日本商業地產｜從 TOD 到 POD：博多明治公園
- George Sun
- 8小时前
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如果要問，近十年日本最具代表性的商業設施是哪一座？答案或許不是哪一家百貨公司，也不是哪一座購物中心，而是一座公園。
2020 年重新開幕的東京澀谷 MIYASHITA PARK，打破了人們對公園的既定印象。它將都市公園、零售商業、餐飲、飯店、滑板場、攀岩場與屋頂草坪整合在同一基地，讓公園不再只是城市的留白，而是驅動商業、聚集人流、塑造生活方式的重要平台。這座開放式商業空間，不僅重新定義了「公園＋商業」的可能性，也讓日本開始思考另一種都市更新模式：當交通已經把人帶進城市，下一步，該如何讓人願意留下來？
六年後，答案出現在九州。
今天（2026.08.07）正式開幕的博多明治公園，看似是一座新公園，實際上卻是福岡「博多 Connected」都市更新計畫中最關鍵的一塊拼圖。距離博多車站博多口僅三分鐘步行距離，這片土地原本只是繁忙車站前的一處開放空間，如今卻成為串聯商業、交通、辦公、休閒與公共生活的新核心，也意味著日本商業設施正從以交通為核心的 TOD（Transit-Oriented Development），逐步邁向以公共空間與生活場景為核心的 POD（Park-Oriented Development）。
TOD 強調的是「如何把人帶過來」，透過車站、捷運與大眾運輸系統創造人流，進而支撐周邊商業發展；而 POD 更關心的是「如何讓人留下來」。它不再把公園視為都市計畫中的留設空間，而是視為商業體驗的一部分，透過綠地、步行空間、餐飲、文化活動與公共藝術，延長停留時間（Dwell Time），進一步提升整體商圈的吸引力與商業價值。從這個角度來看，明治公園並不是 TOD 的替代品，而是 TOD 發展成熟後的下一個階段。
如果以購物中心的角度重新檢視明治公園，會發現它幾乎具備一座大型商業設施應有的所有元素，只是沒有傳統商場的屋頂與封閉空間。
由建築大師藤本壯介操刀的整體規劃，以「The Gateway Park HAKATA MEIJI」為概念，打造全長 226 公尺的立體園路，串聯五座不同功能的庭園，讓草地、平台、大階梯與屋頂景觀形成多層次的步行體驗。這樣的設計，不只是提升景觀品質，更重要的是創造更多停留、交流與活動發生的可能。藤本壯介曾表示，建築完成只是起點，真正重要的是人們進入空間之後所產生的互動，而這樣的設計理念，正是現代商業設施最重視的「場景營造」。
商業內容的安排，同樣展現了 POD 的思維。曾獲 Tabelog 全日本披薩第一名的 400℃ PIZZA 首度進駐九州，不僅取消岡山本店的預約制度，更推出牛腸鍋、明太子高菜、八女茶等博多限定口味，希望旅客將披薩帶到草地上享用，讓餐飲與公園體驗自然融合。由福岡知名麵包品牌 pain stock 團隊打造的 Land Bageri，白天是職人麵包店，夜晚則轉型為 Bistro；都市型 SPA「TOTOPA」以北美紅杉與岐阜工藝打造森林般的三溫暖空間；POSS COFFEE 白天供應精品咖啡，夜晚轉為酒吧；CONTINUE? 則以十九款精釀啤酒與按量計費模式，打造更自由的品飲文化。
若把這些內容拆開來看，每一家店都很有特色；但若放在同一座公園裡，就會發現它們共同完成的是一件事——延長人們停留在這個場域的時間。從早餐、午餐、下午茶、晚餐到夜生活，從休憩、運動、泡湯到藝術欣賞，每一種業態都不是為了提高瞬間消費，而是共同建構一個完整的生活場景。這也是 POD 最核心的商業邏輯：當人願意停留，消費便會自然發生。
這樣的思維，對購物中心產業尤其值得借鏡。過去，商場競爭的是品牌數量、樓地板面積與坪效；如今，真正決定競爭力的，開始轉向停留時間、體驗品質與公共空間的價值。公園不再只是景觀，而是商業設施的一部分；步行空間不只是交通動線，而是消費旅程的延伸；公共藝術、活動廣場、綠地與街道，也都成為商場經營的重要內容。換句話說，真正的商業競爭，早已從「店舖經營」擴展到「場景經營」。
回頭檢視近年的日本案例，從東京 MIYASHITA PARK，到博多明治公園，再到各地持續推動的大型都市更新計畫，可以清楚看見一條發展軌跡：日本並沒有放棄 TOD，而是在 TOD 所建立的交通優勢之上，進一步透過 POD 重塑公共空間的價值。交通解決的是抵達，公園創造的是停留；交通帶來人流，公園延伸的是生活；而真正受惠的，則是整個商圈與周邊商業設施。
這或許也是台灣購物中心下一階段值得思考的方向。當實體零售不再只是販售商品，而是提供生活體驗，當商業設施不再局限於建築物本身，而是與街道、公園、廣場及城市共同構成一個完整的生活場景時，「購物中心」的定義也將隨之改變。未來最具競爭力的商業設施，或許不一定擁有最多品牌，而是最能讓人願意停留、願意回來，甚至願意把生活留在這裡。
從 MIYASHITA PARK 到博多明治公園，日本正在用一座座公園告訴我們：未來城市競爭的核心，不只是交通節點，而是生活節點；未來購物中心競爭的關鍵，也不只是商場本身，而是整座城市所共同營造的生活體驗。
撰文：孫仲慧（George Sun）。攝影：孫仲慧、Vincent Sun。// 購物中心情報站（sc2100.com）
