日本商場｜JCSC 2026 購物中心白皮書
- 產業觀察
- 3天前
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日本購物中心協會(JCSC) 每年出版的購物中心白皮書，2026年最新版則已經於6/1出刊。本站 (購物中心情報站) 進行深度閱讀及分析後，重新匯整及翻譯當中的內容，並整理出【深度解讀】版本。從日本購物中心的現況來看，針對目前台灣購物中心及百貨零售業的環境與發展，提出我們的見解與建議！
【前言】
本摘要根據《2026年日本購物中心白皮書》(SC白書2026) 整理而成。2026 年的日本購物中心 ( Shopping Center, 以下簡稱 SC) 產業正處於「質變重於量變」的關鍵轉型期。在營建成本高漲與勞動力嚴重短缺的雙重夾擊下，傳統的擴張模式已不復見。取而代之的是既有資產的活化、精準的都市圈開發，以及生成式 AI 與節能科技的深度整合。
一、 2025年日本 SC 產業動向與市場現況
1. 新開幕數量創歷史新低
2025 年日本新開幕 SC 僅 18 家，較前一年的 38 家呈現腰斬式下滑，創下自 1975 年統計以來的新低紀錄。主因在於供給端的營建成本暴漲（受日圓貶值及物流費增加影響）與人力不足,導致開發商投資意願保守。新項目高度集中於大都市圈（如東京、愛知、大阪）,且 1 萬㎡以下的小型開發案銳減,顯示市場資源向大型指標案傾斜。
2. 百貨大樓轉型為SC的新趨勢
在中心商業區,舊有百貨店轉型為專櫃招商型態 （SC 化） 的案例顯著增加。例如「崇光 （Sogo） 川口店」與「名鐵百貨一宮店」歇業後,皆由開發商主導重新改裝為由專櫃構成的 SC，反映出傳統百貨經營環境惡化後的物業再造趨勢。
3. 營業額呈現「名目增長、實質衰退」
2025 年既存 SC 營業額名目成長 3.5%，但扣除通膨因素後的實質成長率為▲0.2%。這顯示業績提升主要來自物價上漲，實質消費量並未增加。表現最亮眼的是大都市中心區域，主要受惠於強勁的入境觀光紅利。
二、 營運實務:租金、管理費與人力挑戰
1. 租金結構與管理費調升
• 租金模式：大都市中心區因觀光紅利，多採「抽成租金」或「固定底租+抽成」，讓開發商能直接分享通膨紅利；郊區型 SC 則維持「固定租金」以確保穩定現金流。• 管理費（原共益費）：受電費、保全及清潔成本上升影響，2024 年實際收取的管理費平均調升4.2%，開發商傾向在續約時要求專櫃分擔更多公共維護成本。
2. 勞動力短缺的應對策略
高達 84.3% 營運商反映專櫃嚴重缺乏現場銷售人員。為此,超過半數（56.8%）的SC已採取或計畫「縮短營業時間」，並增加「全館共同休業日」(如元旦休館)，以提升員工福祉並緩解招工壓力。
3. 能源效率與永續經營
為達成 2050 碳中和目標，SC 積極導入LED照明與AI空調控制系統，使能源消耗密度較疫情前下降 8.5%。此外,約 32%的SC已設置屋頂太陽能板，主要供應公共區域電力。
三、 科技實務:生成式 AI 的應用實態
2026 年白皮書首度納入生成式 AI 調查，顯示數位轉型 (DX) 已進入落實階段：
引進現況：已有 18.5% 正式引進,34.2% 進行實證試驗 (PoC)。
應用場景：主要用於「社群行銷文案生成」、「顧客意見 (VOC) 自動分類分析」及「招商輔助分析」。
主要隱憂：業界最擔憂的是資訊安全(機密洩漏)以及產出內容的準確性。
四、 海外市場概況:美國與東南亞
1. 美國市場：零售文藝復興
經歷「商場倒閉潮」後,美國實體零售趨於穩定。高檔 SC（A級物業）透過引進體驗型業種 (如高檔娛樂、室內運動、醫美診所)，出租率回升至 95% 以上。鄰里型購物中心則展現出極強的抗跌韌性。
2. 東南亞市場：日系物管的海外戰場
東南亞成為日本開發商（如三井、永旺）的擴張重鎮。馬來西亞市場競爭激烈，日系業者強調高品質物管與娛樂體驗的結合。柬埔寨則受惠於中產階級崛起，永旺已在當地建立強大的品牌壁壘。
五、 對台灣購物中心業者的專業建議
身為百貨零售業資深顧問，結合日本白皮書揭示的趨勢，對台灣業者提出以下建議：
推動「既存資產再造」與業態轉型：台灣亦面臨精華區土地開發困難與營建成本高昂。應效法日本「百貨 SC 化」經驗,針對老舊百貨或表現不佳的商場進行專櫃化改裝，引入更具吸引力的餐飲與生活服務業種。
精準調整營業時間與人力配置：台灣服務業同樣面臨嚴重缺工。業者應打破「全年無休、超長工時」的迷思，根據數據分析縮短非尖峰時段營業時間，或統一全館休館日，這不僅能降低成本，更是提升員工留任率、確保服務品質的必要手段。
深化 OMO 與 AI 的實務應用：不要僅將AI視為噱頭，應如日本業者般落實於「文案自動生成」與「顧客意見情緒分析」。透過數位工具精準掌握顧客畫像，降低對大量人力行銷的依賴。
管理費機制的透明化與動態調整：面對通膨與能源成本上升，應建立更科學的管理費分攤機制。在調升管理費的同時，應同步展示節能科技（如：AI 空調、LED）的投入成果，與租戶建立基於數據的信任關係。
強化「體驗型」與「社區功能」的結合：借鑒美國經驗，購物中心應加速引入醫美、健身、甚至教育或共享辦公空間。將 SC 定位為社區的「生活樞紐」，而不僅僅是零售賣場,以應對電商的長線衝擊。
【結語】
2026 年日本SC白皮書揭示了一個「精緻化管理」的時代已經到來。在成本、人力與科技的交織下，台灣業者應從追求規模擴張，轉向追求營運效率與資產價值的深度挖掘。
台灣的購物中心及百貨商場，雖然有自己的發展步調，但多數仍是參考自日本的模式。本站(購物中心情報站) 這幾年來一直在關注日本購物中心及百貨零售業的發展，也多次到現場實際走訪，無論是在新型態的購物中心開發趨勢、舊商場的改造轉型、社區型購物中心的發展、MD商品內容因應時代調整、 新的業種業態、體驗式與情境式的購物環境、人力不足的對策(銷售人員、清潔及保全人員等)、AI的實務應用等，都已有多篇文章分享。而從2026年日本購物中心協會白皮書中，看到更有系統的整理與分析。
這份2026年日本購物中心白皮書，非常值得購物中心、百貨、開發商、品牌業者等專業人士深度閱讀。同時，亦可對照 中華民國購物中心暨商業地產協會(TCSCRE) 在2026年一月公布的「2026年台灣購物中心產業白皮書」當中，提到有關於台灣購物中心暨商業地產的四大產業政策：
金融資本市場制度扶持商業地產產業升級
商業地產成為帶動地方創生與新創的動能
協助產業走向國際與成長市場的競爭能力
以科技提升產業整體經營管理與行銷能力
在台灣經濟動能持續往前發展的同時，也期待未來台灣購物中心及百貨零售業，能再往前跨進一大步並加速成長，以因應市場的挑戰。
【下載】
撰文：陳錫卿、孫仲慧 // 購物中心情報站 (sc2100.com)。資料參考來源：2026年日本購物中心白皮書 (JCSC)
