2026 08/15 活動報導｜2026 購物中心專業課程 - 規劃設計

從「坪效」走向「時間價值」

8月15日，本會舉辦【2026 購物中心專業課程】，邀請 Archipapa 莊雅典建築師擔任主講，從購物中心的發展趨勢、開發策略、空間組織到營運策展，深入探討當代商業空間如何從單純的「購物場所」，轉變為具有城市文化、生活方式與社群價值的「城市目的地」。本次課程亦透過許多國內外案例，建立開發、建築、招商與營運團隊之間可以共同使用的分析框架與溝通語言。

Photo Credit | 本會秘書處

從「賣商品」到「經營客戶的時間」

首先指出，現代實體商業面臨的競爭，早已不只是不同購物中心之間的競爭，甚至不是電商本身，而是消費者有限的時間與注意力。

因此，購物中心的核心價值已逐漸從「提供商品」轉向「爭取客戶的時間」。如何讓顧客願意進來、停留、探索、消費，並且再次回訪，成為商業空間開發與營運的重要課題。

從誠品、深圳萬象天地、上海新天地，到北京SKP-S、韓國The Hyundai Seoul、重慶光環購物中心等案例，Archipapa 說明了客群定位、主題街區、沉浸式商業、公園化空間、策展型商業與街區＋Mall等不同模式，並提醒團隊不能將「年輕化」簡化為引進潮牌，也不能將「公園化」理解成單純增加綠化，而應回到客群需求、內容、場景與長期營運能力。

從交通動線轉向「商業動線」

在空間設計的核心議題上，本堂課程特別強調「商業動線」與傳統「交通動線」的差異。

建築設計不只是解決人怎麼走，而是要進一步回答：人為什麼走這裡？如何被吸引？如何上樓？如何形成迴遊？又如何在移動過程中產生停留與消費？

Archipapa 提出「匯入人流、分配人流、引導上樓、形成迴路、轉化消費」五個價值創造環節，並建議未來在檢視商業開發案時，同時從顧客人流、車流、垂直交通、物流、垃圾流與夜間動線等六個面向進行診斷。

此外，透過新竹巨城、東京表參道、成都太古里及 台北信義 遠東A13 等案例，Archipapa 進一步說明多入口、快慢動線分離、室內外雙動線、垂直交通配置及迴路設計的重要性。商業空間的動線，應被視為一段「顧客旅程」，讓移動本身成為體驗的一部分。

「界、引、回、垂、價、憶」建立跨專業共同語言

為了讓開發商、建築師、招商及營運團隊能夠以同一套邏輯討論空間，Archipapa 提出「界、引、回、垂、價、憶」六個溝通面向：

• 界：處理城市與商場之間的介面，思考主入口、次入口與公共空間的關係。

• 引：如何將城市人流有效引入商場，形成清楚的人流導入策略。

• 回：透過迴路與節點設計消除死角，提升顧客探索與回遊的機會。

• 垂：以扶梯、大樓梯、電梯等垂直交通串聯不同樓層，降低樓層衰減。

• 價：從資產組合與區位價值思考租金、售價及整體地段溢價，而不只追求單一樓層坪效。

• 憶：透過特色場景、活動空間、故事、品牌與打卡節點，建立顧客記憶與回訪理由。

這套框架也成為本次課程的重要成果之一。未來進行新專案或案例考察時，團隊將可透過同一套語言，從空間、招商、營運及資產價值等不同角度共同檢視專案。

從「招商」走向「內容與策展」

Archipapa 也提醒，商場的招商策略不能只看品牌知名度與租金貢獻，而應與整體文化定位及空間故事相互配合。

課程提出招商五分類，包括: 目的性品牌（Destination）、停留業態（Stay）、內容型業態（Content Category）、日常型業態（Daily Category）及形象型業態（Image Category），藉此思考不同品牌在整體商業動線與空間中的角色。

同時，商場營運也應從單純的物業管理，進一步走向整合性的Operation與內容策展。透過日常、每週、每月及年度活動安排，以及Pop-up、展覽、IP合作與主題活動，持續創造顧客再次到訪的理由。

從「坪效」到「資產價值」

本堂課程另一項重要觀點，是重新思考「坪效」在現代商業開發中的位置。

Archipapa 指出，單一樓層或單一店鋪的坪效，並不能完整代表一個商業資產的價值。綠地、公園、文化設施、公共空間與城市介面，看似未必直接產生租金，但可能透過提升人流、停留時間、品牌價值與整體地段吸引力，形成更長期的資產溢價。

因此，未來開發與資產管理應逐步從「單點坪效」轉向「Asset Portfolio」的思考，以整體地段、空間組合與長期營運價值衡量商業開發成果。

持續探索城市與商業的新關係

本堂課程不僅是一次商業空間設計的知識分享，更是一次對未來城市商業模式的重新思考。

當消費者的時間與注意力成為最重要的資源，購物中心所要經營的，就不再只是店鋪與坪數，而是人流、時間、內容、體驗、社群與城市生活方式。

透過開發、建築、招商、營運與資產管理等不同專業的共同參與，期待未來能將商業空間從「購物的場所」轉化為「人們願意前往、停留、參與並再次回來的城市目的地」，創造兼具商業價值與城市價值的永續商業資產。