2026 07/24 活動報導｜通識課程「商場蹓街學」- 台中場

會務報導
8月2日
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照片來源：本會秘書處（圖1: 蔡理事長推薦通識課程後，進階可上 2026 TCSCRE 專業課程）

續高雄場，本會於 7 月 24 日舉辦「台中場」通識課程，市場研究委員會主委孫仲慧（George Sun）授課介紹：目前台灣商業地產市場正處於高度活躍期。截至 2026 年 7 月，全台預計新增的商場及購物中心高達 86 間，其中以北部 41 間最多，南部 24 間次之，中部則有 18 間。在市場觀察上，孫主委提出三大關鍵開發模式，建議台灣未來的商業地產佈局：

TOD（Transit-Oriented Development）：以大眾運輸為導向的開發，如車站周邊商業設施。
POD（Park-Oriented Development）：以公園為導向，結合綠地與開放空間的商場開發。
SED（Sports & Entertainment District）：以運動及娛樂園區為核心的場域，如結合棒球場、巨蛋的複合開發案。

演講中詳細剖析了多個日本標竿案例，提供台灣業界具體的經營參考：

POD（公園導向開發）典範：如「澀谷宮下公園」與「名古屋久屋大通公園」，透過將公園設施與商場立體整合，打破傳統「純商場」思維，成功提升民眾的停留時間。
SED（運動娛樂園區）典範：以「東京巨蛋」及「ES CON Field 球場」為例，強調體育場館本身就是人流引擎。球賽與大型活動不僅是商場的集客工具，透過結合住宿、餐飲、溫泉與娛樂，將短暫的「活動客」轉化為穩定的「停留型消費」，此模式亦成為台灣近期巨蛋開發案的重要參考指標。
多元業態整合：如京都「A PIT AUTOBACS」將汽車服務與書店、咖啡廳結合，將單一功能的服務場域轉化為生活百貨；以及「新札幌 BiVi」，透過醫療設施與商業整合，創造極高頻的日常客流。

行銷 7.0 對應購物中心行銷管理

並以「行銷 7.0」理論對照購物中心行銷管理分享策略演進地圖（如下）

接著，授課商業地產的典範轉移：從「購物中心」走向「生活平台」—— Kevin 王韋欽董事剖析 POD 與需求治理新邏輯

真正改變商業地產的，是需求

王董事以「真正改變商業地產的，是需求」為題進行專題演講。他指出，商業地產的演進並非一場建築規模的競賽，而是對「人」的生活需求不斷挖掘與回應的過程。從「建築思維」轉向「生活方式思維」！

王董事在講座中揭示，台灣商業地產已進入第四代演化：從 1960 年代的「百貨時代」、2000 年代的「購物中心時代」、2010 年代的「主題體驗時代」，正式邁向「Demand Circle（城市需求圈）× 泛 POD（公園式城市商業綜合體）」的全新階段。

他強調，真正的競爭力不在於硬體設備的豪華程度，而在於思維模式的升級：從過去關注「樓地板面積、品牌數量」的建築思維，轉向經營「生活場景、連結城市空間」的生活方式思維。商業空間不再只是單純的「購物盒子」，而應是承載多樣生活型態的 Lifestyle Platform（生活方式平台）。

亞洲 POD 案例

王董事具有跨國開發及營運商業地產的經驗，課程分享在亞洲POD案例，特別指出在深圳、成都等地的生態系共生概念，部分內容分享如下：

資料來源：王董事簡報內容

每一座成功的 POD 都在回答同一個問題：「這座城市今天真正需要的是什麼？」。

即真正的競爭力在於：

先有生活，再有商業： 如麓湖生態城，確認生活機能與社群成熟後，商業價值才得以爆發。
創造「目的地經濟」： 未來的競爭不只是比品牌，而是創造完整的生活體驗，讓人願意專程前往。
複製方法而非建築： 成功的模式（如這有山、小梅沙）是針對氣候、地理與城市特色量身訂做的，而非生搬硬套。

七大亞洲經典案例成功路徑：

深業上城 (深圳)：提前佈局未來
- 透過串聯綠廊與導入強目的性業態，解決連廊過長、人流不足的問題，成為「園區式商業」與「城市綜合體」的結合。
觀瀾湖 (深圳)：目的地經濟
- 將地理位置偏遠的劣勢，轉化為「非來不可」的國際頂級度假區，整合高爾夫、酒店、國際學校與商業，打造國際級生態共生迴圈。
麓湖生態城 (成都)：生活與社群驅動
- 最經典的「先有生活，再有商業」案例。透過經營強大的「麓客社群」，將業主轉化為資源與活動的主理人，打造出兼具生態、藝文與教育的完整生活場域。
宮下公園 (東京)：都市更新典範
- 透過 PPP（公私合作）模式，將廢棄空間重新定位，透過屋頂綠化與立體商業，把土地價值還給城市。
K11 ECOAST (深圳)：策展式零售
- 導入「策展思考型」經營，將藝術展覽與文化交流作為獲客核心，將單純的消費轉化為深度的美學體驗。
特發小梅沙 (深圳)：海濱度假 POD
- 針對濱海城市需求，整合海洋世界、旅遊與公共海岸線，證明 POD 是依據產業與資源特色而演化的產物。
這有山 (長沙)：微氣候回應
- 以室內山地街區解決極端氣候（寒冷）的問題，透過創新的防火邏輯與建築空間，創造「全年度可停留」的奇蹟。

課程內容豐富精采，重點在場景經營 - 說明無論是存量再生（Brownfield）還是邊緣造鎮（Greenfield），核心都在於空間記憶、生態共生、以及文化藝術的策展能力。更多分享，敬請期待台北場！

【交流時間】顧副理事長與講師交流倡議：