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台灣商場（規劃興建中）位置圖 （ 連結 ）｜本協會研究 南港LaLaport 3月20日要開幕了！集結影城、日系超市，以及13間全台首店一次看 三井不動產集團1月23日宣布，南港Mitsui Shopping Park LaLaport將於今年3月20日正式開幕營運，該百貨不僅是繼台中之後三井集團在台開出的第二間LaLaport，也是2025年全台最受期待的三大新開幕百貨之一。其他兩間為遠東SOGO在大巨蛋的Garden City（本館）、統一在信義區打造的Dream Plaza（前身為誠品信義店）。( 數位時代 ) 新光三越「台南小北門」6月登場 定位年輕時髦有自己個性 2024全台百貨業面臨出國潮、缺工、電價大漲等問題，今年全台加入的新商場多、百貨競爭更趨強烈，準備新開幕的商場大大小小大約13個，萬坪以上規模有5大商場加入，其中就包含新光三越在 台南 的第三個據點「新光三越台南小 北門 」，將以「年輕時髦」為定位，預計今年6月下旬可以跟大眾見面。( 聯合新聞網 ) 誠品生活台南即將試營運 6千坪打造南方新桃花源 「誠品生活台南」預計今年第一季試營運，誠品曝光空間設計3D圖，全店4層樓6000坪規模，擁有挑高10米雙層書店，正門入口旁近百階景觀大步梯可讓讀者從容拾級而上。兒童館則蒐羅台灣及全球特色繪本作品，帶領小讀者由在地出發，探索全世界。建築設計師羅耕甫規畫全新有機綠建築，將台南暖陽引入室內，善用自然採光與通風，讓空間與自然結合，期盼打造一處「南方新桃花源」。( 聯合新聞網 ) 久等了！大巨蛋影城、商場今年接力開 SOGO敦化年底熄燈 大巨蛋「遠東Garden City」繼去年開出一樓「食尚庭園」和B2「花園綠廊」地下街後，遠東SOGO董事長黃晴雯今日宣布，影城棟將於今年第二季開出、B區商場棟預計將於今年第四季開出「台北市最大、最時尚的購物中心將和大家見面」，待遠東Garden City今年底全區開幕後，2026年業績目標挑戰100億。( Yhoo新聞 ) 2025新百貨大戰》地表最大星巴克、5萬坪LaLaport來了！開幕時間、亮點一次看 2025年國內百貨業新商戰即將開打，有4家大型百貨開幕，三家位在台北市區、一家在台南。遠東GardenCity2025年全區開幕，成為北市中心最大購物商場；新光三越南山台南廣場第2季登場，全台總店數來到16家；統一集團Dream Plaza新登場、三井集團的南港LaLaport也將在2025年開出，搶攻百貨零售市場。( 商業週刊 ) 備註：本協會彙整未來四年開幕商場（2025.03.31）

專文作者/ 中華民國購物中心暨商業地產協會秘書長 陳奕賢 購物中心是實體零售業的代表性通路，其內涵蓋業種包括許許多多的商業服務業如餐飲業、娛樂業、休閒設施業、文化教育業、及生活服務業……等等，甚至於零售業內所有業種業態都會出現在購物中心內，或者該稱之為實體商業服務業的代表性場域。 而購物中心的開發很多時候也會結合不同類別的場域及不同類型的商業地產，包含住宅、辦公樓、旅館、文化設施、展演設施、會展中心、主題樂園…..等等，而其設置地點也很多元，包含市中心主要商圈、主要住宅聚集地、郊區住宅社區聚集地、觀光景點、交通節點….等等，隨之發展出不同定位的購物中心。 購物中心產業特性 在國際上百貨公司是購物中心裡面的一個重要的主力承租戶，國際上的百貨公司跟多數”零售業者”一樣，主要工作是直接管理商品，選貨、進貨、銷貨、存貨的管理，跟其他零售業者相同，選擇在購物中心裡面開店。(如同高雄統一夢時代購物中心裡面的時代百貨、新竹遠東巨城裡面的遠東SOGO百貨，甚至有遠百愛買量販店、CitySuper 超市、及便利商店等台灣所有的綜合零售業態) 然而台灣因為產業生態的關係，其發展大大不同於國際，在台灣二者變成直接的競爭對手，軟硬體規劃及營運模式亦趨向相同，台灣有明顯百貨公司購物中心化及購物中心百貨化的現象，雖然台灣百貨公司仍存在化妝品及超市等業種自營，但多數其他業種都是引進專櫃的方式。 其實二者都是商業地產開發經營業者，管理服務的標的是房地產的空間租賃、人潮及消費者旅程，如何吸引人潮、如何招商最適合的品牌業者在我們空間配置裡面來滿足我的主力客群、及如何在整個消費者旅程中提供無縫體驗、貼心服務已牢牢攬住忠誠客戶。 所以購物中心業者如同一個策展者，依據其目標客群的需求，規劃整體購物中心的租戶組合及服務設施，並如同伯樂般找到最適合的承租戶 (千里馬) 進駐，並提供有效率的軟硬體基礎設施，讓所有的商業行為在購物中心裡面非常容易並舒服愉悅，牢牢綁住消費大眾的心及錢包，如此夥伴們共同賺錢並成長。 一直以來購物中心的發展總是可以很快地適應內外在環境改變。這樣的變革能力，面對現今快速變動環境所帶來的前所未有考驗，正是產業界所需要的。當前人口結構變化、都市化趨勢、新科技應用這三股變動的主要力量正驅動著全球購物中心產業發展，但同時也帶來了挑戰。在各項衝擊激盪下，購物中心的角色前所未有的擴大。雖然以前被視為只是個有效率的商品配銷和服務通路場所，但購物中心現在努力成為人們不在家或不工作時所去的「第三個場所」，是個可以讓人們互動、體驗及消費的地方。換句話說，其經濟價值日益著重於來自其社會價值，而不單只是專注在商品的銷售課題上。          不論身處在什麼樣的零售業行業市場裡，21世紀零售業成功的要件在於訊息傳遞、技術、顧客喜好、服務、配送、倉儲、物流及庫存等各方面的整體整合。網路零售店和實體零售店大都已佈建了良好的網絡據點，而現今的消費者在作出購買決定前，可能來回於電視、網路廣告、產品型錄、實體店面、行動裝置以及網路零售店等，進行研究與價格比較。          根據國際購物中心協會(ICSC)進行有關消費者使用虛實零售全通路(Omni-Channel Retail)的經驗調查，其結果顯示有將近78%的消費者偏好在實體商店購物，但有超過三分之一的受訪者表示在他們在實體商店購物之前，會先在網路進行研究。因此，零售業者應該有必要提供更優化的網路和行動裝置平台，體現「網路展示間」的功能以迎合這類消費者的需求。          多年前很多實體通路零售商擔心實體商店會變成商品的展示間。他們認為消費者到實體店面檢視商品、觸摸商品，但卻在家裡以網路購買或甚至當下即以智慧型手機進行網購，因為網路購物常可獲得折扣優惠，而且網路購物毋需附加營業稅。但現在情況已經發生戲劇性的變化，許多商店（例如，倫敦的Burberry旗艦店）接受了Showrooming*概念，也進一步擁抱這些新科技，並且與實體商店整合來迎戰網路的線上零售業者，甚至超越他們。          虛實整合通路 (Omni-Channel ) 兼具的全方位多渠道通路是為了回應今日消費者多變的需求，滿足他們在不同的通路，都能立即獲得他們想要的東西。根據國際購物中心協會(ICSC)的調查顯示：有48%的消費者在網路下單後，到實體店取貨；37%的消費者使用網際網路做研究，然後在實體店購買；35%的消費者在網路下單，但退貨時退回實體店；超過四分之三的消費者較偏好在實體店購物，而這當中73%的消費者是因為可以在購買前觸摸或試用商品，這是網路購物所不能做到的；依據該調查，這也是消費者較偏好在實體店購物的最主要原因。隨著購物中心加入更多的服務性商店、餐飲選擇、娛樂、社交互動體驗，以及隨著科技的進步，上述趨勢仍將持續發生。 購物中心產業的未來趨勢          這些年來主力消費世代的轉移、消費習性及偏好的改變、及智慧零售科技的快速發展，對實體零售及餐飲娛樂商業場域都帶來不同程度的衝擊，業者也積極摸索應對這些變化帶來的挑戰與商機，而去年突如其來嚴重衝擊產業的新冠肺炎，更是加速產業數位轉型的腳步，”虛實並進”仍為主軸。 餐飲加速全通路布局，訂餐外送或外帶          新冠疫情爆發之前，國際知名餐飲外送業者如Food Panda 即Uber Eats等已在台灣市場攻城掠地，然而多數購物中心業者將之拒於門外，因為購物中心的營運主軸是創造愉悅舒適的購物用餐及休閒娛樂的硬體空間環境，舉辦多樣化吸引大批人潮的活動，來帶動購物中心內的消費用餐娛樂等活動；根據多項調查發現，來到購物中心內用餐的消費者，在購物中心停留時間及花費金額都遠高於沒有用餐者。所以餐飲外送是反其道而行，在購物中心內是不受歡迎的。          但是當新冠疫情的爆發後，購物中心的人潮大幅減少，業者必需想辦法讓消費者可以預訂並取得餐點，於是與外送業者合作提供預訂餐點、送餐到府、來店特定據點取餐，或者免下車得來速取餐…..等等服務。 而消費者在習慣並喜歡這項服務後，購物中心業者就必須維持並持續優化提供這項服務。 加速並擴大零售全通路服務          這幾年來不僅實體競爭業者前仆後繼地持續拓點開新的購物中心，大型電商業者也步步進逼，各大購物中心都感受到龐大的競爭壓力，應對策略多以引進獨家優勢品牌、優化服務流程、強化各項軟硬體體驗來突出競爭優勢，即便有操作電商也僅是小規模的試作。          但在新冠疫情肆虐之下，由於多數消費者無法到場域內來進行往常各項活動，業者必須嘗試將銷售商品及方案資訊傳遞給消費者使其可挑選購買，之後也必須將商品遞送到消費者手中。各購物中心業者都以其自身現有的實體優勢，採取線上線下全通策略以鞏固深耕並擴大客層，以下則是業者擴張OMO服務採取的各項措施： APP購物及電商官網建置及擴大營運 線上商品業種及品項大幅擴充 送貨到家、設置戶外取貨點、顧客預約開車取貨 移動式行動結帳機、到府銷售服務 專櫃商品即時推薦系統、APP精選優惠，一鍵購買送到家 “購物管家”一對一專屬購物服務，深耕高消主顧客。 “熟客系統”由專櫃人員透過手機同步看商品及結帳 禮券(商品禮券、贈品禮券、或點數折抵消費，直接於APP操作。 Facebook直播導購 推動購物中心自家支付系統          隨著零售業者實體商店的角色變化，購物中心業者的角色也提升為執行全通路策略的協助者，表列出部份購物中心業者近年持續啟動的全通路OMO專案計畫。 表一 近年各大購物中心全通路OMO專案計劃 購物中心 全通路OMO 專案計畫 台北101購物中心 Stage@Taipei 101品牌數位伸展台服務發展計畫 尚順育樂世界 一遊再遊---尚順育樂世界KOL發聲報你好遊計劃 遠東巨城Big City 遠東巨城行動服務加值計劃 FOCUS流行時尚館 Focus數據行銷力創造企業競爭力計劃 誠品生活 誠品生活OMO全通路雲服務發展計劃 遠雄廣場 數據共享創新服務：區域型數位服務整合平台 微風廣場 與品牌邁向世界 打造新時尚經濟動力飛輪計劃 新光三越 百貨智慧新零售生態系數位轉型數據共享創新服務計畫 大魯閣新時代 數據驅動精準行銷創新服務計劃 環球購物中心 OMO數位新零售智慧化服務平台 台茂購物中心 國門首讚_台茂Life style數位生活圈整合服務計畫 比漾廣場 Beyond 加值直送提升中永和社 區生活服務計畫 三創生活園區 三創地域創創—綠色廣告之體驗經濟暨數位商圈生態鏈 增加自營商品業種或跨域經營          在國際多數國家，百貨公司是購物中心裡面的一個主力商店，而在台灣百貨公司卻是購物中心的直接競爭對手，兩者主力都是經營人潮與空間，較不涉及商品，但是傳統百貨公司也經營部分自營商品，像新光三越的自營商品就包含化妝品、超市、法雅客、iStore與內睡衣等接近 30% 的占比，2020 年起 beauty STAGE 美麗台則在台中中港店開出第一家實體店，成效不錯，故接續在 2021 年會開出5家店；三創生活園區則有創 Q Space 自營3C數位周邊商品，是屬於毛利相對高的商品，2021 年也進軍信義計畫區在 ATT 4 FUN 開出第二家實體店，預計未來一年要開 3-5 家店。          多數業者認為經營自營商品與獨家自營品牌可作為與競爭對手的主要區隔，且具有毛利高的優勢，也可分散風險，缺點則是必須負擔庫存風險。除了部份業者季有自營業種的擴張之外，其他業者們也積極探索適合切入的業種，有些是自創品牌如義大開發開設「iGLAMOUR愛•迷人」美妝專賣店，有些則引進國際品牌如潤泰集團引進日本知名書店業者蔦屋及義大開發引進歐洲精品概念店「Luxury Mall」。 實體持續擴展並多元定位商場開發          這些年來較大型的購物中心表現多優於中小型百貨公司購物中心，展望未來雖然大型多功能目的型購物中心仍是未來最大贏家，”時間越來越寶貴”此一事實也意味著，俱備明確定位、特定主題的小型購物中心，只要其對準目標客層及商圈，則也將是未來很重要的購物中心型態。根據知名商業地產顧問 CBRE 的調查指出，有一半以上的消費者較喜愛方便到達及進出的小型購物中心，這類型購物中心的經營者也都想方設法要提供消費者非常有效率的購物體驗及絕對便利性，以投合消費者時間寶貴的認知與習性。          誠品生活商場的規模大小不一，一直都是針對不同區域屬性、規模、目標客群，妥善規劃開發符合當地商圈需求的購物中心，除了預計於2022年底開幕的台灣最大店”新店裕隆城誠品生活廣場”外，近年啟動的全通路策略也將搭配線上通路鎖定社區小型店加強開發，且於2021年已在內湖科技園區開出第一家小型社區店”誠品生活時光eslite me-time”，預計未來3年內展店百家。          環球購物中心、CITYLINK、及京站時尚廣場也都可兼顧不同規模、不同定位的購物中心開發；而近10年來原本朝向大面積購物中心開發的龍頭業者新光三越在關閉南西二店及新竹店之後，首度以小於 5000 坪規模的 Diamond Tower 進軍台北市東區，直搗遠東 SOGO 百貨的核心地盤， 另外於 2022 年初開幕的 SKM PARK 則是幾年前併購取得的大魯閣草衙道購物廣場，保留其原本具備的運動、休閒、娛樂主題的規劃，依其區位特性在零售的部份大幅轉型為 Outlet Center。 光環效應促使網路原生品牌業者與購物中心強強聯手，也加強購物中心內的品牌聚集綜效。          延續前幾年的OMO趨勢，不管是線上或線下業者，雙方都朝全通路線上線下整合的模式努力，網路原生品牌經過多年的快速成長，近幾年來也面臨網路流量紅利不再、物流費用及獲客成本高漲的衝擊，許多業者已嘗試開設實體店。          根據國際購物中心協會的大規模調查發現，開設實體商店對於網路原生品牌可帶來明顯的光環效應 (Halo Effect)，品牌或零售業者每新開設一家實體店將為其帶來電商流量增加37%，消費者再訪頻率也明顯增加，而且不論是既有歷史知名品牌或新創品牌，光環效應都明顯存在。在美國許多網路原生品牌也都積極進駐各大購物中心，相對的各大購物中心也都歡迎這些新興品牌的加入。 圖：美國網路原生品牌進軍實體商店          部分知名業者開設實體店的策略主要與購物中心百貨商場合作，因為購物中心多具備穩定人潮，且有品牌集體聚集綜效；這幾年的新冠疫情肆虐下，購物中心內的品牌也經歷某種程度洗牌，許多網路原生品牌則在這段時間於各大購物中心大舉展店，獲得亮眼成績。          而購物中心業者也歡迎這些自帶流量也擅長與年輕Z世代溝通的新興業者，強強聯手帶來加乘效果; 另外，購物中心內業種店家行之多年的業績交流機制也讓擅長數據分析的電商業者，學習並掌握了更多的外部資訊，而使數據分析的成果效益加倍，更進一步促成具有”共同定位客群”的不同品牌及業種之間的合作。 當網路原生品牌包含服飾、鞋類、皮件、及首飾配件等業種品牌進軍購物中心開設實體店時，購物中心業者都先以快閃店或特賣活動的型態展開合作，主要是提供一個讓雙方相互了解的過程，在一段期間內觀察品牌的業績表現、導客能力、與商品豐富度，經過市場考驗後才有機會成為正式店鋪。 進入2024年ATT 4 FUN及大江購物中心接連大規模引進多品牌的方式，以創造聚集經濟的效益。          位於信義計畫區的ATT 4 FUN攜手服飾電商美而快集團打造結合時尚與生活的複合式購物空間「UR LIVING信義ATT 概念旗艦店」，三層樓的購物空間裡不但有PAZZO、MEIER.Q、MERCCI22、MOUGGAN、nagumo miyuki、CHENN CHENN等六大服飾品牌，還有BRUN不然早午餐進駐，為結合時尚、美食、娛樂與生活等購物體驗，以「U.R.LIVING. ”HERE”」作為核心主軸，打造三層樓總計超過四百坪共融且舒適的空間。          大江購物中心則以悠閒、社交為核心概念打造一座悠遊的遊逛街城，集結輕奢名品、網路品牌實體店、快時尚服飾及餐飲等跨業種混搭配置，在416坪空間內一次引進超過10家網路知名品牌，包括第一波D＋AF、AIR SPACE、ROBINMAY、YBG、METRO T等Z世代網路品牌同步開店，後續有第二波RHINOSHIELD 犀牛盾、SMIME、SAIME MINI、及ONE BOY等品牌進駐，掌握網路原生品牌進軍實體商店的新趨勢。 表二 部分網路原生品牌進軍實體商店 業者/ 主品牌 業種 創立年 2023 營業額 實體店 家數 Air Space 女裝 2003 21億元 60 Life 8 男裝 2012 7.43億元 67 Norns 雜貨精品 2010 2.15億元 27

專文作者/ 中華民國購物中心暨商業地產協會秘書長 陳奕賢 在經濟部統計處的資料分類中，綜合商品零售業包含下列等五大類： 1. 百貨公司業 (以下皆包含購物中心) 2. 超級市場業 3. 便利商店業 4. 零售式量販業 5. 其他綜合商品零售業(免稅商店、雜貨店、消費合作社 (非以食品飲料為主)   以上百貨公司類的營業額除了傳統定義裡的百貨公司外，還包括近三十年來發展迅速的新業態----購物中心，購物中心目前在國內官方行業標準分類中，還沒有單獨列出其產業定義。   歷年綜合商品零售業營業額分析 ”綜合商品零售業”營業額從 2009 年的 8,448 億元增加到 2012 年首度突破兆元後，一路成長到 2019 年的 1兆2,632 億元，10年來共增加 49.53% 合計 4,184 億元，年平均成長率為4.11%，高於 ”購物中心內銷售商品業種” 的 2.84%。          而各年成長率隨景氣起伏及多項因素變化高低起伏，受疫情影響的 2020 及 2021 年則以超低成長率的 0.41% 及歷史新低的 0.06%，營業額微幅成長在 1兆2,691 億元。2022 及 2023 年也在報復性消費的洪流下，連續2年年成長超過千億元，創造 8.38% 及 7.37% 的高成長率及達到 1兆4,767 億元的營業額。            以下再針這五大細分類作比較分析，在新冠疫情衝擊最大的 2020 及 2021 年，”百貨公司業”及”其他綜合商品零售業” 屬於衰退的業種，最主要因為新冠疫情肆虐下，”其他綜合商品零售業”中的免稅品店，因其主顧客”入出境旅客數”懸崖式衰退，居於海嘯第一排，營業額巨幅滑落；而百貨公司亦受到較大負面衝擊。”超級市場業”及”零售式量販店”則大幅成長，”便利商店業”平均也高於過去成長；2022 年後疫情衝擊趨緩，則上述不同業態的發展則呈反向發展，便利商店則除了 2021 年外，持續有不錯的成長，也達到了 4,018 億元年營業額的歷史新高。            其中 ”百貨公司業” 的營業額從 2009 年的 2,319 億元到 2014 年首度突破 3,000 億元後，持續增加到 2019 年的 3,568 億元，原本年年成長，也多高於整體綜合商品零售業的成長；惟2020 年受新冠疫情衝擊上半年衰退嚴重，直到 7月以後配合政府振興方案，加之國內疫情受到良好控制，業者加速數位轉型速度的努力下，下半年營業額飛速成長，才彌補了上半年的嚴重衰退，達到全年微幅衰退 0.17 %。2021 年在三級警戒的衝擊下，全年也創下罕見的 -3.12%負成長率，足見新冠疫情三級警戒對於百貨公司營業額的巨大殺傷力；疫情趨緩後的 2022 及2023 年，則連續兩年以罕見的雙位數成長 (15.56%及11.01%)，創造歷史新高，達到 4,427 億元的年營業額。            “其他綜合商品零售業”最主要組成是免稅品店，因新冠疫情肆虐，嚴重衰退到2021年的營業額僅 1,077 億元，尚低於 2002 年的 1,108 億元，衰退到近 20 年前的水平，可謂災情慘重，這還是在業者努力將採購商品以應稅方式在國內銷售，自身吸收稅負以促進消費的狀況下達到的成果，可見其受創程度已達生死交關；疫情趨緩後的 2022 及 2023 年，則連續兩年以極高的成長率 (9.84%及26.88%)，達到 1,501 億元的年營業額，僅回到接近 2012 年的水平。            由個別綜合商品零售業受新冠疫情影響的差異來看，銷售生活必需商品 (necessity, convenience goods) 的”超級市場業”、”便利商店業”及”零售式量販店”，都受惠於疫情，有大幅成長；而銷售商品以選購品 (comparison goods) 為主的百貨公司、購物中心、及免稅店都受到較嚴重的負面衝擊。然而在疫情衝擊減緩後則有反向的變化，但各業態都還是正成長。 表一  歷年各綜合商品零售業營業額及成長率一覽表（單位：億元） 資料來源：經濟部統計處；本研究整理。   綜合商品零售業內各業態銷售商品結構            表二可看到2022年各類別 ”綜合商品零售業” 銷售商品結構的差異，根據經濟部統計處的資料，可發現綜合商品零售業中的”超級市場業”、”便利商店業”及”零售式量販店業”，其銷售額佔比最高的都是食品、飲料及菸酒等生活必需品，2022 年的營業額佔比分別達到 69.1%、91.8%、及 61.0%，其中”超級市場業”及”零售式量販店業”內食品營業額的占比高達56.2% 及 49.9%。            ”百貨公司業”(含購物中心) 與前述3種業態的定位有很大的不同，銷售商品以選購型商品為主。其營業額明顯集中於衣著及服飾配件達35.8%，其次家庭器具、餐飲服務與藥品及化妝清潔用品，分別是 20.5%、18.9%、10.9%，四大業種合計則高達 86.1%。 表二   2022年各綜合商品零售業的銷售商品結構 (銷售額佔比) 資料來源：經濟部統計處；本研究整理。     歷年百貨公司 (含購物中心)營業額分析 依表三，百貨公司 (含購物中心) 的營業額從 2009 年的 2,319 億元到 2014 年首度突破3,000 億元後，持續增加到 2019 年的 3,568 億元，原本年年成長，也多高於整體綜合商品零售業的成長；惟 2020 年及 2021 年則受新冠疫情影響，營業額降為3,451億元，而” 百貨公司 (含購物中心)”在”零售業”中的佔比則降為 8.39%歷史新低，相對”購物中心內銷售商品業種”的營業額佔比也降為 8.98%，回到略高於2013年的水準。2022 年及2023 年連續兩年大幅成長，年營業額一舉衝高到 4,427 億元。創造出近年 5.54%的年均成長率高出疫情前10年平均的 4.4%甚多。相對” 購物中心內銷售商品業種”的營業額佔比也達到9.70%的新高。     表三  歷年百貨公司 (含購物中心)營業額變化及 占"購物中心內銷售商品業種"比重之趨勢  (單位：億元) 資料來源：經濟部統計處；本研究整理。   歷年百貨公司 (含購物中心) 內銷售商品結構分析            進一步分析”百貨公司業”內銷售商品結構的變化，根據經濟部統計處資料如下表，”衣著及服飾配件”過去一直都是百貨公司及購物中心的主力業種，雖仍維持最主要營收來源，但是從 2016 年的 39.3%逐年下降到 2020 年的 34.0%，終於 2022 年回復到 35.8%，其他多項銷售商品類別多緩步下降；相對成長顯著的商品類別是”餐飲服務”從 2016 年的 13.7% 到 2022 年的 18.9%，漸逼近第二大類”家庭器具”的 20.5%。   購物中心內的業種營業額變化，"餐飲服務" 營業額大增            購物中心的營業額從 2016 年至 2022 年共增加 657 億元，其中餐飲服務增加 297 億元，佔增加量的 45.3%，可明顯看出百貨公司產業的成長動力以餐飲服務為主，其營業額佔比從13.7% 大幅增加到 18.9%。          另外兩個超過百億元增長的業種是衣著及服飾配件與家庭器具 (家電、家具、家飾)，分別增加 119 億元及195 億元。進一步分析其營業額佔比，前者反而是萎縮的，從 39.3%大幅降低到 35.8%；家庭器具 (家電、家具、家飾) 則從 18.7%小幅增加到 20.5%。 表 四  歷年 購物中心內各業種營業額（單位：億元） 資料來源：經濟部統計處；本研究整理。   餐飲業營業額整體分析          目前政府統計餐飲業營業額大致分散在以下不同場域，包含沿街店面、百貨公司(購物中心)內、觀光旅館內、攤販夜市四大類 (尚未計入量販店及其他綜合商品零售業內)，整體營業額達1.3兆，其中百貨公司內餐飲服務營業額，5年來增加比例最大，達52.4%；沿街店面的餐飲業營業額增加最多，達2377億元；相對的攤販夜市餐飲業的營業額則大幅衰退24.5%，減少618億元。

「Outlet經濟」千億商機 全台最受惠區出列 全台Outlet經濟發展，可望帶動千億消費商機，一反過去都會商圈成熟才吸引大型百貨進駐，Outlet購物中心卻大多在商圈未成熟的地區開拓市場，吸引人潮帶動商圈商機與房市榮景，未來Outlet結合各地高鐵軌道經濟發展，對帶動房市的發展潛力無窮！(理財周刊) 彰化人敲碗好久！中友百貨衝進度 和郵局新大樓誰先蓋好引熱議 中友百貨彰化店與光復路郵局改建案，被視為彰化市區2大重大建設，隨著郵局新大樓上月底復工，工期2年5個月、預計2027年8月完工，也讓另1個正在施工的中友百貨案再次受到矚目。(自由時報) 不在台北！最大百貨、101都來了 台中建照量體年增11倍 大台中不動產資訊平台今發布最新統計顯示，去年六都核發商業類（B類）建照量體，以台中年出現爆發性成長，年增達11倍，甚至超過5都總量體。估價師認為，隨著捷運建設，號稱全台最大的「D-ONE第一大天地」、台北101都來台中，未來商業發展重心往中台灣轉移。(聯合報) 台北東區永續生活新坐標 遠東SOGO讓舊衣重生再造價值 隨著快時尚興起導致衣物回收與丟棄量增加，遠東SOGO百貨在世界地球日前夕，啟動年度紡織循環計畫，邀集政府單位、社企、中小企業、社福機構、社區共組跨界紡織循環生態圈。(聯合報) Global Mall百場活動助攻 兒童連假服飾、餐飲、玩具、香氛業績增20％ 今年兒童清明連假達4天，Global Mall祭出最高回饋20%、合作史努比推限定會員禮、消費滿300元即可抽「星宇航空X SNOOPY主題航班」北美航線機票，再加上百場親子活動吸客四大助攻下，餐飲美食、伴手禮等業績成長近20%最為顯著。 (工商時報) 巨城櫃姐曝業績「148」 知情人喊：周年慶更扯 一名網友分享了近日到新竹巨城百貨支援的經歷，他某美妝櫃位的櫃姐聊天時，得知對方當天的營業額達到148萬，驚訝不已，他將其PO上網，引起不少網友關注。網友們表示，巨城百貨在周年慶期間的業績更為驚人，若業績達到1億元，百貨內會播放達標音樂，周年慶期間幾乎每天都能聽到這段音樂。(中時新聞網)

Photo Credit | Chi Hsu @ Terminal 21, Asok Bangkok 曼谷共有 4 家 Terminal 21：Asok（2011）、Korat（2016）、Pattaya（2018）、RamaIII（2022）【備註】 Key Facts（Asok） 開發公司：LH Mall & Hotel (LHMH) - 為 Land & Houses 集團的子公司 開幕日期：2011年10月 設計公司：Interior & Architect：Plan Architect 可出租面積：約 40,000 平方米 雙交會站：BTS Asok / MRT Sukhumvit 總體介紹 Terminal 21 - Asok 所在的 Asok 為曼谷最繁華的 CBD 之一，辦公大樓、購物中心、高級飯店、住宅公寓、餐廳酒吧林立，是商務人士與觀光客到訪集中地區，屬「大眾潮流 + 旅遊消費型商場」，以國際快時尚品牌、運動品牌、美妝品牌為主，配合超人氣美食廣場和特色店家，強調「高流量、高週轉」。商場主題定為「環遊世界」，整座商場的每一層都以不同城市作為設計主題，分別定位如下：（官網 連結 ） LG 層：Caribbean（加勒比海） 主要是超市和一些美食攤位。 G 層：Rome（羅馬） 精品店，整層像古羅馬廣場，很多雕像和柱廊設計。 M 層：Paris（巴黎） 浪漫法國風，主打時尚品牌。 1 樓：Tokyo（東京） 日式街道風格，很多服飾與配件店，感覺像在逛東京原宿。 2 樓：London（倫敦） 經典紅色電話亭和地鐵風，主打鞋子與男裝。 3 樓：Istanbul（伊斯坦堡） 異國風情的市場，販售飾品、家飾品。 4 樓 & 5 樓：San Francisco（舊金山） 這裡是美食天堂！特別是 5 樓的「Pier 21」美食廣場，價格親民，味道也好，是觀光客和本地人都愛去的場域。 Hollywood（好萊塢） 電影院就在頂樓，可以看最新上映的電影。 Photo Credit | Chi Hsu @ Terminal 21, Asok Bangkok 場域亮點 地理優勢絕佳 — 雙捷運交匯 機場航站樓主題設計 人氣美食街 Pier 21 高租戶穩定率，出租率逾 95% 觀光客 vs. 本地客流量共榮 【備註】 曼谷共有 4 家 Terminal 21（2025） 定位介紹 Terminal 21 Asok 曼谷 Asok / Sukhumvit 路口 2011 第一家店，連接 BTS Asok & MRT Sukhumvit，國際機場航站樓主題，每層不同城市風格。 曼谷上班族、觀光客 Terminal 21 Korat 呵叻府 (Nakhon Ratchasima) 2016 東北地區最大購物中心之一，吸引當地與外地遊客。 本地居民、東北遊客 Terminal 21 Pattaya 芭達雅 2018 海濱地標，巨型飛機裝飾、觀光客熱門景點。 國際觀光客、當地居民 Terminal 21 Rama III 曼谷 Rama III 區，河畔位置 2022 最新分店，主打景觀河景與大型生活休閒空間，擁有超過 150,000 平方公尺零售面積。 河岸居民、中產階層、週末旅遊客 招商介紹 Asok Korat Pattaya Rama III 年均人流（估算） 30M+ 15M+ 20M+ 12-15M 入駐品牌數 600+ 500+ 500+ 700+ 出租率 >95% >90% >95% 約 85%-90%（開幕初期） 主要品牌類型 本地品牌 + 國際快時尚 + 美食餐廳 本地品牌 + 娛樂設施 國際品牌 + 本地餐飲 本地餐飲 + 超市 + 健身休閒 ChatGPT 彙整資料來源：LHMH 官網、CBRE Thailand、商場招商資料、Retail in Asia

因地球只有一個，若不友善的商品和服務將影響環境 ( 債留子孫 )，因此消費者逐漸關心所買商品及製造過程，也就是「永續消費」的觀念增強，對於消費者需求改變也對零售行業產生了影響，以下列出 永續消費 對零售的趨勢。 (本篇與 ChatGPT 共同協作) 永續產品需求 消費者越來越關心所買產品及製造過程，對於認證過的環保產品逐漸受消費者重視 ( 可回收、重複使用 )，因此零售商需調整產品策略，將環保產品納入生產線，並提供相關的環保資訊，也可使品牌好感度提升。 綠色供應鏈 無形的浪費也會對環境有所影響，為了符合趨勢，零售商開始注重產品綠色供應鏈管理，如 : 外包裝、物流，在外包裝上選擇可回收材料或減少包裝，而運輸過程則是提高效率 ( 降低碳排放 )或使用電動或綠色交通工具，需在材料、生產過程、包裝和運輸等多個環節監控和改進，才能降低對環境的影響。 循環經濟模式 循環經濟是指將資源最大化地使用和回收，以減少浪費、環境污染及對新鮮資源的依賴，像是推出商品回收和再利用計劃，強調產品的再利用和循環使用，達商品延長壽命。 隨著永續消費的不斷普及和消費者對其關注不斷增加，零售業將繼續面臨改變和挑戰，這也將為其帶來更多的商業機會和競爭優勢，並為環境和社會做出貢獻。 如何透過 ESG 提高企業價值 環境保護、永續發展及零炭議題圍繞著我們，而該怎麼做是否有客觀衡量指標? 這就要提到近年海內外企業越來越重視的 ESG，而又和 CSR、SDGs 有著什麼關係？首先先簡單提何謂ESG 、CSR及SDGs，並從中說明三者關係，再提出如何透過 ESG 提高企業價值。 ESG | 環境保護 ( Environment ) 、社會責任（Social）和公司治理（Governance ) 環境保護： 廢氣、溫室氣體排放、污水管理、能源管理...等，對環境污染防治與控制。可使用可再生能源，減少碳排放，此外減少包裝和廢棄物的措施，減少浪費及對環境的影響，亦都可減少成本、提高消費者好感度。 社會責任： 指任何有關企業影響之利害關係人 : 員工、顧客、社區及合作夥伴...等，對其給予重視及適當幫助。可以推動當地社區活動、推廣環保意識及改善勞工權利...等方面，如：在當地社區開展志願慈善事業和公益活動；此外採取一系列增加員工福利措施，如 : 與醫院、旅行社合作...等，提供歷年健檢、員工旅遊，從而提高員工的滿意度、向心力。 公司治理： 治理不單指對公司，而是政府、學校、家庭，甚至個人都適用，本篇則以公司來說明，為公司穩定度及聲譽相關 領域 ，如 : 商業道德倫理、工作環境安全及個資保護...等。在道德倫理上需誠信方式經營 ( 不參與貪污、不進行欺詐行為 )，獲得客戶和投資者的信任，並採取必要保護個資，避免未經授權的訪問或盜竊，且提供安全工作環境 ( 適時提供防災訓練、裝備及健康、意外保險 )，才能穩定聲譽與治理。 CSR | 企業社會責任（Corporate Social Responsibility） 企業社會責任，也就是在利益發展同時，仍需遵守道德規範、改善員工及其家庭、當地社區、社會的生活品質，可說取之於社會、還之於社會概念，CSR 是企業該遵循的大方向、永續經營概念，而 ESG 則是客觀衡量的指標，因此 ESG 為 CSR 的後續延伸。 SDGs | 永續發展目標 ( Sustainable Development Goals ) 聯合國 2015 年 9 月發表 17 項永續發展目標，如 : 消除貧窮、飢餓、疾病、健康與福祉、優質教育、淨水及衛生及性別平等...等，並有 169 項細項目標，內容涵蓋環境保護、社會責任以及治理層面，為針對 ESG 列出更細節的準則，希望能強化永續價值、創造更多社會福祉，以下提供為： ( 資料來源 : 經理人月刊第212期 )

為了讓會員對台灣購物中心的歷史演進與發展趨勢有更深入的了解， 本協會統計從1994至2023年共30年間新增「購物中心樓地板面積」、「佔比」、「平均每家購物中心樓地板面積」及「家數」供給，以五年為基礎將開幕年度區隔出六段周期 ，同時統計現有營運中「購物中心區域分佈狀況」及「未來預計開幕之購物中心」等 。 完整統計圖表詳見本協會出版品《三十有新 攜手向前》 購物中心演進 首先，本協會將「每五年購物中心樓地板平均面積」及新增「家數」供給拉出呈現於圖一，以更清晰地表達大型購物中心的擴張趨勢，由最高峰的19,171坪至《2014-2018》第5個五年周期的8,717坪及接續的《2019-2023》的9,933坪，此趨勢顯示，大型購物中心的發展進入成熟期，市場的供給與需求逐漸平衡。 購物中心趨勢 如今傳統百貨公司業者面對越趨多元的消費管道，勢必需要調整過往的經營策略，轉型商店模式以符合市場需求，而非單純家數的增加； 以消費者的角度去思考，如何改善及提升購物中心的消費者體驗、獨特氛圍感及品牌信賴感等，或者運用線上融合線下的行銷模式，提供出超越消費者的現有需求，突破大型購物中心市場飽和的紅海，創造共贏的生態圈 。 《圖一》每五年購物中心樓地板平均面積及家數 （資料來源：本協會整理｜製圖：吉客分析） 購 物中心分佈現況 其次，本協會以北部、中部、南部和東部離島四區來區隔現存購物中心的分布狀況，尤其將購物中心的「家數」及其「樓地板面積」拉出以更清楚地表示台灣購物中心於四區之發展趨勢。 由圖二顯示，北部區域的購物中心家數占全台的69.3％，其樓地板面積占全台58.8％；反觀東部離島區域的購物中心家數占全台的2.9％，而其樓地板面積僅占全台2.2％；回到中部和南部區域的購物中心家數分別占全台14.6％和13.1％，樓地板面積分別占全台16.7％和22.3％。 依本協會的統計資料顯示除了反映台灣當前現況或有區域發展不均的情形，可能北部因產業多元、高科技群落與金融資源集中，發展相對繁榮；而東部因經濟結構單一、地理隔絕與環境地形限制，顯得相對落後。未來或可打造結合地方文化與觀光特色的購物中心，例如東部可融入原住民文化，並 善用數位行銷科技，除了提升購物中心的營運效能外同時吸引更多旅遊消費者。透過這些努力，購物中心不僅能整合產業資源與創造價值，更能帶動經濟之繁榮發展 。 《圖二》台灣購物中心各區域發展 （資料來源：本協會整理｜製圖：吉客分析） 以上內容為本協會整理的台灣購物中心產業專文之摘要，希望能為會員提供實用參考 。如果您對統計資訊有更深入了解的需求，誠摯邀請您購買本協會出版品《 三十有新 攜手向前 》，其中包含更完整的分析與圖表。若有任何問題，歡迎隨時聯絡本協會秘書處。

餐飲業 「民以食為天」- 在豐富多樣飲食文化的台灣，外食人口居多，也是微型創業的方式及以就餐為社交的社會行為 - 採買食材或餐飲支出可說是社會大眾最優先消費的品項，本文將根據政府開放數據對「餐飲業」營業額進行分析，並予以圖表視覺化，並藉以了解近年因疫情緣故，餐飲產業面臨的衝擊情況。 首先，以 GDP（國內生產毛額）支出面來看的公式為： GDP = C + I + G + ( X - M ) C = 個人 消費 開支， I = 投資 總額， G = 政府消費開支， X = 出口毛額， M = 進口毛額 如何消費創造業績，各餐飲業種所創造的營業額，即是 GDP 中 C 的數字計算來源；國家要提昇 GDP 的其中之一面向，即是鼓勵民間消費！也是消費券發放政策中，希望激勵民間消費，降低餐飲業（及零售業）的衝擊。 從2012年起至2019年，餐飲業總營業額年增率逐年遞增，但自 2017 年起成長率放緩，因本土疫情升溫緣故，除邊境管制措施外2021年5月19日起升至第三級，全台禁止內用更是直接衝擊營運，2020年年減率 -4.19%、2021年年減率 -6.37%；總營業額方面，2019 年達到近年最高 8,116億，但受疫情影響的 2020及 2021年，在消費券激勵下，總營業額仍達 7,000 億以上。 （資料來源：統計處｜製圖：吉客分析） 餐館、飲料店及外燴承包業 接著將營業額內行業分別來看，其中包括「餐館」、「飲料店」及「外燴及團膳承包業」，以年增率視覺化呈現如下： 餐館（黄） 、 飲料店（藍） 及 外燴及團膳承包業（橘） ，可看出個別營業額從2012年至2019年都為正成長，但外燴業自 2017 年起即出現微成長的趨勢；餐館業為整體餐飲業總營業額的主要來源，在2020年也明顯受到衝擊，外燴及團膳承包業因無法群聚影響最大，2020年年減率 -29.87%、2021年年減率 -12.66%。 （資料來源：統計處｜製圖：吉客分析） 疫情對餐飲業各行業的衝擊大，社會大眾也以採買食材在家自煮取代外食，但隨邊境解封、國人疫苗接種普及，政府管制鬆綁下已逐漸走向與病毒共存，經過疫情影響而增加的外帶、外送服務，為餐飲業加速提升外送服務及數位轉型，透過宅配或外送服務增加機會，在2022年九月起客流逐漸回流下，餐飲業已見升幅回穩並繼續以新數位及安全的營業方式提供就餐服務。

Photo Credit | TCSCRE 1830年代的烏節路（Orchard Road），原本是一條籍籍無名的鄉間小路，路的兩旁遍佈果園、肉豆蔻和胡椒園；也可以見到公墓、寺廟、戶外小販、市場和一大片露天洗衣水池。 今天的烏節路已經不僅僅是另一條眾所周知的國際購物街道，而是與新加坡有深厚的聯結，充分地表現新加坡當地各層面原汁原味的都市空間。 除了外在環境變化之外，烏節路也開始成為重要節慶活動的舞臺，例如自1984年開始，每年都在11月中旬舉行亮燈儀式，為整條街道鋪上靚麗炫目的耶誕燈飾，把烏節路改裝成一個聖誕節仙境。 全球化的品牌如果想要在新加坡建立知名度，就必定要在烏節路佔有一席之地。因此烏節路已經成為多數甚至所有的全球品牌的首選地點。烏節路商聯會的目標是提升烏節路的地位，成為全球的首要提供購物新穎體驗、可反映特定生活態度及商品的重要地區。烏節路商聯會一直努力聚合利害關係人、非利害關係人、政府機構以及各種團體，共同為建立和保持烏節路的品牌而努力，將烏節路打造成「首善之街（A Great Street）」 轉載本協會出版品｜歡迎下載閱讀完整內容 （備註：本文發佈資訊截至 2014 年）

南港LaLaport來了！供應商、消費者大挪移 大台北百貨版圖面臨重組 三井Lalaport南港店開幕後，也牽動大台北商圈勢力板塊位移，因此不只是百貨，各大品牌專櫃也高度矚目對於大直、南港商圈的影響。(經濟日報) 三大因素 推升百貨商場井噴 全台商場供給量大爆發，總體來看南台灣百貨商場未來的新供給面積，占比驚人，反映出近年產業南向發展、區域性大型土地開發案、大眾運輸導向發展（TOD）。(工商時報) 不是只有Lalaport 未來10年全台狂蓋56座百貨商場 快來看你家附近有嗎？ 受疫情解封後消費復甦、科技園區及軌道經濟抬頭，全台百貨商場遍地開花，估計未來十年將有56座陸續完工開出，值得注意的趨勢是南台灣正在大崛起，高雄囊括達10座、占比達17.8％。(工商時報) SKM Park Outlets全年業績成長3％ 搶攻南台灣購物娛樂市場 SKM Park Outlets高雄草衙表示，今年將深化在南台灣Outlet市場的領導地位，透過品牌優化、體驗升級及數位轉型三大策略，提供消費者優質的購物與娛樂體驗。 (中時新聞網) LOPIA搶攻台灣百貨超市前三強 日本版Costco致勝策略解析！ 日本超市LOPIA登台邁入第三年，隨著南港LaLaport開出全台第七店，再度掀話題，並揚言今年內展至12店，挑戰百貨超市前三大規模。與此同時，微風超市最大南山店，則黯然於3月底退場，微風超市準備轉進線上拚獲利；City’super、Mia C’bon則轉型主攻甜點、伴手禮；新光三越超市伴手禮好好集也要往館外擴點，也使得百貨超市競爭形成土洋對戰，激烈可期。(工商時報)

台中新光三越去年營業額258億元 14度蟬聯全台百貨店王 台中新光三越去年 營收 258.3億元（含稅）、年增0.1%，續創歷史新高，第14度蟬聯全台百貨「店王」；相鄰的台中大遠百，去年營收209億元、年減2.3%，也是第三度蟬聯全台百貨「店后」寶座。台中市為中台灣七縣市的消費中心，加上中部企業隱形冠軍及中科園區科技新貴，都讓台中百貨消費市場持穩成長，也吸引越來越多百貨業者進駐卡位，預期台中百貨消費市場消費規模很快就會突破千億大關。（聯合新聞網） 大江購物中心今年業績挑戰71億元 啟動4000坪改裝計畫 全台 百貨 零售業隨著疫情後消費信心回升及區域經濟結構變化，呈現出全新的競爭格局，大江購物中心表示，2024年度 業績 創新高超過67.2億元、較前年相比成長5%，並訂定2025年目標業績挑戰71億元。大江購物中心指出，今年將啟動疫後時代最大規模的4000坪、130店改裝計畫，將奠定今、明年業績成長動能。(聯合新聞網） 不畏精品衰退 SOGO復興館2024年穩坐全台百貨前3名 SOGO復興館為全台SOGO業績最高，復興館店長許淑賢說，2024年受出國潮影響且有部分樓層改裝，精品業績年減6%、化妝品年減1.2%；去年12月受惠氣溫持續下降，服飾類銷售加持，第4季珠寶業績穩住，2024年復興館營收含稅為190.6億元，年減僅個位數。(中央通訊社） 出國潮＋改裝影響 SOGO復興店、台中大遠百精品業績均衰退 遠東SOGO百貨最大台柱復興店，2023年單店即創造出198億元（含稅）新高紀錄，但2024年除了出國潮，最大影響還是三大國際精品包括LV、香奈兒、愛馬仕的改裝擴大工程，其中LV已在2024年耶誕前夕，以全新1-3樓店型登場， 緊接著2025年Q4至2026年Q1香奈兒、愛馬仕也將登場，受到工程浩大影響，2024年館內精品業績下滑6％，SOGO強調，在疫情三年SOGO復興店精品業績翻倍增長，疫後第一年6％衰退還可接受，也使得全年全店業績逾190億元，相較2023年減少4％，仍居全台單店第四大。（工商時報） 高雄前三大百貨商場業績趨勢 2024年漢神巨蛋仍維持第一名(約180億，成長約5%)，第二名為夢時代(約160億，成長約6%)，第三名為漢神本館(約137億，衰退約12%)。（SC2100) 新北三百貨 2024年大豐收 新北市板橋大遠百、新莊宏匯廣場、新店裕隆城等區2024年業績豐收。遠百小金雞板橋大遠百營收122億元，成長0.6%，穩坐新北第一；宏匯廣場業績50億元，年增22%；開幕一年的裕隆城營收突破50億元，今年目標成長一成、達55億元。（經濟日報） 改裝效益 台茂去年業績拉尾盤、今年挑戰78億 台茂購物中心在大規模改裝、導入Fine Dining三家高端餐飲品牌，最後二個月業績拉尾盤，帶動去年業績72.6億元、年增2.3％，續創歷史新高，今年訂下78億元年度目標，挑戰7.4％的年成長。（工商時報）

美國的購物中心產業在2007、2008年金融風暴的衝擊下，導致多年的汰弱留強過程。新增供給成長停滯，總存量甚至減少，後於2013年經過連續幾季的順利去化，零售不動產（購物中心為主）市場的租金終於能夠反轉下降的趨勢而略微調漲，消費者信心增加、零售業者財務穩健、新開店家數增加。這些新開店家使得購物中心的出租率提高，而新購物中心的開發仍大受限制，這也預示著零售不動產市場的健康發展。但是這幾年來最持久的、最具意義的趨勢是，持續成長擴大的電子商務對實體商店及實體購物中心帶來的爆炸性衝擊。 根據德意志銀行財富及資產管理集團，早在金融風暴發生之前，美國的購物中心市場已出現供給過多的狀況。零售不動產的供給增加速度，遠大於人口成長速度（在1995到2008年之間，美國的購物中心的可租賃面積增加30%，而同一段時間內人口數僅成長14%）。 而最近幾年的經濟及零售業發展趨勢都在在顯示出，零售支出的減少及對購物中心零售空間的需求降低，儘管目前市場已從其週期性低潮漸次恢復。這些變化部分導因於人口特性、經濟特性、及其他結構性特徵的變化。而帶來對購物中心產業的重大改變，而這些特性變化仍加速進行中。 然而帶來最重大最直接衝擊的是電子商務。電子商務的盛行，導致實體商店營業額減少、零售業者的擴展策略改變為更加重視網上通路、更威脅到地方性非連鎖零售業者。他們都是鄰里型購物中心的租戶來源，進一步搞亂了零售不動產市場的長期演變。未來可見的是零售空間需求的大量減少，有一部分將被服務型商家所取代，例如娛樂業者及餐飲業者。但整體市場還是需求減少，各大零售業者開店數量減少，更加爭取座落於最佳區位的最好的購物中心。而區位稍差或各方面軟硬體條件較差的購物中心將備嘗苦果，市場呈現強者愈強、弱者更弱的態勢。 轉載本協會出版品｜歡迎下載閱讀完整內容