日本商場｜購物中心產業 2025 年回顧與未來展望 重點摘要
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根據日本購物中心協會 (JCSC) 發布的資料，2025 年的日本購物中心產業正處於 一個關鍵的轉捩點。本摘要旨在精煉分析產業的核心動態、新興趨勢與未來挑戰， 為初次接觸此議題的學習者提供一份清晰且具洞察力的指南，幫助您快速掌握產業從「量的擴張」邁向「質的提升」的根本性轉變。
1. 2025 年市場總體表現：穩健成長下的結構轉型
綜合來看，2025 年日本購物中心市場展現了「穩健中求轉型」的特徵。一方面， 既有商場的銷售額因物價上漲及成功的促銷活動而持續增長，表現強勁；但另一 方面，產業的發展重心已明顯從過去追求數量的擴張，轉向專注於提升品質與體驗的內涵式增長。這一結構性轉變，從新開業的購物中心數量創下歷史新低，而全國總數仍在減少的趨勢中，得到了清晰的印證。
以下是 2025 年市場的關鍵數據及其背後意涵：
銷售額表現：穩健增長
既有購物中心的銷售總額整體超越前一年度。這主要歸功於物價上漲、夏季酷暑帶動季節性商品銷售、熱門電影吸引客流至影城等外部因素，以及各商場透過積極的促銷活動、租戶調整與設施翻新等內部策略，成功帶動了消費。
新開業數量：歷史新低
全年新開業的購物中心僅 18 家，是自協會開始統計以來的最低紀錄。主要原因為近年來建築原物料與勞動力成本持續高漲，抑制了新的開發投資。
總數量變化：不增反減
全國購物中心總數從 2024 年底的 3,065 家，微幅下降至 3,052 家。這意味 因設施老化或都市更新而關閉的商場數量（31 家），已經超過了新開張的數量。 儘管新開業的商場數量銳減，但這些精挑細選的新項目，反而揭示了產業未來發展的重要趨勢。
2. 新開店趨勢：少而精，大而全
2025 年新開幕購物中心的核心趨勢，可以歸結為 「大型化」 與 「高品質化」。
雖然開業數量少，但單一商場的規模卻顯著提升，其平均店鋪面積與平均租戶數雙雙創下過去十年來的新高，顯示開發商正集中資源打造更具吸引力與競爭力的指標性項目。
指標 | 2024 年 | 2025 年 | 趨勢解讀 |
平均店鋪 面積 (㎡) | 11,094 | 22,935 | 此趨勢反映出開發商正集中資源打造「目的地型」的超級區域購物中心，以提供電商無法比擬的綜合體驗，作為實體零售的核心競爭策略。 |
平均租戶 數 (店) | 39 | 91 | 顯示新設施更強調業態的豐富性與多元組合，旨在延長顧客停留時間並提升客單價。 |
這些大型化的新購物中心，主要呈現出以下兩大特徵：
滿足家庭客群的「衣食住遊」大型空間
這類購物中心致力於成為家庭客群一日遊的目的地。透過設置大型全天候遊樂場、千人座位級的美食廣場，以及豐富的零售與生活服務，打造一個能滿足從幼兒到長者各年齡層需求的複合式生活娛樂中心。
對應多元生活的「都市型複合設施」
這類設施充分利用車站直達的交通便利性，整合了商業零售、辦公空間、 飯店住宿與休閒娛樂等多重功能。它們不僅是消費場所，更透過在頂樓或高樓層設置綠意盎然的空中花園，在繁華的都市核心提供一處能讓人放鬆休憩的綠洲。
案例： minamoa（ミナモア）；ニュウマン高輪
在這些新趨勢的背後，整個產業也正面臨著共同的挑戰，並據此擘劃了未來的發展藍圖。
3. 未來挑戰與三大發展方向
目前，日本購物中心產業普遍面臨著兩大外部挑戰：高漲的建築成本與日趨嚴峻的人力短缺 問題。為應對這些挑戰並確保產業的永續發展，日本購物中心協會會長提出了 2026 年應共同努力的三大發展方向：
整備友善的職場環境
在人力資源極度短缺的背景下，為員工創造一個具吸引力且安心的工作環境已成為首要任務。這包括為兼職員工、外籍勞工、育兒世代等多元人才提供支持，並積極導入 AI 與自動化技術，以優化營運效率、減輕前線人員的負擔。
貢獻地區的永續發展
購物中心的角色已從單純的「消費場所」，進化為「社區生活基礎設施」。未來， 購物中心需要更積極地承擔社會責任，例如在災害發生時成為地區的防災避難據點、提供行政服務窗口等，透過與社區共生共榮，為地方發展做出貢獻。
活用實體場域的獨特優勢
消費者的價值觀已從單純購買商品的「商品消費」，轉向追求獨特感受的「體驗消費」。因此，購物中心必須發揮實體空間的優勢，提供更多線上無法取代的線下體驗，如運動、娛樂、文化交流等活動，創造更高的到訪價值，以此吸引顧客回流。
為應對人力短缺的挑戰（方向 1）並活用實體場域優勢（方向 3），購物中心業者正從「收益多元化」與「擁抱 AI」兩大面向尋求突破，將策略藍圖轉化為具體行動。
4. 產業創新實踐：開拓新財源與擁抱 AI
面對經營環境的變化，購物中心業者正從「收益多元化」與「AI 應用」兩大面向尋求突破。
4.1 收益多元化：跳脫傳統租金收入
根據協會的問卷調查，購物中心在開拓傳統租金以外的新財源方面，呈現以下幾個重點：
普遍性：約有九成的購物中心已開始嘗試租金以外的收入模式，顯示收益多元化已是業界共識。
主要方式：「快閃店等短期空間出租」是目前最普遍、也是回報最高的創收方式。
未來潛力：利用場內數位看板、牆面等空間獲取「廣告收入」，被視為未來 最值得重點發展的潛力領域。
核心挑戰： 推動這些新業務的最大障礙是缺乏相對應的規劃與執行人才。
4.2 AI 技術的普及：提升營運效率
生成式 AI 正快速滲透到購物中心的日常營運中，調查顯示其應用情況如下：
普及率：已有 四分之三的從業人員有工作上的使用經驗，其中超過七成 (71.8%) 是每週或每日都會使用的日常用戶。
主要工具與用途：ChatGPT 是最受歡迎的工具，主要被用來撰寫電子郵件、 製作報告草案等文書工作，以提升效率。
成效與障礙：約九成的使用者肯定 AI 提高了工作生產力。但同時也普遍對 AI 生成內容的準確性（如產生幻覺）與資訊洩漏等安全性問題感到擔憂。
從市場轉型到創新實踐，種種跡象都指向一個清晰的結論：日本購物中心產業正在經歷一場深刻的質變。
5. 結語：從「量的擴張」到「質的提升」
總體而言，日本購物中心產業正處於一個決定未來走向的關鍵轉折點。其核心策略已從過去追求設施數量的 「量的擴張」，明確轉向專注於提升顧客體驗、深化社區連結、並透過科技與創新模式優化營運效率的 「質的提升」。這個根本性的轉變，不僅是對當前挑戰的回應，更是塑造未來十年產業樣貌的核心驅動力。掌握此一由「量」轉「質」的根本性轉變，是評估個別企業競爭力與洞察整體產業未來十年成敗的關鍵所在。
