餐飲業觀察｜當超市變成「食的主題樂園」
已更新：2天前
從 LOPIA 南港 LaLaport 看購物中心的下一代餐飲與生鮮錨點
熟食不再只是超市的配套部門，而可能成為提高來客頻率、活化樓層、重塑租戶組合與資產營運邏輯的核心引擎。
原始觀察：本文由作者 LinkedIn 門店觀察延伸改寫，並針對 TCSCRE Global 讀者加入購物中心招商、資產營運與食品供應鏈觀點。 LinkedIn 原始貼文：A Japanese Grocery Store That Feels More Like a Food Theme Park! |
超市，正在從生活配套變成食品目的地
最近回到台北，我特別走訪了 Mitsui Shopping Park LaLaport 南港的 LOPIA。第一個感受是：這不像一間傳統超市，更像是一座以「吃」為核心的小型主題樂園。
在我此次的門市觀察中，LOPIA 幾乎把注意力全部集中在食品。沒有大量服飾、家電或一般商品分散消費者視線，取而代之的是肉品、鮮魚、蔬果、壽司、便當、披薩、炸物、甜點與日本進口食品。大份量商品、強烈的陳列、開放式製作區與具有視覺衝擊力的熟食櫃位，使採買本身成為一種娛樂。這也讓我重新思考一個與購物中心及商業不動產高度相關的問題：未來的超市，還只是「生活配套型租戶」嗎？我的答案是：愈來愈不是。
LOPIA 最值得觀察之處，在於它把「生鮮」與「熟食」從超市裡的部門，提升為來客理由。傳統超市主要依賴家庭補貨需求，消費者帶著購物清單進場；但當現烤披薩、壽司、烤肉、海鮮、鰻魚飯、甜點與切果都被做成具有即時誘惑力的商品時，顧客可能因為「今天想吃什麼」而進店，而不是因為「冰箱缺什麼」才進店。兩者的差別，對購物中心非常重要：前者能提高到訪頻率，也更有機會產生衝動消費與跨店消費。
Photo Credit | 李志傑 博士
對購物中心：別只看租金與坪效
從資產營運角度看，這代表超市的價值不能只用租金單價、坪效或固定抽成衡量。一個真正具有目的地效果的食品型主力店，還可能創造四種外溢價值：
第一，提高平日與非尖峰時段的人流；
第二，強化地下樓層或較弱樓層的吸引力；
第三，與餐飲、甜點、生活服務等租戶形成連帶消費；
第四，讓購物中心從「偶爾去逛」變成「每週甚至每幾天就去一次」的生活節點。
這也是為什麼我認為，LOPIA 對購物中心業者的啟示，不只是「引進一個日本超市品牌」，而是重新思考食品零售在整體租戶組合中的角色。過去，百貨或購物中心常把超市視為 B1 的流量基礎設施；今天，優秀的食品零售商本身可能就是內容製造者、餐飲營運者與體驗型零售商。它結合了 supermarket、restaurant、food hall 與 specialty market 的特性，形成一個新的混合業態。
如果再進一步從招商與租賃角度來看，這類業態也可能改變傳統「主力店必須以較低租金換取人流」的討論方式。對業主而言，更重要的問題應該是：這個租戶所創造的人流，有多少能被其他櫃位承接？它能否延長停留時間？是否能補足購物中心原本較弱的週間、午間或晚間時段？如果答案是肯定的，那麼它對整體資產的價值，可能遠高於單一店面的租金貢獻。未來租賃談判也許可以更精細地納入人流、會員、聯合行銷、外送取貨、數據共享與跨品牌活動，而不是只討論固定租金與營業抽成。
熟食不是陳列，而是一套營運系統
LOPIA 母公司 OIC Group 的發展也支持這個觀察。公司從精肉專門店起家，現在已把事業延伸到生產、製造、貿易、批發、零售與餐飲，並明確提出打造「食的主題樂園」。它不是只追求更多 SKU 或更大的賣場，而是試圖把食品供應鏈、商品開發與門店體驗連成一套系統。這種垂直整合能力，對熟食尤其重要，因為熟食不是把貨架補滿即可，而是涉及菜單開發、中央廚房、採購、鮮度、現場製作、人力配置與損耗管理。
不過，「食的主題樂園」也不是沒有風險。熟食與生鮮的營運複雜度遠高於一般零售：保存期限短、損耗高、食品安全要求嚴格，還需要穩定的廚房人力與供應鏈。大份量與低價策略若管理不當，也可能壓縮毛利；熱門時段若排隊過長，反而降低購物體驗。因此，真正能複製的不是熱鬧的陳列，而是背後那套採購、加工、現場營運與門店授權機制。購物中心業主在招商時，也應該評估品牌的供應鏈深度與本地化能力，而不能只看品牌在海外的知名度。
另一個值得台灣市場思考的問題，是「在地化」與「原汁原味」之間如何取得平衡。日本商品與日式陳列是 LOPIA 的差異化來源，但當門店數增加、進入不同城市與商圈後，各店客群、家庭結構、交通方式與消費能力並不相同。LOPIA 本身強調現場主義與個店經營，讓各部門依地區需求調整商品與價格。這對台灣購物中心也很有啟發：好的主力店不應只是複製標準店，而應該與所在商場共同理解商圈，創造只有這個地點才成立的商品與活動組合。
台灣市場的新訊號：門店與供應鏈同時被重視
台灣市場在 2026 年又出現更值得注意的訊號：統一超商宣布與 OIC Group 展開策略合作，規劃投資台灣 LOPIA 零售超市事業與食品加工事業。這不只是通路投資，而是把「門店」與「食品供應鏈」同時納入合作架構。對我而言，它反映的是一個更大的產業方向：下一階段的零售競爭，未必只是誰有更多店，而是誰能更有效率地把食品製造、即食需求、會員數據、物流與實體場景整合起來。
對台灣購物中心而言，未來在評估這類食品主力店時，我會建議多看幾個新指標：它能否帶來高頻回訪？能否創造跨時段人流？熟食占比是否持續提升？顧客是否會為特定商品專程前來？它與同樓層餐飲是互補還是互相侵蝕？以及最重要的—這個品牌能否把「買菜」轉化成一種值得分享、值得逛、甚至值得帶朋友來的體驗？
從 Food as Amenity 走向 Food as Destination
最後，從更大的商業不動產視角來看，我認為食品正在成為「抗數位化」最重要的實體內容之一。辦公、服飾、3C 與一般商品都受到線上渠道重新分配，但一頓剛做好的晚餐、一塊現切肉品、一盒剛完成的壽司，仍高度依賴時間、溫度、感官與現場信任。當購物中心能把這些元素做成持續更新的內容，就不只是出租空間，而是在經營一個城市生活的平台。
當電商可以解決愈來愈多「把商品送到家」的需求，實體零售最難被取代的部分，反而是感官、即時性、發現感與社交性。新鮮出爐的披薩、剛切好的水果、現做壽司、肉品陳列與充滿活力的叫賣，都是螢幕很難完整複製的內容。
因此，我認為下一代購物中心的食品策略，應該從「Food as Amenity」走向「Food as Destination」。食品不只是配套，而是目的地；不只是租戶，而是內容；不只是填滿 B1，而是驅動整個資產來客頻率與生活黏性的引擎。
LOPIA 南港店讓我看到的，正是這個轉變的一個很具體的亞洲案例。對購物中心、百貨、超市與餐飲業者而言，值得研究的已不只是「它賣什麼」，而是「它如何讓人願意一來再來」。這或許才是實體商業下一階段真正重要的競爭力。
一句話給購物中心業者：評估下一代食品主力店，不要只問「它付多少租金」，還要問「它能不能讓顧客更常來、停得更久，並把人流帶給整個資產」。 |
作者簡介
李志傑博士（Dr. Cervantes Lee）為 Global Innovation Institute（GII）創辦人，並於 University of Nevada, Las Vegas（UNLV）教授多單位餐飲管理與高階教育課程。其專業橫跨餐飲連鎖、零售與商業不動產、跨境投資及 AI-native 產業研究；曾任 Panda Express 投資總監，並具 CBRE Investors、AIG／南山人壽等機構投資經驗。李博士取得 University of Southern California（USC）餐飲教育博士學位，並擁有 Massachusetts Institute of Technology（MIT）房地產開發碩士（MSRED）、國立臺灣大學財務金融研究所碩士及經濟學系學士學位。現任鮮活果汁- KY（TWSE: 1256）獨立董事。其近期研究聚焦於亞洲餐飲與食品零售企業的跨境成長、實體商業創新及美國市場進入策略。
