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產業觀察｜同一座小樽，為什麼一邊需要城市救商場，另一邊卻把整座城市變成購物中心？



從 Wing Bay 小樽×運河堺町通，看34萬㎡巨型商場與1.3公里歷史街區，兩種完全不同的商業地產命運



近期，由於手頭上的工作在陸續總結2026上半年開發與經營成果，以及接續收攏 2027～2028年開發研究方向的計劃題材，一路研究亞洲購物中心的節奏推進到日本小樽，我原本只是想研究一座商場，結果最後，我看到的是一座非主流城市裡的強烈對比。而且是同一座城市裡，兩套幾乎完全相反的商業系統。


一邊，是1999年開業、總樓地板面積約34萬㎡、初始投資據報約600億日圓的Wing Bay小樽。

另一邊，是從小樽運河一路延伸到堺町、舊銀行街，由歷史建築、玻璃工藝、音樂盒、甜點、海產、餐飲與約120家店共同形成的歷史街區型商業。


兩者相距並不遙遠，但是二十多年後回頭看，它們給商業地產的答案卻完全不同。Wing Bay的問題，是先擁有一座太大的建築，「再尋找」足夠的需求。堺町的答案，是先擁有城市內容與需求，然後再讓一棟棟小建築慢慢承接交易。這組案例，我認為非常值得收入我的 K-file 與分享給大家。因為它真正討論的，已經不是哪一個商場比較成功。而是一個更根本的問題：


商業地產究竟應該創造城市，還是承接城市?!

接下來，我會採取K大叔常用的「一表｜三柱｜一裁決」的方法論，來與大家分享以下案例。

一表｜同一座小樽，兩套完全不同的商業系統


如果把兩個樣本放在同一張表上，差異會非常清楚。


  • Wing Bay 小樽


34萬㎡巨型集中式建築。位於小樽築港站及港灣再開發區。主要承接 L1 生活客、L2 區域家庭客，部分 L3 觀光客。


購物、娛樂、飯店、影院等功能集中於一個大型資產之中。它的初始邏輯是：先創造一個巨大供給，再期待人口、消費與城市發展把需求填進來。而另一邊的運河—堺町通歷史街區，完全相反。


  • 堺町本通、色內大通合計約1.3公里，約120家店，核心是玻璃工藝、音樂盒、甜點、海產、餐飲、伴手禮以及文化藝術。


主要承接 L2 區域客，以及更重要的 L3 廣域與國際觀光客。這裡沒有34萬㎡盒子商業的共同屋頂；沒有單一開發商；沒有一張統一的 Tenant Mix；甚至沒有一個可以直接計算的Retail GLA。但是整條街，卻形成了一座「沒有屋頂的購物中心」。


這就是第一個非常有意思的對比：一邊用建築創造商業；另一邊用城市創造商業。



三柱• 第一柱｜市場生產力：真正重要的不是面積，而是需求從哪裡來


Wing Bay當年的問題，從來不是內容不夠


它有購物、有娛樂、有電影院、有飯店。真正的問題，是34萬㎡的建築體量，是否與小樽的常住人口、區域消費能力、觀光動線，以及鄰近札幌所形成的虹吸效應匹配


這也是商業地產業主方最容易犯的錯。


我們經常用「供給」思考市場：

  • 還可以蓋多少？

  • 還能增加多少面積？

  • 還能放多少品牌？


但是市場真正應該先問的是：這些平方米，到底由誰來消費

堺町給出了另一個答案

北一硝子把地方玻璃工藝商品化；音樂盒堂把文化記憶變成商品；LeTAO、六花亭、北菓樓等品牌，把甜點變成目的性消費；運河、歷史建築與舊銀行街，又提供商品本身無法取代的情緒價值。所以遊客不是因為「這裡有一座購物中心」而來；他們是因為「我要去小樽」而來。然後商業，才承接了這個需求。這兩者的順序差很多。


K大叔小結｜好的商業不是先創造平方米，再尋找消費者；而是先確認需求，再決定需要多少平方米。



三柱• 第二柱｜營運機制：一個靠公司管理，一個靠城市共同營運


Wing Bay 是一個典型的大型集中式資產。單一大型建築需要統一招商、營運、設備、能源、物業管理、維護以及持續CapEx。這種模式最大的優點，是管理集中。但最大的風險也一樣：

“當需求下降，成本不會跟著等比例消失。”34萬㎡的空調、設備、公共空間、折舊與維護，不會因為空置率上升，就自動縮小。堺町卻是一個完全不同的系統。商店街組織負責公共品牌與活動；不同業主持有不同建築；個別商戶負責自己的交易；而最重要的一件事—— 整座小樽這座城負責提供故事底蘊。節慶、夜間點燈、觀光路線、停車協作、共同宣傳，把一個個原本分散的店舖與物業，組織成一個共同目的地。


所以我把它稱為：“Distributed Shopping Center｜分散式購物中心”


沒有共同屋頂，卻有共同客流；

沒有統一收銀，卻共享城市品牌；沒有單一開發商，卻透過街道、文化與觀光動線完成集客。

當然它也有問題：白天強、晚上弱。觀光客很多，住宿與夜間停留轉化卻還可以提高。所以近年的夜間導覽、點燈與活動，如果從資產管理角度來看，本質不是單純辦活動，


而是在做三件事：

  • 延長營業時間

  • 增加停留時間

  • 提高城市消費轉化率


K大叔小結｜一座商圈真正的管理邊界，不是產權線，而是消費者願意步行多遠、停留多久。



三柱• 第三柱｜資產管理：一邊把商場變成城市，一邊把城市變成商場


這可能是這組案例最精彩的地方。Wing Bay後來進入民事再生程序，當時負債約249億日圓。

而今天，它正在做一件非常值得研究的事情：「去購物中心化」

地方政府行政空間、保健所、自習室、親子空間、醫療、健康、社福，以及Wellness Town等功能開始進入。

為什麼?!

因為純Retail已經不足以獨自承擔這座34萬㎡建築的未來。所以原來服務「消費」的空間，開始轉向服務「生活」。Commercial Asset 開始帶上一部分 Urban Infrastructure 的角色。


但是我要特別提醒：

  • 空間有人使用，不代表具有市場租金；

  • 人流增加，不代表租戶Sales增加；

  • 公共服務進駐，也不代表NOI一定改善。


所以Wing Bay未來真正要看的，仍然是Retail GLA、租戶Sales、出租率、公共設施租賃條件、NOI以及未來CapEx。


反過來看堺町

它的資產價值並不集中在某一座大樓。而是由三層共同構成：歷史建築城市文化品牌步行網絡


一棟歷史建築單獨存在，價值有限。但是當它被放進「小樽運河—堺町—舊銀行街」這套城市故事裡，資產價值就被整個城市品牌放大。所以兩邊其實正在做一件方向完全相反、但目的相同的事情。Wing Bay正在把商場變成城市。堺町則早已把城市變成商場。值得台灣商業地產同業警惕!!


Story Bank｜二十多年後，城市走進了商場


如果要我用一個畫面記住這次的日本小樽研究，我會這樣寫：二十多年前，有人希望用一座34萬㎡的超大型商業體，把小樽的人帶進商場。二十多年後，小樽卻把保健所、自習室、親子中心、醫療與社會服務帶進Wing Bay，協助這座巨大建築重新找到存在的理由。


而在城市的另一頭，沒有一座34萬㎡的大盒子。一棟棟小型歷史建築、一條條街道、一家家商店，卻靠著玻璃、音樂盒、甜點、運河與城市記憶，把全世界的觀光客帶進來。


這是一個非常有意思的反轉：一邊，是城市走進購物中心；另一邊，是整座城市成為購物中心。


一裁決｜所以，誰成功？誰失敗？如果只是簡單回答「Wing Bay失敗、堺町成功」，我認為反而浪費了這組案例。Wing Bay今天仍然存在，而且正在透過公共服務、醫療、健康與生活機能重新尋找自己的城市角色。


它值得收入我的K File 的原因是：


超大型存量商業／體量錯配／民事再生／債務重整／去購物中心化／城市基礎設施再利用案例庫。但是目前沒有完整的租戶總銷售、現行 Retail GLA 與 NOI，所以我不會硬把它放進目前我正在要求團隊進行市調匯整的「亞洲商業地產每萬㎡營業額排行榜」。堺町也一樣。2025年官方GPS推估指定範圍約760,800人次，但這不是交易人次。


它沒有統一Retail GLA，也沒有完整街區總營業額。所以同樣不計算一個看似漂亮、實際上沒有意義的「每萬㎡產出」。它應該被放進另一個資料庫：歷史街區商業／觀光商圈／分散式資產管理／城市品牌資產化。


這也是我現在做亞洲購物中心開發與營收研究非常堅持的一件事情：


  • 沒有資料，就留下空格

  • 口徑不同，就不要硬比

  • 研究的價值不是把Excel填滿，而是知道什麼東西不能放在同一張排行榜與開發原型參數裡


K Field Notes｜小樽真正教我的，是「尺度」


所以這次研究做到最後，我真正記住的不是600億、249億，也不是34萬㎡或1.3公里。


而是一個字：尺度!!


  • 一座城市可以承載多少商業？

  • 多少平方米才叫適量？

  • 多少投資才符合人口與消費能力？


觀光客流到底應該由一座大型盒子承接，還是讓它散落在城市街區裡？


這些問題，沒有一個標準答案。

但是有一條基本原則：

商業的尺度，不能大過城市需求的尺度


這也是為什麼我認為，小樽這組案例不能只研究購物中心。它其實是在提醒所有做城市更新、TOD、POD、商業地產與大型綜合開發的人：


“ Top-Level Design 與 Project Positioning錯了，後面的招商與營運再努力，都只是在替前面的錯誤買單。”


K-file｜正式收入「小樽城市商業雙樣本」


所以我把這兩個案例正式綁在一起。


  • Wing Bay小樽：


先有34萬㎡建築，再尋找足夠需求；當純零售無法支撐，開始「去購物中心化」，重新變成地方生活基礎設施。


  • 運河—堺町歷史街區：


先有城市歷史、文化內容、街道尺度與觀光需求，再由一棟棟分散的小型資產承接交易，把城市本身變成目的地。


一個提醒我們：


供給不能跑在需求前面太遠。

另一個告訴我們：

真正稀缺的資產，有時候不是建築面積，而是城市內容。


而這也成為我對這次小樽研究最後的裁決：

  • 增量時代，我們習慣問「還能蓋多少？」

  • 存量時代，更應該問「城市真正需要多少？」


因為商業地產最昂貴的錯誤，從來不是少蓋了一點。而是蓋了一個城市二十年後，仍然不知道該怎麼消化的體量。


最後一句｜最好的商業地產，不是試圖用一座建築取代城市；而是讓每一平方公尺，都長在城市真正的需求上。



(本文由 K大叔碎唸 | 聽 授權轉載)





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