Explore Gems in Northpoint City| The biggest Shopping Mall in Northern Singapore |YiShun
6. Jewel Changi Airport｜機場與目的型零售
2019年開幕，由樟宜機場集團與CapitaLand共同開發，是位於新加坡樟宜機場中以自然為主題的娛樂及零售綜合設施，連結該機場的三個航廈，結合超過280家商店與餐飲、室內森林、雨漩渦瀑布及機場服務，其核心為世界最高的室內瀑布「雨漩渦」（the Rain Vortex）。總樓地板面積約135,700平方公尺，但包含非零售用途，不能直接當作商場GLA（Gross Leasable Area，可租賃總面積）。
【影片】Walking Tour at the World-Famous Jewel Changi Airport | Singapore | 4K
六大商場商業模式比較：
商場 | 主要集客來源 | 核心競爭力 | 最值得研究 |
金沙 | 國際旅客、飯店、會展 | 高端消費生態系 | 精品坪效 |
ION Orchard | 精品客、居民、旅客 | 旗艦品牌與核心地段 | 高端招商 |
VivoCity | 住宅、交通、觀光 | 大型綜合消費 | AEI與租戶銷售 |
NEX | 捷運轉乘、家庭 | 交通與生活需求 | TOD經營 |
Northpoint City | 住宅、通勤、家庭 | 高頻率日常消費 | 社區黏著度 |
Jewel | 機場旅客、居民、觀光 | 景點與零售整合 | 目的型集客 |
這六座商場最大的差異，是消費者為什麼來、多久來一次，以及每次消費的目的與金額。金沙不必追求與Northpoint City相同的回訪頻率；Northpoint City也不需要複製金沙的國際精品陣容。不同定位應採用不同的績效指標。
【備註】Asset enhancement initiatives（常簡稱為 AEIs）可翻譯為（特別是房地產、資產管理及金融投資領域）： 資產提升計畫 、 資產提升措施。 指透過翻新、改建、重新規劃空間或調整租戶組合，來提升物業價值、吸引人流及增加租金收益的策略。 常見做法：改善商場外觀、升級硬體設施、重新分割店面大小、引進新品牌以優化營運效益。
第三章｜新加坡與台灣購物中心市場比較
觀察重點 | 新加坡 | 台灣 | 台灣可借鏡之處 |
市場供給 | 成熟市場，著重既有資產 | 大型新案仍持續增加 | 提前建立舊商場更新機制 |
觀光零售 | 金沙、ION、Jewel分工鮮明 | 觀光型商場定位較分散 | 發展獨特的觀光消費生態系 |
社區型商場 | TOD與住宅生活圈高度結合 | Global Mall、宏匯等持續發展 | 增加高頻率生活服務 |
資產管理 | REIT與專業資產管理成熟 | 集團自營及開發商主導較多 | 建立公開、持續的營運KPI |
主力店 | 專門店、超市、餐飲、體驗 | 百貨、餐飲、娛樂並行 | 避免過度依賴單一主力店 |
改裝策略 | AEI成為重要成長工具 | 多以週年慶、品牌改裝為焦點 | 評估改裝的投資報酬 |
台灣最值得借鏡的五個策略：
從開幕競爭轉向長期資產管理。 台灣新商場的話題往往集中於開幕、品牌首店與招商成果，但開幕五年、十年後的出租率、坪效及租金成長能力同樣重要。
建立真正的社區生活型商場。 以Northpoint City、Causeway Point為例，交通節點、住宅人口與生活服務整合，形成較穩定的日常客源。這對台灣Global Mall、宏匯廣場及部分車站商場尤其值得參考。
將大型娛樂或觀光設施轉換成零售消費。 金沙與樟宜機場Jewel說明，景點本身不等於零售業績，還需要動線、品牌、餐飲與消費服務的整合。這對台北大巨蛋、未來的超巨蛋商場及大型場館周邊商業開發具有啟示。
將AEI（資產提升計畫）納入固定投資計畫。 商場改裝不應只看美觀與話題，而要衡量新增可出租面積、租金提升、顧客動線改善及投資回收期。
建立可比較的商場營運資料。 台灣經常以年度營業額排名衡量商場競爭力，但營業額高不一定代表資產投資報酬率高。若能同時觀察出租率、租戶坪效、租金負擔、回訪率與資產收益，才更接近完整的商場經營評估。
第四章｜2027–2030年值得持續追蹤的五項變化
既有商場改裝與資產重整：觀察AEI投資、租戶重組、舊商場改建，以及投資人是否持續收購成熟零售資產。
租金與租戶經營能力的平衡：持續追蹤租約更新增幅、租戶銷售、餐飲業經營壓力與Occupancy Cost（佔用成本）。
觀光型零售的高端化：觀察金沙、烏節路與樟宜機場Jewel如何利用旅遊、會展及國際品牌提高消費金額。
TOD與社區型商場的長期韌性：觀察住宅人口成長、捷運使用量、日常生活服務與會員回訪頻率的關係。
SED（運動與娛樂專區）的整合與提升：新加坡砸大錢舉辦泰勒絲（Taylor Swift）的演唱會，同時還年年舉辦新加坡F1大獎賽(2026年於10/9-10/11），持續將SED（運動與娛樂專區District）提升到SEC（運動與娛樂城市City）的階段。
【影片】為了三天比賽拆掉整座城市！新加坡 F1 為何是全世界最難複製的頂級賽事？
結論：新加坡購物中心的競爭，已經進入另一個階段
新加坡的購物中心產業，最值得研究的不是大型商場數量，而是它已經形成多層次、不同定位的市場結構。金沙依靠酒店、賭場、會展與國際觀光，ION Orchard掌握都會精品，VivoCity以大型區域商場結合觀光動線，NEX與Northpoint City則建立在住宅人口與交通節點之上，Jewel更將機場轉變成具有全球知名度的零售目的地。但新加坡也面臨租金上升、零售商成本增加、觀光消費波動，以及部分零售空間空置率提高等問題。因此，高出租率並不代表每一家商店都能獲利，也不代表所有購物中心都具有同樣的競爭力。
對台灣而言，新加坡最重要的啟示是：購物中心的價值不只在開幕當年創造多少營業額，而在於十年、二十年後，是否仍能維持穩定客源、招商能力與資產收益。當台灣各地仍持續興建購物中心、百貨與商業設施，下一階段真正的考驗，很可能不是誰能開出最新、最大的商場，而是誰能長期經營好已經存在的商場。
撰文：孫仲慧（George Sun) // 購物中心情報站（sc2100.com）。照片除右下角有標記為本站拍攝、以及有特別註明外，其餘分別取材自維基百科全書、Google Maps街景、Pixabay免費圖庫。
