台灣購物中心市場供給分析（2024）

專文作者/ 中華民國購物中心暨商業地產協會秘書長 陳奕賢

購物中心是實體零售業的代表性通路，其內涵蓋業種包括許許多多的商業服務業如零售業、餐飲業、娛樂業、休閒設施業、文化教育業、及生活服務業……等等，零售業內所有業種業態都會出現在購物中心內，或者該稱之為實體商業服務業的代表性場域。

國際購物中心協會早期傳統類型購物中心只有4種分類，即鄰里型、社區型、區域型、及超廣域型，購物中心的規劃重視市場定位及主力租戶的選擇，主力租戶是具高品牌認知及吸引力的業者，會隨市場變化而有所不同。前 2 類型購物中心的主力租戶為超級市場、藥局、及量販店 (平價百貨公司) 等銷售日常生活必需品的知名業者，後2類型購物中心的主力租戶則以百貨公司為主。

在國際上百貨公司是購物中心裡面的一個重要的主力承租戶，國際上的百貨公司跟多數”零售業者”一樣，主要工作是直接管理商品，選貨、進貨、銷貨、存貨的管理，與其他零售業者相同，選擇在購物中心裡面開店。

然而台灣因為產業生態的關係，其發展大大不同於國際，在台灣二者變成直接的競爭對手，軟硬體規劃及營運模式亦趨向相同，台灣有明顯百貨公司購物中心化及購物中心百貨化的現象。另外台灣的市場也存在許多社區型商場 (以量販店或超級市場為主力租戶) 及各種特殊場域或地點的各類型商場。

所以在討論台灣的購物中心市場時，除了百貨公司及購物中心之外，應該要涵蓋下列商場：

社區型商場 (家樂福 (128家)、大潤發、遠百愛買、全聯等業者經營的商場，好市多則非商場業者，因其僅運營其本身超大賣場，沒有介入商場的經營)

各種特殊場域或地點的各類型商場包括捷運地下街商場、各類型交通工具轉運節點、觀光景點、大專院校、醫療院所、國際機場、商辦大樓、觀光旅遊、科技園區等多種類型。此類型商場業者包含統一超商 (60家)、全家便利 (30家)、南仁湖、大成、新東陽、馬林國際、麗陽商場、佳瑪、JC PARK、及義美…….等業者。

表一  台灣廣義購物中心類型及家數一覽

類型	家數
百貨公司	45
購物中心	137
社區型購物中心 (量販店為主力租戶)	150
統一超商商場	60
全家便利商場	30
其他特定場域或地點的各類型商場包括捷運地下街商場、各類型交通工具轉運節點、觀光景點、大專院校、醫療院所、國際機場、商辦大樓、觀光旅遊、科技園區等多種類型。業者包含南仁湖、大成、新東陽、馬林國際、麗陽商場、佳瑪、JC PARK、J-Mall、米平方、及義美…….等業者。

資料來源：本研究整理

主要百貨公司業者

截至2023年底，國內百貨公司共有15個業者，共45家店，詳見下表。其中以三大連鎖百貨(新光三越百貨、遠東百貨、遠東SOGO百貨)為首，共有31家店，超過百貨公司總店數的一半以上，其營業額合計也超過百貨公司(購物中心)營業額的一半，過去常見單店百貨公司關閉停止營業，近年來則連前三大連鎖業者，也因市場激烈競爭而關閉業績不好的單店。

於2012年底盛大開幕的淡水名統百貨，於2014年9月傳出財務問題，目前歇業中。2016年3月，友愛百貨因連年虧損而結束營業，轉型為友愛休閒商業大樓。桃園統領百貨將於2017年斥資7.5億元、費時近一年全面改裝，金額、時間均創桃園市百貨、購物中心歷來之最；而國內連鎖百貨龍頭新光三越則於2018年先後關閉新竹中華店與南西二館2個據點，遠東SOGO也在2019年關閉其新竹店；2022年台南德安百貨則因租約到期，租金條件無法符合房東要求而選擇關閉。

天母新光三越與房東國泰人壽的租約2022年到期，雙方決定再續約5年，繼續在天母地區營運，鎖定天母當地消費族群以生活型態為主軸，創造當地族群認同感深耕商圈；遠東 SOGO 百貨高雄店則於 2022 年進行 25 年來首度大改裝，9月24日將以全新店型開幕，最大突破是將百貨營運樓層精簡二分之一，原本營業面積從 8,200 坪減為 5,200 坪，原有19層樓，其中商場占 17 個樓層，經過改造精簡後，目前商場九層，集中在B2至7樓，其餘樓層將改為商辦。這也顯示傳統百貨公司業者面對劇變的零售市場、網購威脅，近年來陸續作出商店模式轉型，快速應變調整以因應。

2021年4月遠東集團宣布將啟動其於1983年開幕的首家店寶慶店重建計畫，遠百寶慶店坐落於捷運藍線西門町站出口，位置絕佳，多年來表現穩定，但並未有效掌握西門町的年輕族群，50年的建物老舊樓層高度不足，光靠內裝改變難以創造現代化商場舒適空間，已於2023年8月拆除，建築還在設計中，若重蓋將會儘量挑高才沒壓迫感，將翻新台北西區城市景觀，打造永續新城市，已邀請世界知名設計師進行設計，建造一座高規格的新世代綠色百貨，未來再度成為西門町新地標。另新光三越桃園大有店2個館也於2023年2月底關閉。

表二  台灣百貨公司業者及店數

資料來源：本研究整理

註：本報告中，大遠百台中店、大遠百板橋店、信義A13、新竹遠東巨城、竹北遠東新世紀皆納入購物中心類別，未計入百貨公司家數及面積計算；統一時代百貨高雄店及SOGO巨城店之面積已計入購物中心類別計算；新光三越信義四館計為4店、南西、台南西門、高雄左營各兩館都各計為2店。

30年來新增購物中心

過去 30 年分成 6 個 五年分段統計歷年開幕的購物中心可得到下表，在剛萌芽的 1994 到1998 年間，新增面積緩慢僅 26,100坪，而後面3個五年，則都分別超過20萬坪以上，是第一波新興成長期，遠高於萌芽期的五年供給；進入2014年單一年度新增供給就達到10萬坪，約達過去五年總供給的四成；在第5個五年周期 (2014~2018年) 進入高速成長期，五年供給量52家共約45萬坪，大幅超越前幾個五年的供給量，足可看出購物中心產業在過去這幾年的蓬勃發展。進入第6個五年，2019~2023年也有新增供給約39家購物中心近39萬坪，雖然受到新冠疫情影響，但整體新增供給仍不遜色。

而在平均毎家購物中心營業面積統計上，第1個五年的平均營業面積為4,350坪，可見這段時間內開幕的都是偏向中小型，在1999年開幕的台茂是第一家郊區型美式大型購物中心，大約相當於美國區域型購物中心(Regional Shopping Center)的等級，其後就陸續出現多家大型的購物中心，以致於在第2個五年的區間，每家平均營業面積達到19,021坪，爾後則有大中小各不同類型的購物中心分別出現，在趨勢上可看出遞減的平均面積，直到2014~2018年的每家平均面積僅約8,871坪，2019~2023則稍有提昇到9,933坪，但仍在同一等級上。

表三 歷年來每5年購物中心新增家數及營業面積

資料來源：本研究整理。

附註1  購物中心營業面積： 指的是購物中心可租賃面積(GLA)加計所有座落於室內的公共使用空間面積及購物中心營業所需之其他設施面積，包含公共走道、樓、電梯、電扶梯、後場通道、洗手間、休憩空間、機電設備空間、室內廣場活動空間。停車場面積不論室內室外則皆不計入。

附註2： 購物中心總樓地板面積是購物中心營業面積加上供消費者專用的室內停車場面積。

資料來源：本研究整理。

現存購物中心規模及區域分佈統計分析

依前述2023年底的統計，全台各地購物中心累計開幕總家數計有144家，購物中心營業面積則約158萬坪，然近幾年關閉拆除或作其他用途有7家，營業面積約7.3萬坪，故現況存量家數為137家，營業面積150.8萬坪。

整理表列如後附錄一 (本統計尚未計入上百家以量販店為主力租戶的社區型購物中心、捷運地下街商場、餐廳、家具等主題性購物中心、部份特殊場域購物中心、附屬於醫院、校園、大飯店等設施內的商場、及各百貨公司……等等)。

其中例如統一超商長期深耕商場經營，全台目前共有60座商場，包含交通轉運、觀光景點、大專院校、醫療院所、科技廠辦、國際機場、商辦大樓等7類；而全家便利商店則有包含公路轉運、鐵路運輸、觀光旅遊、大專院校、商圈廠辦、科技園區等6類，共計28家商場。

進一步將現有購物中心營業面積及家數分別依不同規模及區域分別整理如表、表。在規模分佈上，營業面積小於10,000坪的購物中心家數共84家，佔61.3%；大於10,000坪的購物中心則有53家。

資料來源：本研究整理

在區域分佈上，就家數而言以北部地區 95 家最多，占了全台 69.3％，中部地區和南部地區分別有 20 家及 18 家，占了14.6％及13.1%，東部及離島地區僅有4家，占了 2.9％。

另外就購物中心營業面積而言，以北部地區 88.68 萬坪最多，佔全國購物中心樓地板面積的 58.8%，東部最少僅 3.38 萬坪佔 2.2%，平均每家營業面積以南部最大達1.87萬坪。

表四  現有營運中購物中心區域分佈狀況

資料來源：本研究整理。

資料來源：本研究整理。

2023年新開幕的購物中心

於2023年正式開幕營運的購物中心共計6家，商場營業面積合計約86,500坪，近5年內增加量排名的2，僅略低於2020年的87,900坪。其中新店裕隆城一案共計3.4萬坪，分成誠品生活、威秀影城、及裕隆三個業者分別經營。

萬坪以上的大型商場共二家，分別是2023年第二季開幕，座落於台中市東區的三井Lalaport，第三季開幕位於新北市新店區的誠品生活裕隆城店，另有4家中小型商場。

表五   2023年新開幕的購物中心

資料來源：本研究整理。

未來四年預計開幕的購物中心

預計未來四年內開幕的購物中心有43家如下表。以區域來分，預計新開幕的43家購物中心中，18 家位於北部地區，佔41.9%；中部區域及南部區域則分別有8家及14家，佔總增量的51.2%；東部離島則有3家。

表六   未來四年各區域開幕購物中心家數與其占比

資料來源：本研究整理。

表 七  未來四年預計開幕之購物中心

資料來源：本研究整理。

台灣購物中心30暨商業地產

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