2026 10/28-29 南京參會報導｜2026 第廿三屆亞洲購物中心年會 - 主題演講
2026 CASC 報導 連結
主題演講 大會節錄重點（轉載原文）
從 NOI 到 REITs 新週期的購物中心, 既是社會科學, 更是 "自然科學"
■ 演講嘉賓:
中購聯發展委員會主任、中國城商聯商業地產工作委員會主任委員、
聯發展委員會主任、中國城商聯商業地產工作委員會主任委員、CASC2026輪值主席郭增利
郭主任表示,購物中心行業正進入以資本價值深耕為特徵的新週期。隨著公募REITs實際應用,行業估值邏輯從"地段信仰"轉向"NOI信仰"—— 購物中心第一次被當成一⻔可度量、可審計的生意。面對週期,演講中提出三重答卷: 世界觀上, 要分清專業能力與週期能力, 是賺企業經營的錢，還是賺順應週期的錢; 價值觀上, 要在⻓期價值路線與短期收益路線之間做出選擇; 人生觀上, 要從“關起⻔分存量”的零和博弈, 轉向“把蛋糕做大”的正和共創。
經營層面, 他在演講中強調應將核心落實於重構“人貨場”:從經營空間轉向經營用戶,從“招商”轉向“育商”, 以會員滲透、數據協同、權益互認構建共創生態; 同時以租金紅線、現金流紀律、內容更新速度守住基本盤。歸根結底,收入確定性、現金流質量、成⻓與定價等標準並非額外的新任務,而是日常經營成果在資本市場的自然投射。REITs不是終點,它只是把購物中心這⻔生意, 交還給時間檢驗。
AI時代的人際互動新範式
■ 演講嘉賓
印度尼⻄亞購物中心聯合會秘書⻓、PT Lippo Malls Indonesia 執行董事
Mr. Anthony Sondakh
Anthony Sondakh 圍繞AI重塑零售與商業展開,結合大量案例剖析AI的機遇、⻛險,提出行業思維轉型方向。
AI極大革新消費模式, 對話式AI購物agent大幅簡化消費流程。以阿里千問為例, 春節期間產生數千萬筆語音購物訂單,老年人也可通過語音完成下單; 義烏商貿城上線AI拍照識店導航, 京東推出AI數字人主播, 東南亞多地商場實際應用智慧停⻋、智慧衛浴等AI基礎設施,各類服務、配送機器人也逐步投入商業情境,AI能夠處理商場後台經營數據,輔助管理者分析客流、租戶經營情況。
但AI商業並非全部成功,亞⻢遜Go無人商店因設備成本高、系統出錯最終閉店,說明AI實際應用不能脫離現實商業條件。同時 Anthony Sondakh 指出, AI 擅⻓完成選購、預約等工具性任務,卻無法替代線下實體帶來的情感與體驗價值,泡泡瑪特、胖東來火爆的線下客流印證實體空間不可替代性。
Anthony Sondakh提出零售業三大思維轉變:從向人推銷商品變為由AI輔助用戶選擇;場地定位從單純陳列貨品轉向打造活動體驗空間;從AI替代人力變為AI賦能員工,並給出商場AI分階段實際應用路線:短期推動員工使用AI工具,中期佈局智慧停⻋、客流分析,⻓期完成App智慧化與機器人應用。
Anthony Sondakh強調, AI可以賦能效率, 但無法塑造人的品格、信念與情感; AI創造可能性, 而人實現真正價值。
讓購物中心擁有自己的AI經營能力
■ 演講嘉賓
北京數衍科技有限公司創始人兼CEO 王占宏
王占宏圍繞以可信執行支撐商家增⻓與資產價值提升的課題展開分享。他以餐飲店經營持續改善這一微觀情境切入,提出經營閉環要先釐清真實問題、匹配對應舉措、實際應用推進,留存可追溯依據,依託AI持續滾動迭代經營優化。
他表示,AI經營能力是企業圍繞經營目標, 借助AI研判經營實況、輸出可實際應用方案、協同組織行動、校驗成果,並沈澱驗證有效的方法反哺後續經營。通用大模型可隨時替換,而企業獨有的經營依據、執行規則、復用經驗,才是⻓期沈澱的核心資產,需要持續維護迭代。
同時,經營上下文是購物中心實際應用AI經營的底層基礎,用以讓AI讀懂經營情境,補⻬提示與決策缺口; 所有經營判斷、方案授權、成果驗收仍由人主導,做到每項行動有據可依、權責清晰,用本輪結果驅動下一輪優化。
數衍智慧的核心定位是助力企業搭建AI執行秩序,依託可信數據雲、量化決策雲、執行運行雲、證據治理雲、硅基員工雲 “五朵雲”體系, 完整支撐單條經營任務全鏈路閉環, 打通從事實核驗、量化研判、執行推進到證據留存、智慧輔助的全流程, 服務購物中心商家經營提效與資產價值增⻓。
歐洲視⻆下的消費者行為與零售消費變化趨勢
■ 演講嘉賓
德國 RaRE Advise創始人兼總經理 Mr. Klaus Striebich
Klaus Striebich從歐洲市場視⻆,剖析消費者行為與購物中心轉型趨勢, 提出消費者正從單純的“消費者”向“產消者(prosumer)”轉變。
當前歐洲購物中心面臨空置率走高的結構性壓力, 超六成到訪消費者來到商場, 首要目的不再是購物, 而是休閒社交。消費者的消費路徑趨於非線性, 需求多元且分化;同一消費者會同時追求高性價比產品與高端體驗, 並以價值、信任、便捷度、相關性、體驗五大維度評判消費。
消費分為兩種類型: 目的性採購, 看重便捷高效; 體驗式逛街消費, 追求探索感、情境氛圍與社群歸屬感, 實體商業必須同時滿足這兩類訴求。
線上渠道並沒有取代線下,反而為實體商業帶來光環增益效應。歐洲市場具備高度本地化意識、重視隱私、追求可持續消費的突出特點,本地化供應鏈與可持續發展能力已經成為購物中心的核心競爭力。餐飲業種成為關鍵流量抓手,業種組合從傳統服飾百貨模式,升級為零售+餐飲+娛樂+社群的復合經營模式。當下商業競爭的核心不再局限於商品本身,而是爭奪消費者注意力,企業需要完成吸引關注、建立情感聯結、激發消費意願、促成交易的完整價值閉環。
展望2030年行業發展,購物中心將不再只是各類店鋪的簡單集合,而是城市復合型生活空間, 兼顧便捷服務、數位化能力、餐飲娛樂體驗、本土社群營運以及靈活租戶組合。Klaus Striebich 最終指出:實體⻔店不會消亡,缺乏吸引力、體驗乏味的⻔店才會被市場淘汰;零售的未來不是線上與線下相互對抗, 而是在合適的時機, 為目標顧客提供相匹配的消費體驗。
超越零售:創新消費情境 — 融合情感、文化、服務與體驗生態
演講嘉賓
泰國 The Mall Group Co., Ltd.(TMG集團) 業務發展副總裁 Intira Chanthong
Intira Chanthong 圍繞購物中心消費情境創新展開分享,指出電商可滿足商品購買需求,現代購物中心的核心不再是售賣商品,而是打造情感、社交與記憶體驗,零售消費成為體驗帶來的附屬結果。傳統商場依靠人流、單一功能的模式正受電商衝擊,行業轉向以情緒價值、社交屬性、體驗消費為核心的增⻓模式。
她提出消費情境創新的四大維度:打造體驗化中心環境,建設寵物友好等社區化空間;模糊商業邊界,把普通購物升級為多元活力體驗,舉辦健身音樂節等線上無法復刻的線下社群活動; 突破傳統營業時間,挖掘早間、夜間時段,發展分時經濟;打造社交與藝術空間,舉辦藝術攝影展等活動,增強公眾參與感。
情境創新實際應用離不開三大支柱服務: 一是全觸點高品質服務,傳承泰國待客文化,提供個性化消費服務; 二是社群導向的客戶關係管理,摒棄粗放短信營銷,通過高爾夫賽事等圈層活動搭建社交網絡,促成商業機遇;三是極致便捷體驗,優化動線、停⻋、行李轉運等配套,服務本地客群與國際游客。
她以曼谷 EM DISTRICT(Emporium、Emquartier、Emsphere)作為實戰案例:項目借力曼谷龐大的入境客流,融合娛樂、文化、餐飲、康養多元內容;而規劃中的Bangkok Mall,定位大型綜合商業目的地,將圍繞家庭體驗、會展接待、數位化商業、社群歸屬感等八大戰略維度進行打造。
此外,Intira Chanthong也提出面向中方合作夥伴的多元合作賽道,覆蓋美⻝茶文化、設計師品牌、新能源創新、文旅酒店等板塊。她最後強調,商業發展的根基在於活力與創新, 呼籲各方攜手共建亞洲零售新未來, 商業空間不應局限於貨品售賣,更 要成為承載情感記憶的城市生活目的地。
文創X購物中心 — 從商業空間到有感生活的場域
■ 演講嘉賓
TCSCRE購物中心暨商業地產協會秘書⻓ 許慧琪
許慧琪 提出, 購物中心需要跳出單純的商品交易屬性, 沿著功能-體驗-情感-認同四層邏輯完成迭代升級。文創並非空間的裝飾道具,而是搭建人與場所深度聯結的核心紐帶。她借鑒英國購物中心招商經驗,提出商場除引入國際品牌,更要重視“找商、造商”,預留本土品牌席位。
參考台灣成熟的三類文創場域實踐:大型文創園區塑造城市文化地標; 工業遺產活化酒廠、漁港倉庫、日式老屋等遺存,留存城市集體記憶;地方創生場域立足山林、海洋、南島文化等本土⻛土人文,打造生活化文創情境。遵循“留舊加新”理念,在舊空間植入策展、餐飲、零售、手作、社群活動等多元內容。
空間營運回歸人本街區尺度,依靠持續的內容策劃創造復訪動因, 形成“空間生成內容、內容匯聚人流、驅動用戶復訪”的正向循環。商業配置邏輯從傳統租戶組合 (Tenant Mix) 升級為內容組合 (Content Mix), 不再只聚焦品牌招商, 更重視本土敘事。
場域價值評判標準, 也從片面追逐流量,演進為“流量—留量—心量”的完整鏈路。她以南京德基解憂所的情感體驗作為參照, 提出通過到訪、駐留、互動沈澱場所記憶, 建立用戶與空間的情感羈絆。
許慧琪強調, 地方創生的核心在於挖掘本土文化DNA,把將土地歷史、傳統工藝轉化為可參與的生活體驗。商業空間既要引進外部優質品牌,也要輸出本土故事。文化賦予空間內核,生活賦予煙火溫度,商業反哺文化⻓效運轉,讓商業場所超越消費屬性,形成獨有的精神價值與場所認同。
巔峰對話: 基於消費觀念煥新與消費行為更迭的購物中心營運升級
中購聯禹來指出
當下市場並非簡單的消費喚醒,而是發生了深刻的消費觀念轉變。疫情之後,消費者從過去的按需消費轉向量入為出,這也是當前商業經營壓力加大的核心原因。這一轉變根源在於居⺠收入、收入預期以及收入存量出現結構性變化,通脹與就業環境共同影響大眾消費決策。
他區分了兩個概念: 消費降低屬於消費者主動選擇,而消費下行是客觀市場現狀。面對消費下行環境,購物中心的經營重心需要調整,要從過去側重形式創新,轉向深耕內容創新。首要舉措是引入適配當前消費需求、高性價比的品牌與商品,匹配顧客務實的消費偏好。
其次,購物中心營運的底層邏輯不變,要立足營運本身,聯動場內商家,持續挖掘、傳遞能夠滿足消費者真實需求的價值資訊。禹來強調,在經濟承壓階段,內容創新遠比形式創新更加關鍵。商業萬變不離其宗,無論經營模式如何迭代,做好產品、打磨內容、夯實服務,始終是購物中心不可動搖的底層核心。
針對當前商業下行環境下的商家幫扶與經營痛點,禹來提出兩大核心實操策略。他表示,當下購物中心與商家是深度利益共同體,行業經營壓力顯著,營運考核邏輯必須順勢調整,應將商戶存活率、開業穩定度置於租金收繳率之前,優先保障場內整體經營健康度,避免短視逐利。
同時他強調,市場下行階段絕對不能盲目削減人力、宣傳推廣成本,人員縮減會直接導致場內控管、服務、動線管理弱化,縮減營銷投入則會削弱客流活力。此外他指出,當前行業AI應用仍停留在基礎提效層面,現階段購物中心應優先扎實實際應用BI數據應用,夯實基礎營運能力,再逐步推進智慧化升級。
張建華 中海商業發展有限公司副總經理
張建華表示,當下消費觀念正從“買一個東⻄”轉向“買一段屬於自己的時間與身份”,消費的功能屬性逐步退居其次,情緒與身份屬性愈發重要。尼爾森2026年消費市場趨勢報告顯示,比價、囤折扣行為同比下滑2%-7%,團購、折扣不再是唯一引流方式,情境體驗、健康、便捷成為影響消費決策的核心因素。AI匯總海量資訊、比對優選價格的聚合能力,改變了廣告與KOL單向種草的傳統模式,消費者開始借助AI自主橫向比對各類消費選項,篩選效率得到大幅提升,線下購物中心的競爭重心,也轉向打造能夠留住顧客停留的情境。
在他看來,購物中心領域AI的首要應用情境落在經營端的決策提效,面向消費者的展示型交互熱度更高,完善的數據採集與模型工具是實際應用基礎,精細化、情境化的營運思路能夠進一步放大價值。消費端AI聲量突出,但轉化表現並不理想,經歷了"推廣的多樣性、語言邏輯整合、行動力融合"的演進過程,直到第四階段的深度思考智慧體,融合大數據進行分析、診斷和決策,但決策的前提是高效、大量、準確的數據採集能力,以及有效數據的模型化分析能力。AI要嵌入數據歸集、報表生成、異常預警等後台工作,才能夠快速釋放價值,最終要走向數據資產化、能力平台化。中海今年上線招商客儲與競品分析工具,將原本需要一至兩周的全國招商進度、品牌資訊整理工作壓縮至分鐘級;覆蓋全部自持商業項目的全國能源管理平台,依託AIoT與數據能力實際應用精細化能源管控,持續降本增效、強化營運實力,這類工具的研發實際應用,全部圍繞營運效率提升展開,不做前台營銷噱頭。
楊應堅 星悅康旅商業總經理
楊應堅表示, 當下消費市場正在發生顯著變化, 也為商業營運帶來新的方向。第一是消費心態日趨理性,消費者不再單純追逐大牌標識,轉而關注產品本身的功能與價值,平價和平替品牌展現出更強的經營韌性。第二是圈層化精細化營運成為趨勢,戶外、寵物、銀髮等細分客群快速崛起, 不少項目針對性引入適配業種, 圍繞特定人群開展營運和營銷, 已有不少實際應用項目收獲良好效果。第三,審美力在商業競爭中的權重持續提升。無論是購物中心整體情境, 還是品牌⻔店,都願意投入更高成本打磨空間設計,依靠高顏值情境塑造差異化。第四,消費需求從基礎吃喝消費,轉向對情緒價值的追求。消費者到訪商場,更看重情境帶來的情緒感受。特色體驗業種能夠有效提升項目吸引力,但這類業種普遍租金水平不高,如何平衡引流效果與經營收益,也是商業營運需要持續面對的考驗。
面對預算緊縮與傳統渠道失效,商業項目營銷費用往往高度緊張,預算應優先投向線下人氣、現場氛圍與促銷補貼,宣傳費用被大幅壓縮。傳統線下廣告效果下滑,營銷重心轉向短視頻, 但各項目團隊人員不足、製作能力薄弱,賬號更新效率極低,線上投放收效有限。公司組建專項小組,依託AI短視頻工具破解難題:一是低成本批量產出高品質視頻,大幅降低製作成本; 二是將單條主視頻快速改造成多版本內容,實現矩陣賬號海量高頻發佈,解決內容產量不足問題;三是下一步重點聯動商家共創內容,搭配代金券等福利,打通短視頻流量到⻔店銷售的轉化鏈路,實現營銷實際應用變現。
蔣作梁 上海海鼎資訊工程股份有限公司CEO兼總經理
蔣作梁結合連鎖零售、購物中心兩大行業的共性,總結當下社會消費呈現“三大消費觀念煥新”“三大消費行為替代”的特點。
三大消費觀念煥新:第一,從追求“性價比”轉向追求“心價比”。消費者的消費更走心了,更看重情緒價值與心理感受。第二,從炫耀型消費轉向理性型消費,白牌、高性價比品牌、主理人新品牌越來越受歡迎。第三,從佔有型購物轉向體驗型消費,在佔有性的實物消費之外,消費者開始越來越注重即時體驗,例如健康、運動、文化認同類消費。
三大消費行為替代: 一是即時消費替代計劃消費,消費者正在告別提前列清單囤貨的消費行為,即興下單成為常態。二是體驗情境替代購物情境,購物中心正在從交易情境,轉向生活社交情境。商場不再只是買賣場所,而是融合了遛娃、聚會、休閒功能的社交空間。三是消費決策路徑替代,過去,消費者的消費決策路徑往往是由傳統媒體廣告種草推動及時性的消費衝動,但步入AI時代,消費決策正開始被AI推薦等新型工具所影響,海鼎也已經推出相關GEO產品。整體來看,社會消費正在逐步走向體驗化、社交化、理性化與智選化,零售與購物中心都需要順應這一變化調整經營策略。
他還表示,購物中心和商家是深度的利益共同體,一榮俱榮,一損俱損。海鼎同時為購物中心與品牌商家提供數智化服務,在商家側,泡泡瑪特、愛嬰室、周黑鴨、名創優品、零⻝有鳴、金粒⻔、幾多全等知名連鎖品牌企業都是海鼎客戶。據海鼎觀察,購物中心與商家目前的AI探路徑相互割裂,還未形成很好的合力。
蔣作梁提出分三層打通AI發展協同體系:
第一層是連接層, 即實現系統互聯。通過標準協議MCP和API標準接口等完成系統互聯基礎;
第二層是知識層, 即實現知識庫互聯。在不遷移原始數據的前提下, 通過購物中心與商家Agent互通, 在數據脫敏基礎上實現資訊與知識庫共享;
第三層是決策層, 需要把購物中心與商家的經營分析和營銷聯動打通。在經營分析層面,如果把購物中心看作類似於交易所的資訊組合平台, 商家如同個股, 不同業種分區對應不同板塊。基於脫敏聚合的數據, 購物中心把握經營大盤, 在銷售數據採集可信化的基礎上, 商家對標板塊內的經營位次, 購物中心與商家共享資訊、協同研判,實際應用商圈級經營診斷。在營銷聯動層面, 依託購物中心天然的異業聯盟優勢, 打通商場會員權益與商家商品權益, 實現券包互通、積分互兌,通過跨業種相互引流,構建場內消費閉環。
海鼎的使命是讓商業更有效率。購物中心和商家各自做AI,是在半張地圖上分頭找路,只有聯合起來才能看到整張地圖。海鼎願做好橋梁,幫助購物中心與商家實現兩端聯通,把數據價值轉化為經營增量,共建商業整體生態。
■ 朱逸 江蘇智儒投資管理有限公司董事⻓、南京智未來商業管理有限公司董事⻓
朱逸表示, 當前消費環境受宏觀環境影響有所承壓,消費者理性特徵凸顯。大家更加看重價格與服務細節, 消費自主意識明顯增強,無論是年輕人還是中老年群體都會主動甄別需求,理性取捨非必要消費。
市場里並存兩種消費形態:一種是強目的性消費,像盒⻢鮮生吸引附近家庭顧客專程選購新鮮蔬菜,推拿頭療等業種依託周邊產業園客群,深夜仍有穩定客流,顧客目標清晰;另一種是無目的性消費,不少消費者到商場和店鋪,只為放空休憩,未必產生消費,但停留本身創造了轉化可能性。商業操盤的重點,就是科學組合兩類業種,平衡業績產出與人氣留存,適配新的消費特點。
商家服務不必刻意追求形式上的創新,核心邏輯大道至簡,一切服務圍繞幫助商家提升業績、降低虧損⻛險展開。銷售、客單價、評效是衡量項目成果的量化指標,但營運的根本在於服務人。優質商家招商不易,營運方需要持續跟進商家經營狀況,及時響應、解決經營痛點。她以一個項目的復合書店開業初期業績平淡,營運團隊主動對接溝通,配合商家理順內部營運節奏,給予培育週期,後續業績穩步回升。存量改造項目負一層美⻝主題街區則展現不同挑戰: 南京本土老字號短期業績不及預期, 需要快速調整營運策略; 入駐的台灣小吃經營者, 還面臨租房、用工、證照辦理等實際應用問題,營運方需要細緻服務,協調工程細節、宣傳引流等各類工作。商家營運沒有捷徑, 依靠持續溝通、快速響應,用心幫扶商家穩定經營、實現盈利。
莊賀銘 上海市建設工程監理咨詢有限公司投資人/監事⻓、上海同舟思備安全技術有限公司監事⻓、上海同舟思備安全技術有限公司董事⻓
莊賀銘表示, 海外購物中心多由開發商建設,營運10至15年後普遍轉讓給私募基金、險資等專業資管平台, 並進入⻓期持續更新階段。優質成熟項目的改造投入甚至高於新建成本,因此能夠維持數十年高客流、高坪效。以加拿大頭部購物中心為例, 其年客流可達1800萬至3000萬人次, 憑借優質空氣環境、安全舒適的場內氛圍、差異化立面與天窗空間、數位化大屏及充足休閒情境,持續保持強勁吸引力。
莊賀銘指出,國內購物中心集中建設於2010至2018年,目前正迎來首輪資產流轉與存量改造週期,相較於海外成熟市場存在數十年發展差距。海外優質商業高度重視綠色可持續發展擁有多項第三方權威認證,公開標準化安全管理體系,既是消費者信任的基礎,也是資本估值的核心依據。
他強調,國內存量商業升級不能只側重營銷與消費端創新,更要回歸底層硬件建設,持續優化空間體驗、安全體系與綠色標準,建立標準化運維體系,同時接軌成熟資管邏輯,兼顧消費者體驗與資本市場認可度,實現商業資產⻓效保值增值。
