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日本零售市場｜一般財團法人日本不動産研究所：2025秋 店舖租金趨勢 續




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心齋橋

外國觀光客消費動能持續，PARCO 創下歷史最高營收；娛樂與二手等高入境需求業態表現強勁

  • 作為大阪主要品牌街之一的御堂筋，外國觀光客（Inbound）需求強勁，心齋橋筋商店街內的租戶集客力顯著，幾乎無空置店面。心齋橋筋商店街、戎橋以及難波地區之間的來客動線亦維持良好，顯示整體人流活絡。


  • OPA 宣布將於 2026 年 1 月結束營運，該建物由關西阿爾卑斯集團接手重建為「心齋橋大樓」，預計進行翻修與改裝。儘管 2025 年上半年新開幕店數有限，但高端品牌的進駐意願仍穩定。


  • 心齋橋筋商店街與道頓堀周邊地區的新開幕動能持續，包括 KOMEHYO OSAKA SHINSAIBASHI（以二手精品為主）、Reuse、Capsule Toy（轉蛋店）、角色商店與娛樂型店舖等均保持良好表現。這些業態因外國觀光客消費需求強勁，持續成為市場主力。另一方面，藥妝店的新增開幕趨於平穩。



仙台

仙台車站周邊持續維持優勢地位 距車站較遠的拱廊商店街空置率上升、商圈發展停滯

  • 仙台市中心商圈可分為以仙台車站為核心、連接至地下街的「仙台車站周邊」與商業設施集中的「商店街」兩大區域，其中車站周邊因具備強力吸客設施，相較其他區域擁有明顯優勢。


  • 「仙台車站周邊」在西口雖相對停滯，但東口因 2023 年 6 月的三越伊勢丹集團旗下「藤崎百貨 仙台東館（原：ヨドバシ仙台第1ビル）」開幕後，人潮吸引力顯著提升，並帶動飲食店等商業進駐。BiVi仙台站東館也在 2025 年 8 月起由 C&S 集團接手營運，未來預計引入新品牌以活化館內機能。


  • PARCO、S-PAL 等大型商業設施改裝工程持續推進。PARCO 於 2025 年 6 月完成重新開幕，除了擴大娛樂設施與更新樓層外，也引入角色主題餐廳、雜貨、膠囊玩具（扭蛋）等能吸引年輕族群與觀光客的業態，提升整體商場魅力。S-PAL 東館的書店改裝後導入 24 小時營業樓層，未來預計與 P’PARCO、BiVi 等相鄰設施形成串聯，強化車站周邊的整體吸客力。


  • 另一方面，仙台 Forus 於 2025 年 7 月閉店後，商店街區域商圈競爭力面臨弱化挑戰。


  • 「商店街」區域（指一番町四丁目周邊）近幾年隨著消費行為轉變，空店面增加，2025 年 2 月的調查中已出現更多路面型藥妝店及餐飲店撤出的狀況。商圈內仍有「お茶の井ヶ田 一番町本店」等在地企業與特色服務型店舖維持經營，但整體租戶更新速度略顯遲緩。



三宮（神戶）

「三宮中心街（センター街）」持續保持穩定集客力 「舊居留地」則呈現店舖於區域內移轉的明顯動向

  • 三宮商圈主要由神戶阪急、神戶大丸等百貨公司面向的「三宮車站前」、以及由「三宮中心街（センター街）」代表的拱廊商店街構成；其中「舊居留地」則聚集大量奢華精品品牌，是周邊商圈的重要高端區域。車站周邊因（暫稱）「三宮新車站大樓」工程影響，動線調整及地下通道施工持續推進，周邊街區景象呈現變動。


  • 「三宮中心街」自大型商業設施拆除後，雖然仍持續吸引大型租戶，但部分老舊設施持續面臨更新需求。除了服飾業之外，也可見戶外選物店、專門店以及 POP-UP 概念店開幕，使區域內業態多元化。


  • 「舊居留地」過去以奢華精品品牌進駐為主，現今除部分品牌進行店舖移轉與重組外，周邊大規模改建工程也陸續啟動。「舊居留地」至三宮間的連續性改善與新設施開發，正在成為該區再活化的關鍵。


  • 整體來看，雖然因外國觀光客購買減速，4～7 月一度出現放緩，但「舊居留地」的主要品牌、「三宮中心街」的服飾業及雜貨業皆維持穩健人流與銷售力道。


  • 此外，三宮一丁目地區也正推動大規模改建工程（預計 2027 年完工），HERMES 預計由 BLOCK32 搬遷至大丸神戶店，新店所在的 COMME des GARÇONS 相關樓層則將重組為全新區域。



大通（札幌）

以大型商業設施為核心保持商圈活力，外國觀光客需求亦持續強勢

  • 大通地區是札幌車站前商圈以南延伸的重要商業區，三越、丸井今井等百貨公司與 PARCO 等專門店大樓密集分布，是札幌市中心具有代表性的零售商圈之一。


  • 商圈內多數建築與地下街相連，不僅地下街動線便利，從地下街直接通往的店舖，以及面向路面的店舖均具備良好可達性，使得通路導客效果較高。


  • 札幌車站周邊在 ESTA 結束營運後，一部分租戶轉移至大通地區或狸小路商店街，導致區域內人流重新分配。然而，札幌 Stellar Place 與大丸札幌店等大型設施仍維持穩定成長，吸客能力強。


  • 2024 年的觀光客到訪數達 1,526 萬人（較前一年成長 4.9%），而疫情後仍呈現高基期狀態。尤其狸小路商店街等易於停留的區域，因為能見度高且導客性強，對回流的外國遊客具有吸附效果，加上區域內店舖更新速度快，使整體人流呈現成長趨勢。


  • 大通 PARCO 在 2025 年上半年營收較前一年同期增加 +1.2～2.0%，並且連續 5 年維持年增走勢，顯示整體商圈對高感度消費者仍具吸引力。


  • 2023 年以後，新進駐的大型商業設施（如 モユタサッポロ、ココノススキノ、4PLA 等）亦帶動新的來客流，進一步提升大通商圈的活絡度。



天神（福岡）

市場仍保持活絡 以外國觀光客需求為核心的店舖拓展持續進行

  • 天神商圈以天神站、西鐵福岡（天神）站為中心，周邊的大型商業設施密集分布。車站東側有「ONE FUKUOKA BLDG.」、大丸百貨；車站西側則為 PARCO、三越、福岡天神蔦屋書店、新館與 Solaria Plaza 等商場構成主要商圈。


  • 車站周邊的主要動線為天神地下街、大名地區與天神 2 丁目周邊。其中，天神西通街聚集 ZARA、Apple Store 等品牌，是商圈內最具話題性的購物街之一。


  • 福岡市 2024 年外國觀光客人數較 2019 年成長 169%，國內旅客消費亦較前一年大幅增加，刷新歷史新高。由於「天神 Big Bang」與外國觀光客需求帶來的加乘效果，整體商圈維持高度活力。


  • 2025 年 4 月開幕的 ONE FUKUOKA BLDG. 自開幕後至 2 個月內累計吸引超過 350 萬人次來訪。館內低樓層引進 CHANEL 等大型旗艦店，使區域吸客力顯著提升。


  • 天神地下街與周邊商圈內，配合外國觀光客的強勁消費動能，鐘錶品牌、奢華精品、膠囊玩具（扭蛋）店與角色相關店舖的拓展也顯著增加。



榮（名古屋）

隨著榮十字路口再開發推進，路面店新開業範圍持續擴大

  • 名古屋市中心的商業集聚區以松坂屋百貨與高島屋為代表，其中位於路面店密集地帶的「榮區」最具指標性。


  • 榮區內的大型商業設施（如三越～PARCO）內含大量時尚相關品牌與內容，出店需求強勁，以致空置店面一出現便立即填補，展現出高度集客力。


  • 隨著榮交叉口周邊的再開發推進，週邊街道的新開幕業態也逐漸增加。


  • 區域核心的松坂屋商店本館將於今年秋季起進行歷來最大規模的改裝工程。其 2024 年度營收較前一年增長 3.8%，達約 1,316 億日圓，餐飲樓層與食品樓層持續強勢成長。同時，JILL STUART 名古屋高島屋於 2024 年度下半年營收較前年同期成長約 30%，表現亮眼。


  • 以強化家庭客層與親子需求為目標，PARCO 東館導入 KIDDY LAND，2025 年上半期亦預期維持良好成長動能。



四條河原町（京都）


高價消費雖受壓抑，但持續湧入的觀光客仍支撐商圈活力 主要商街空置率持續上升，街區結構呈現變化

  • 京都市中心的主要商業區分為「四條通（四條烏丸～四條河原町）」以及「河原町通（京都河原町站至北側）」兩大帶狀商圈，周邊新京極・新京極通等巷弄則聚集許多中小型的時尚、雜貨與餐飲店舖。


  • 四條通上有大丸、高島屋兩大百貨公司相鄰而立，但受全球經濟不確定性與匯率變動影響，外國旅客來訪量出現波動。2025 年 7 月京都市內百貨公司銷售額為 209 億日圓（較前一年同期減少 9.6%），連續 6 個月呈現負成長。


  • 河原町通與新京極、新京極通、新風館等區域雖然持續吸引大量外國觀光客，但也因「過度旅遊（Overtourism）」問題加深，使人潮集中於特定路段，進而影響國內消費者的來訪頻率。


  • 主要商街沿線的空置店面持續增加，店舖更新速度減緩，街區商業結構出現明顯變化。

(翻譯工具：ChatGPT)




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一般財團法人日本不動產研究所 研究所簡介


一般財團法人日本不動產研究所（Japan Real Estate Institute, JREI）成立於1959年，是日本專門從事不動產鑑定與市場研究的專業機構，現總部位於東京都港區。該研究所為國土交通大臣註冊的不動產鑑定業者，業務範圍涵蓋不動產價值評估、市場調查、資產管理與政策研究，並提供企業與政府部門有關不動產策略、稅務及環境評估的顧問服務。JREI以推動不動產市場健全發展為宗旨，結合實務與學術研究，長期在日本房地產領域具權威性與公信力。



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