日本商場｜日本商場的新客流-醫院：新札幌 BiVi 購物中心

產業觀察
6分钟前
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當今逐漸邁向高齡社會的當下，購物中心正在逐漸靠近醫療體系院所相關。雖然目前國內許多大型醫院內都有所謂的美食街或商場，但畢竟都還只是附屬在醫院之內。而本文要特別介紹位於日本北海札幌旁的「新札幌」，出現一座BiVi購物中心，周圍圍繞多間大型醫院及護理學校等。而且新札幌正是「醫療 × 商業 × 車站 × 教育」的複合型城市開發案。

一、BiVi 新札幌：北海道很特殊的「#醫療型商場」

BiVi SHINSAPPORO購物中心，本張照片取材自Google Maps。

BiVi 新札幌開幕於2023年，地點位於北海道札幌副都心的「JR新札幌站」（搭乘JR約15分鐘以內，除此之外還包括地鐵站、巴士總站等），為 B2F 到 4F 的社區型中型購物中心，內有店鋪約40家，主力核心店是一樓的超市，其餘以生活雜貨用品、主題餐廳、娛樂及LOFT為主，在商場的中央還有一個室內公共空間 BiVi PARK，可以工作活動與休憩。但最特別的是，這間BiVi，周圍同時有多間大型醫院、醫療研究中心等。

其實，BiVi 所在的整個區域叫做「MAARUKU SHINSAPPORO」（MAARUKU新札幌），位於JR新札幌站北側，而這裡正是札幌市的大型副都心再開發計畫。整個開發包含：醫療（新札幌整形外科病院、新札幌腦神經外科病院、交雄會新札幌病院等）、商業設施（BiVi新札幌）、高樓層住宅大樓、複合式醫療中心、醫療研究設施等。這些醫院與商場、飯店、住宅是同一個都市開發案的一部分，所以我們看到「購物中心旁邊都是醫院」，其實是刻意設計出來的結果。

而位於JR新札幌站南側，則是較為早期開發的商圈，包括 AEON、體育館、大學、護理專門學校等。但南側這一帶並不屬於MAARUKU新札幌的開發計畫範圍之內。

新札幌站及周圍的設施，包括各家醫院、醫療機構、BiVi購物中心、住宅大樓、學校、飯店等。其中JR新札幌車站的北側，以BiVi為主的整個區域就是「MAARUKU新札幌」。而這幾間醫院連同BiVi及JR新札幌站，彼此都有空橋連結，就如同台北信義區的商場百貨一樣。

二、為什麼日本要做「醫療 + 商場」？

1. 高齡社會的城市設計：北海道是日本高齡化最嚴重的地區之一。因此城市規劃及都市開發會把醫療、商業、交通、居住等，都集中在車站周圍。目的就是讓中高齡居民不需要走太遠就可以維持生活。

2. 醫院本身就是巨大客流：光是一間大型醫院每天就有病人、家屬、醫護人員及相關行政工作人員、看護、護理學生、長期復健者等，可能有數千人的流量。因此很多商場會刻意靠近醫院。而商場內的業種就可以包括超市、咖啡、餐廳、藥妝、生活用品等。BiVi的商鋪組合(tenant mix)就是這種。BiVi背後的開發商 Daiwa Lease（大和Lease株式會社）開始意識到一件事：大型醫院本身就是一個穩定的人流發生器。

3. 醫療就是這個城市的產業、經濟引擎。MAATRUKU新札幌有7個帶動地區經濟成長的引擎，包括醫療及相關的產業、商業、飯店、醫療、教育、住宅等，簡單說，在這裡醫療就是城市的產業。

4. BiVi在這個醫療城市的定位很清楚，就是要作為這裡的「生活服務中心」，包括休息、等待、陪伴、用餐、日常生活等，所提供的服務，甚至還包含保險諮詢（醫療險、癌症險、失能險）、家屋整理與二手收購諮詢中心（遺物整理）、洗衣店 等這類特殊性的業種，而不只是提供購物中心的基本商品銷售而已。這間商場雖然沒有許多大型連鎖品牌如：UNIQLO、GU等，但最重要的並不是品牌，而是結合醫療與生活需求的整合能力。

三、醫院，其實是一個穩定的人流引擎

本站以往研究購物中心案例時，客流主要來自三種來源：

第一是郊區家庭型客群，例如大型郊外型商場：如我們曾提過的橫濱夢丘SORATOS、AEON MALL幕張新都心、AEON Laketown、LaLaport Tokyo Bay等。
第二是都市年輕族群，例如車站型時尚商場，如東京表參道HARAKADO、Tokyu Plaza，或是東日本JR的NEWoMan、LUMINE、atré、ecute等。
第三是以觀光客為主，例如東京銀座三越、GINZA SIX；或是大阪梅田及心齋橋的各大型商場百貨等這類城市核心商圈。

然而在日本社會結構改變之後，開始出現一種新的客流來源：#醫療客流。一間大型醫院每天會產生大量的人流，而這些人往往需要停留數小時，並且會產生各種生活需求，例如餐飲、咖啡、購物、休息、喘息、與等待的空間。因此，商場的空間設計也更強調公共性，例如寬敞的休息區、室內廣場與舒適的餐飲空間（如BiVi 新札幌內的BiVi PARK）。

對商業設施而言，這是一種極為穩定的人流來源。與觀光或娛樂型商場不同，醫療需求幾乎不會受到景氣循環或天氣因素的影響，因此客流具有高度穩定性。也正因如此，日本商業地產開發商開始重新思考商場的定位：與其爭奪購物客，不如直接靠近醫院。

購物中心內的BiVi PARK室內廣場，非常棒的空間設計。

BiVi內的餐飲及主題餐廳，其實都不是非常大的餐飲品牌。

BiVi購物中心一樓的大型生鮮超市，除了提供當地居民之外，對於需要前往醫院、陪伴照顧等的人而言，非常必要。

四、對台灣商場的啟示

如果把視角從日本拉回台灣，會發現一個有趣的差異：台灣其實早就有「#醫院商場」，但還沒有真正的「#醫療型商場城市」。

對台灣而言，這樣的趨勢其實值得關注。台灣購物中心長期高度依賴餐飲、娛樂與時尚品牌來吸引客流，但在人口老化與都市結構變化的背景下，未來可能出現新的商業模式。例如大型醫院周邊的中小型購物商場、醫療園區中的商業設施，或是結合長照與健康服務的社區型商業設施，都可能成為未來的發展方向。這意味著商場的角色正在逐漸改變。

台灣大型醫院幾乎都附帶完整的生活機能，例如美食街、便利商店、咖啡店、藥妝甚至書店。像台大醫院、榮總、長庚等，院區內的商業設施早已形成一條小型商店街。對醫院而言，這是必要的生活配套；對商家而言，病患、家屬與醫護人員也確實構成穩定客群。但這種模式與日本新札幌的案例仍然有本質上的不同。台灣的商業設施多半只是「醫院內的商業」，而不是「以醫療為核心的城市開發」。換句話說，這類商場只是醫院的附屬設施，而不是整個城市生活圈的一部分。

比較接近BiVi新札幌的案例，可能是桃園林口長庚醫院與環球購物中心Global Mall桃園A8的組合。商場、醫院與機場捷運站彼此相連，確實形成一個穩定的人流結構。不少餐廳與咖啡店的主要客群，其實就是醫院的病患與家屬。但即便如此，整體商圈的核心仍然是住宅與捷運交通，而不是醫療產業本身。另外，其他還有高雄岡山高醫旁的樂購廣場、以及高雄榮總旁的統一集團悠活生活廣場（預計2028年開業）。也是醫療機構和購物商場是完全分開的。因此，在這幾間商場的軟硬體設計及商鋪組合（tenant mix）上，應該更要加強在上述所提到的餐飲、咖啡、購物、休息、喘息、與等待的空間。

位於屏東縣的國道三號屏東麟洛交流道，旁邊正在大興土木興建義大醫院（屏東縣健康產業園區），內容涵蓋醫療、住宿型長照（護理之家）、產後護理之家、員工宿舍等綜合性結合醫療產業，同時還有購物商場及娛樂設施的規劃。但是否會變成類似BiVi的型態，或者仍只是維持過往的方式，只有商店街及美食街的型態，目前仍不得而知。不過畢竟周圍僅有國道三號及省道台一線，且旁邊並沒有住宅及社區，光在「集客」這件事情上就需要多費工夫。