2026 05/29 南部交流委員會｜業界午宴聯誼會

南部交流
5月29日
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蔡明璋理事長致詞演講

臺灣商業地產趨勢剖析：購物中心引領家庭消費，百貨業迎向轉型挑戰 根據中華民國購物中心暨商業地產協會最新發布的「台灣購物中心產業暨商業地產白皮書」指出，商業服務業已成為臺灣最大的產業，其中購物中心與商業地產更是帶動發展的重要火車頭。回顧 2025 年的商場表現，全臺購物中心與 Outlet 因持續進行品牌改裝及增加餐飲占比，已躍升為「家庭消費」的主流；相反地，整體百貨業因受到精品市場不景氣、化妝品類業績衰退以及大眾消費型態改變的影響，平均表現呈現衰退。展望 2026 年，零售市場將全面跨越單純的商品買賣，正式進入「生活場域提供」的深度競爭，並發展出包含「軌道經濟 2.0」、集團品牌戰略性擴張、休閒娛樂餐飲體驗佔比過半，以及二線衛星區域崛起等四大核心指標趨勢。

白皮書提出四大政策建議：深化在地動能並積極進軍美國市場 為推動產業轉型與施政參考，本屆白皮書特別針對臺灣購物中心暨商業地產提出四大政策與行動建議。首先，協會呼籲金融資本市場進行制度扶持，應加速投信基金型不動產證券化（REITs）立法與稅務優惠改革，並鼓勵銀行建立 ESG 與淨零轉型的彈性融資機制。其次，倡議將商業地產打造成地方創生與新創的平台，活化公有閒置建築。再者，鑑於臺灣市場競爭激烈且租金報酬率較低，白皮書建議建立「臺灣商業地產國際輸出平台」，鼓勵跨國合資與管理品牌輸出，積極參與預期在 2026 年全面復甦的美國商業不動產市場。最後，協會強調應善用科技提升產業整體經營，推動「智慧商業地產與購物中心」，透過 AI 與數據分析精準掌握客群，落實由經驗管理走向數據管理的新模式。

徐弘宇南部交流主委主題演講

台積電進駐帶動房價飛漲，半導體S廊帶推動都市計畫戰略變革 主題演講指出，受益於台積電的設廠投資，高雄市房地產迎來大幅上漲。以楠梓高大特區為例，台積電進駐後新案單價每坪攀升達10萬元；全高市的房價指數更自2021年底宣布設廠時的175.74，一路推升至2024年9月信用管制前的最高點，單價衝破40萬大關。為了全面對接半導體戰略供應鏈的佈局，高雄市政府展開都市計畫通盤檢討。對策上除了以路科、橋科、沙崙為核心，優先將農業區規劃為衍生關聯產業園區的儲備腹地外，也積極提升岡山以北都市計畫區的住商與生活服務機能。預計未來5年內，科學園區產業鏈將為該廊帶帶來7至10萬的人口進駐契機，促使都市計畫必須預為因應。

三環戰略引領城市轉型，TOD與多元公辦都更引爆商業不動產新藍海 高雄現正配合國家重大建設進行城市佈局，規劃包含北高雄「科技產業軸帶」、中高雄「5G AIoT園區」及南高雄「雙港及循環產業」，並透過TOD（大眾運輸導向型發展）配合產業的三環戰略帶動城市再定位。在社會面，政府掌握捷運延伸線與高鐵特定區的契機，推動多核心微型都市生活圈。這波轉型潮同時引爆了大量的商業地產開發投資，包含全台最大的「澄清湖體育健康樂活園區」與高捷O9聯合開發案；此外，水岸「亞洲新灣區2.0」更是百家爭鳴，陸續啟動了特貿三南基地（北側由國揚與台灣人壽投資237億元、南側由國城建設與高興昌投資151億元）、黃線Y15聯開的鴻海旗艦總部、左營科技之心及舊市議會等多項指標性公辦都更案，為高雄商業不動產開創出龐大的新藍海。

蘇志勳高雄港區土開公司總經理主題演講

首創市港合組公司模式，公私協力落實高雄舊港區資產活化 主題演講中分享了臺灣首例由「臺灣港務公司」與「高雄市政府」共同出資成立的國營企業——高雄港區土地開發公司（KPLD）。港務公司投入土地、建物及港灣資產持股51%，高市府則提供行政資源持股49%，歷時兩年半成功建立起全新的市港合作平台。該公司作為首家提供都市規劃、建築設計、招商及營運整合性服務的國營企業，在成立首兩年內即交出亮眼成績單，成功開發陸域12公頃與水域5公頃，共計17公頃的港區土地。透過租賃、設定地上權、促參BOT、自行經營及合作開發等多元模式，引進外部技術與企業化經營效率，有效促進市港的永續經營。

三大核心分區逐步滾動開發，打造世界最大活化棧庫群與商貿生活核心 針對高雄港舊港區1至21號碼頭（約103公頃）的整體規劃，土開公司偕同港務公司與市府攜手打造「亞洲新灣區」。全區依據機能劃分為三大區塊：1至10號碼頭（約65公頃）定位為「舊港歷史休閒門戶」，結合駁二藝術特區推動文創觀光，包含推出全臺首座歷史建築倉庫旅宿「棧貳沐居」，以及2022年1月正式營運的「大港倉410」；11至15號碼頭（約12公頃）以高雄流行音樂中心為核心，發展影音產業聚落與水岸休憩；16至22號碼頭（約26公頃）則定位為「新灣商貿生活核心」，包含國際旅運中心與5G AIoT新創區。未來21號碼頭將啟動招商，規劃新建企業總部與星級酒店；全區採取新舊並陳的滾動式開發，旨在逐步活化並型塑出「世界最大活化棧庫群」的濱灣新地標。

羅光育富邦人壽副總經理主題演講

政策引導保險資金投入公建，北高雄迎來車站城市與軌道經濟新時代 配合政府推動的「兆元投資國家發展方案」，行政院透過優化促參機制、調降風險係數及增加金融商品等三大策略，引導龐大的保險業待配置資金精準對接中長期永續基礎建設。在此政策利多下，正值轉型的高雄市在「半導體S廊帶」與「亞灣2.0」雙引擎驅動下城市全面升級。臺灣軌道經濟也正式邁入「車站城市期」（2025至2040年），從早期交通樞紐、土地開發經濟中心，演進為以車站為核心、步行15分鐘為範疇的「生活中心」帶狀開發，為北高雄農16特區等核心地段注入了強勁的發展動能。

富邦高雄之星對標東京，打造全臺最大垂直複合綠色生態地標 由富邦人壽策劃的「富邦高雄之星」座落於博愛二路與大順一路口，與捷運凹子底站及輕軌愛河之心站共構。本案引進日、韓與臺灣頂尖建築結構團隊，參考日本東京「麻布台之丘」、「虎之門之丘」等頂級垂直城市案例，規劃預計於2027至2028年間分階段開業。這座大型複合式商辦雙塔地標，融合了約47,000坪的頂級智慧辦公樓層、漢神百貨（約48,000坪）、南仁湖營運的都會水族館、健身工廠及星級飯店。全案更破天荒規劃了高達6,000坪、相當於台北小巨蛋基地面積的綠色生態空間，並在9樓設置串聯全案動線的「星空綠洲」空中大廳，開創出人性舒怡且具備高效永續機能的頂級辦公新藍海。