新新市集

【迎來大量中國觀光客，新加坡購物中心的機會與隱憂】 2024年2月9日，新加坡與中國正式實施30天互免簽證政策，為新加坡觀光與零售產業帶來新的發展契機。2024年中國赴新加坡旅客達308萬人次，較2023年大幅成長，2025年達到約310萬人次，成為新加坡最大的國際觀光客源市場。對於以國際觀光消費為重要支柱的烏節路（Orchard Road）、濱海灣（Marina Bay）等商圈而言，中國旅客回流無疑帶來商機，但同時也衍生出值得購物中心經營者關注的結構性問題。 一、中國觀光客帶來的三大優勢 首先，是擴大國際觀光消費市場。 中國旅客具有相當大的購物消費潛力，尤其國際精品、美妝、珠寶及特色商品，都是烏節路購物中心的重要商品類別。ION Orchard、Ngee Ann City、Paragon及濱海灣金沙的The Shoppes，均具備吸引高消費旅客的品牌組合。免簽政策降低旅遊門檻，有助於增加商場客流及國際品牌的潛在消費機會。 其次，是帶動餐飲與體驗型商業。 中國旅客的消費需求已不再侷限於傳統購物，特色餐飲、娛樂、文化活動與城市觀光的重要性逐漸提高。

新加坡購物中心產業正在經歷一場重要轉型：從過去依靠國際品牌、百貨公司與大型購物中心吸引消費者，轉向結合城市公共空間、文化娛樂、國際觀光與生活體驗的整體商圈經營。其中，新加坡人潮最多、最熱鬧的烏節路（Orchard Road），是最具代表性的觀察對象。這條長約2.2公里的購物大道，曾經是東南亞最具指標性的購物街。從高島屋百貨+義安城（Ngee Ann City）、ION Orchard，到Paragon、Wisma Atria、313@somerset及Plaza Singapura，匯集了不同年代、不同定位的商業設施。然而，隨著曼谷、吉隆坡、首爾、東京及中國主要城市上海、深圳、廣州、香港等地購物中心持續升級，加上新加坡濱海灣金沙與樟宜機場Jewel崛起，烏節路原本依靠「國際品牌最集中」建立的競爭優勢，已經受到挑戰。 而此刻（2026年），新加坡政府正透過烏節路振興計畫（Orchard Road Rejuvenation Plan），重新定義這條購物街的未來。官方目標不再只是維持高級購物街地位，而是將它發展成融合零售、餐飲、娛樂、文化與綠地的國際生

新加坡是亞洲少數同時擁有國際精品購物中心、世界級觀光商場、成熟郊區型購物中心，以及高度制度化商業不動產投資市場的國家。研究新加坡的購物中心，最重要的並不是比較哪一座商場最大，而是理解其購物中心如何透過觀光消費、捷運交通、住宅生活圈、專業資產管理及持續改裝，建立不同的競爭模式。筆者過去多次前往新加坡旅遊、考察，僅就個人實際參訪、以及近年媒體資料的彙整，來重新梳理對於新加坡購物中心產業的認知。 2020年以前：新加坡購物中心市場概況 新加坡是亞洲購物中心發展最成熟、商場密度最高的市場之一。憑藉高所得、國際觀光及完善的大眾運輸系統，形成以烏節路為高端零售核心、濱海灣為觀光消費重鎮、住宅區為社區型商場據點的三大市場結構。烏節路的ION Orchard、義安城（Ngee Ann City）及百利宮(Paragon），聚集國際精品與百貨；濱海灣金沙購物商城則結合酒店、賭場與觀光娛樂，吸引國際旅客。另一方面，VivoCity大型綜合購物中心、Jewel Changi Airport（樟宜機場）。及遍布地鐵站周邊的社區商場，逐漸強化餐飲、娛樂與生活服務功能。..