產業觀察｜POD「公園式城市商業綜合體」概念
- Kevin Wang
- 2天前
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國際已進軍「公園式城市商業綜合體」，台灣為何還在蓋盒子？
有些地方，你不是去逛的，是去待著的。
反覆走訪後，我後來才發現這件事。因為，有些地方，你去一次，就會想再去。不是因為東西好買，也不是因為品牌眾多。是因為，你會想「待在那裡」。
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我第一次去東京澀谷宮下公園 MIYASHITA PARK，其實我並沒有把它當成商場
東京宮下公園（MIYASHITA PARK） 是位於澀谷核心區的屋頂公園+商業綜合體，2020年逢東京奧運全新改造後（奧運選手村），成為東京潮流地標。
2023 年歲末冷冬的傍晚，我從澀谷站出站後慢慢走過去。你會明顯看到一條被刻意壓低的建築體，它不高、不張揚。
感覺上它很高冷。它沒有要你刻意走進去，它只是邀請你有空時就來走走。它不只是公園，是把澀谷被鐵路與道路切開的街區斷裂，重新縫合的那一塊。沿著坡道往上，它沒有眾多急著把你送上樓的手扶梯，迎來的是一條條富有儀式感的寬大水泥階梯。是一種慢慢地把你帶進去的節奏。
走上去之後，你才會發現——那不是屋頂。那是一整座，被放在城市上方的公園。草地不是一整片鋪滿的那種人工感，而是有起伏、有高低。木質座階、沙地、短草交錯在一起。不同的材質，讓不同的人自然找到自己的位置。樹也不是隨便種的。春天會有顏色，夏天有遮蔭，秋天會變化，冬天依然有層次。那不是綠化，是「時間」被放進了空間裡。長列狀的宮下公園，Starbucks 被巧妙置中。不是刻意把舖位插在那裡，它是邀請日本「潮流教父」藤原浩（Hiroshi Fujiwara）及其設計團隊 Fragment Design 所操刀設計——「長在那裡的」。你坐在裡面，卻像還在公園裡。迷糊間你會開始分不清楚：這是室內，還是戶外？
再往外看：
有人溜滑板，有人跳排舞，有人帶小孩，有人躺著或趴著。沒有誰在趕誰，但一切都有秩序。
你會突然有一個很簡單的念頭：「我也可以在這裡待一下。」然後，你就很自然留下來了。然後，你就很甘願地掏錢了。
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公園式城市綜合體
其實，我是 2018 年先「認識」深業上城 UpperHills
深圳深業上城是位於福田區的熱門大型城市綜合體（地鐵冬瓜嶺站），融合購物、餐飲、MUJI HOTEL（日本境外首座設立，2024 年撤場）、網紅打卡點及公共綠地。這裡最吸睛的是彩色歐陸小鎮「LOFT小鎮」，並以天空廊道連接筆架山公園與蓮花山公園，提供美食、高檔超市、親子活動（Meland Club），2022 年加入頂級文華東方酒店。這裡完全是另一種感覺。如果宮下公園是「鋪在城市上方的一片地」，那深業上城更像是一個被打開的立體地形。它不是一棟建築，是一整組白色量體，被切開、拉開、堆疊。它不是在深圳福田好地段做成功的，而是把原本不被看好的位置，變成境內/外Short Stay旅遊目的地，更被香港常住居民當作週末遊的首選。（註：2017年前的首選是 MH Mall 觀瀾湖新城 與 高爾夫俱樂部）
你走在主體室內，不會覺得在逛商場，比較像在山裡散步。有坡、有橋、有轉折。有時候你在上面，有時候你又走到下面。視線一直在變。綠化也不是平面的。有垂直的、有懸掛的、有從建築縫隙裡長出來的。樹不是種在地上，像是被「插」在空間裡；而且顏色是被設計過的。深綠、淺綠、開花的點綴，像自然的 Pantone 色盤。自然，但不是隨機。你會發現：每一個轉角，都不一樣。但整體卻很和諧。
再看人：有人跑步，有人遛狗，有人聊天，有人什麼都不做。愛搗蛋的人，不太敢在這裡妄動、或再來。空間在動，人反而慢下來。
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後來，我才慢慢理解一件事，為什麼這些地方會讓人喜歡？不是因為它很漂亮
也不是因為它很厲害更不是因為它高大上
是因為它把三件事放在一起了：
人的生活、
建築的秩序、
自然的變化。
而且不是加在一起，是融合在一起。這也解釋了，為什麼它能同時抓住不同性格的人：
I人（內向型）：能找到半包覆的綠蔭角落、靠階梯的獨處座席。不用硬湊熱鬧，「在人群中保持安靜」就足夠療癒。
E人（外向型）：有開闊的廣場、展演舞台、週末市集。能量有地方釋放，隨時能開啟一場不期而遇的社交。
P人（隨性探索型）：最愛這裡的「無劇本動線」。沒有制式的導覽牌，轉角永遠有驚喜。今天走這條路，明天換那條坡，空間永遠留白，讓好奇心帶路。
它不強迫你成為某種人，而是提供足夠的「場景緩衝區」，讓每種性格都能自在呼吸。
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從開發維度來看，這早已不是單一「商場」的邏輯，而是升級為「公園式城市商業綜合體」
在寸土寸金的城市，它絕非低密度的代名詞。透過容積獎勵與立體設計，辦公、旅館、長租公寓、文化展演與零售，能像拼圖一樣有機嵌合在公園動線裡。中高樓層的白領，下班走下空中花園就是街區市集；蛋白區的居民，穿過生態步道就能通勤進城；跨區旅客，把它當成城市微旅行的目的地。
當「公園」成為城市綜合體的底層操作系統，商業、居住、工作與生態就不再是切割的樓層，而是連續的生活場景。
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從商業開發的角度來看，這其實是一套已被國際反覆驗證的「輻射集客模型」
真正成功的公園式城市商業綜合體，不是單一打卡點，而是同時承載三種動機：
L1（1～3公里）社區型：每天會來的人
L2（5～10公里）區域型：週末會來的人
L3（10公里以上）目的型：特地為它而來的人
簡單講，就是從每天會來的人，到特地為它來的人，都抓住了。
當停留時間拉長，租金的計價單位就不再是「坪」，而是「時段」與「場景」。
當一個場域能同時打透這三層，它就不再只是「買東西的地方」，而是生活本身的一部分。
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回頭看台灣，其實會有一點可惜
我們不是沒有公園，也不是沒有商場。
但很少有一個地方是：你什麼都不做，也願意待一個下午的。很多空間很好、很乾淨、很舒服，但就是——待不住。因為你會不自覺地覺得：「我來這裡，是不是要做點什麼？」而不是：「我可以先待一下。」台灣商業地產界現在做的，大多是把人「帶」進商場；而國際在做的，是讓商業「長」在人會停下來的地方。
常有人把這歸咎於氣候。但我反而認為：氣候從來不是限制，而是設計條件。半穿透雨庇、微氣候通風廊道、可開合立面——濕熱不是問題，封閉才是。
真正的問題，其實很單純：
還在用「建築先行」的開發邏輯；
還在用「短期回收」的資產思維；
還在用「招商完成」當成成功。
但我比較願意相信一件事：這不是落後，而是一個階段。就像台中草悟道 Park2，這樣的空間已經開始出現。佔地雖然不大，但方向是對的。台中總是神乎奇技，這邏輯似乎可從遠古時代的泡沫紅茶文化～火鍋～至七期深具特色的高層住宅建築外立面。期待，商業地產的格局也嘗試由台中P人來闖一闖。
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2026～2030年，台灣有超過180萬㎡的商業開發量體正在推進
這180萬㎡若仍用舊邏輯蓋，是存量殺戮；若用新邏輯做，就是城市升級的轉折點。下一個問題就不是：「要不要做？」而是：「誰會先做出第一個真正的公園式城市商業綜合體？」不是幾千坪的廣場，而是10萬、15萬㎡以上，真正讓人可以生活的立體生態。
如果那一天出現了，我相信很多人的生活方式，都會跟著改變。
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K大叔碎唸｜商業視角
公園，不應該只是商場的配套，它應該是入口。
當一個地方，不消費也成立，商業才真正成立。
1. 判定真假公園式商業，不看綠化率，看「動線主導權」與「無消費停留佔比」
2. 商業估值，正從坪效走向 NOI韌性 × ESG評級 × REITs資本化率
3. I人／E人／P人全性格覆蓋 ＋ 容積獎勵立體融合 ＝ 下一個十年的資產護城河
作者: 商業地產 食品集團 王韋欽 董事
【專業領域】商業地產開發與營運管理、購物中心定位與招商、資產管理、兩岸零售批發與百貨營運、大型商業綜合體籌備與營運管理。
【專業定位】長期深耕兩岸商業地產、百貨零售與購物中心領域，具備商業綜合體開發、招商、營運、資產管理與跨區域整合實戰經驗。近年持續關注亞洲商業地產轉型、TOD／POD、公園式商業、情緒零售與第四代 Lifestyle Mall 等新型商業模型研究。
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