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零售產業｜購物中心意涵與類型

已更新：3月30日





歐美及世界上許多國家對購物中心的定義與分類都賦予了解釋意涵，而國際間一般對購物中心的定義與分類亦有其基本的通用原則，雖或因不同地區的環境、文化等因素而會有些差異與調整，但大體而言仍具普遍適用性。因此，不同地區或國家的購物中心可依這些通用性原則予以分類，而開發者、投資者或經營者而言亦可藉此了解不同類型購物中心的構成要素，並可為投資開發財務面及營運績效的比較參考。本文嘗試就美國地區、歐洲地區、東南亞地區國家為例，以簡易方式就購物中心基本分類予以歸納及比較，以供了解各地區購物中心在通用性的分類原則下因地制宜的差異。


購物中心定義


依國際購物中心協會 (ICSC) 對購物中心的定義與內涵，購物中心為一群商店的組合，包含其共同分享的空間、足夠的停車空間、及服務性設施與機能設備空間，其建築及空間上有整體的設計規劃，租戶組合為依據市場調查作整體租賃策略所規劃配置招商而得，經營管理上由單一主體單位將這些商店組合視為一個整體統一管理營運，這個組合享有共同的商圈客層，依循一個共同主題而緊密結合為一整體；購物中心是一個特定的、特殊的土地使用形態及建築型態，在一片基地上由單一單位根據基地的區位、基地條件、面積及其可興建樓地板面積、使用用途與其相對可掌握的商圈範圍作整體規劃、開發興建、擁有，最後統一經營管理及行銷。


這個定義看起來範圍很廣，但其實是非常嚴謹的，排除掉現有許多型態的商店、商圈，最常見的在台灣各大都市的商圈中，都有相當多的商店組合聚集在同一區塊，但這些都不是購物中心，因為購物中心強調他的事先規劃、整體設計、整體計畫考量配置足夠吸引商圈客層的租戶組合，而且要由單一主體統一經營管理以維持其永續的競爭力。


整體而言，購物中心是將經過規劃的商店組合、服務空間與機能、及其環境氛圍視為一個整體，由單一主體統一積極經營招商、管理維護，房東與租戶共同創造購物中心的吸引力，且進而成為社區的重大資產。下述要素使的購物中心不同於一般自然形成的商店組合：


  • 經過整體規劃設計而形成的整體建築空間，在管理上也由單一單位可做統一經營管理。

  • 整體可做購物中心使用的基地，未來視商圈需求可做適當的商場空間及停車空間的擴充。

  • 可及性高，基地上車輛的進出口規劃適當充足，人潮的進出亦是。

  • 足夠的停車空間，規劃上須使能均衡分配給購物中心內商家，達到最佳效果，也須考慮停車地點到達

  • 購物中心入口與任一商店的走路距離適中。

  • 良好的景觀規劃、光線設計，動線指標辨識性高，使達到一個吸引人潮、舒適、安全的購物環境。

  • 依據商圈內目標客層消費習性搭配出來的商戶組合，使可提供商品的深度及廣度達到最佳化。

  • 購物中心環境及週遭整體令消費者感到舒適安全，從而喜歡到訪，在他們心目中創造無可取代的購物休閒環境意象。


購物中心類型介紹


一、鄰里型購物中心（Neighborhood Shopping Center）


此為最小型的購物中心，依主要租戶的規模大小，其可租賃面積大約在2,800平方公尺至11,600平方公尺左右，這類型的購物中心主要以其鄰近之住宅區內的家庭人口為客源，它通常是以大型超級市場或藥局百貨店為主力商店，主要銷售日常生活所需便利品，如食品、藥品及日用品等，其他小商店則多數為個人服務業，例如洗衣店、家庭理髮、修鞋店、照片沖洗、銀行或餐廳等，其主要功能是提供附近鄰里中家庭生活日常必需的用品及服務。


二、社區型購物中心（Community Shopping Center）


此為較大之購物中心，可租賃面積大約在11,600平方公尺至37,200平方公尺左右，通常以一家小型平價百貨公司或低價商品的百貨折扣店加上超級市場為主力商店，其銷售商品前者以男女家居服飾、鞋子、家庭五金及簡單傢俱、家飾、家電及廚房用具為主，並搭配少量其他食品（乾貨）、飲料及育樂用品，以平價作訴求，為社區提供更多樣的商品選擇（尺寸、款式、顏色、價格等），後者則以生鮮食品、食品乾貨為主。在台灣常見的家樂福、大潤發、及遠百愛買都是平價百貨店加上超級市場的組合，是最標準社區型購物中心的主力租戶，在此類購物中心中可能配置一些在區域型購物中心裡看不到的業種，如家具行、五金行、目錄行銷商品展售及取貨店、園藝用品、及建材等。


三、區域型購物中心（Regional Shopping Center）


此類型商場之可租賃面積大約在37,200平方公尺至74,300平方公尺左右，通常以一至兩家綜合百貨公司為主力商店，其銷售商品與前二者有明顯的區隔，不包括日常便利品，而以選購型商品為主，提供全方位較高檔的服裝飾品、鞋類、家庭用品設備及個人飾品及用品等，其他小型店則以各類型有品牌等連鎖專賣店為主。各類商品的深度及廣度都很齊全，此類型購物中心在過去多數是將所有店家集中於一密閉型的建築，且多成為社區之社交聚會活動場所，購物中心內會擺設藝術品、座椅和景觀佈置，並提供顧客便利之服務設施，例如自動提款機、嬰兒手推車、顧客服務中心、輪椅出租等，其商品租戶組合的目標是建立一個類似於城鎮市中心內的中央商業區(CBD)，在1984年ICSC的調查中，其典型可租賃面積規模則在11,200坪。


四、超廣域型購物中心（Superregional Shopping Center）


五、特殊類型之購物中心（Specialty Shopping Center）



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