澳洲商場｜2026 澳洲購物中心市場展望報告

（本文經「購物中心情報站」同意轉載）

前言：曾被低估的購物中心，正在重新被市場定價

過去幾年，全球零售市場歷經疫情衝擊、電商崛起、升息循環與消費信心波動，不少人曾預言實體購物中心將逐漸失去競爭力。

然而，2026年的澳洲市場卻呈現截然不同的景象。

根據 CBRE 最新研究，澳洲購物中心不僅沒有衰退，反而正受惠於人口成長、就業擴張與所得提升三大結構性力量，重新展現其作為「現代生活基礎設施」的價值。

在供給有限、租金回升、空置率下降及投資資金回流的環境下，購物中心正逐步從過去被視為防禦型資產，轉變為兼具穩定現金流與成長潛力的投資標的。

澳洲零售市場的成長引擎：人口、工作與所得三重紅利

澳洲零售市場最大的優勢，並非來自消費刺激政策，而是來自長期的人口結構成長。

CBRE預估：

澳洲人口將由 2025 年的 2,760 萬人增加至 2035 年的 3,200 萬人未來十年新增人口達440萬人

其中約三分之二來自移民人口與此同時，就業市場持續強勁。

2020至2025年間，澳洲新增約280萬名就業人口，而未來十年還將再增加290萬人。

平均年收入則預計從目前的10.5萬澳元提升至2035年的14.4萬澳元。

換句話說，未來十年澳洲將新增約1兆澳元的家庭收入，這些資金最終仍將流向住宅、零售、餐飲與休閒消費市場。這也是 CBRE 認為購物中心需求仍將持續增長的重要原因。

消費行為改變，但購物中心仍是最大受益者

澳洲消費者的支出結構在過去二十年間並未出現劇烈改變。食品與居住支出仍占整體消費約31%，但酒類與菸草支出下降後，更多預算轉向：娛樂、健康、服飾、旅遊體驗..等領域。

CBRE觀察到：「看起來更好（Look Good）、感覺更好（Feel Good）、旅遊更好（Travel Well）」相關產業，在過去20年間已額外取得約 8%的消費者錢包占比。

這也是為何近年購物中心招商結構出現明顯轉變，從過去以百貨公司為核心，逐步轉向：

美妝保養、運動休閒、餐飲體驗、健康服務、娛樂設施.. 等更符合生活方式消費的新業態。

電商沒有打敗購物中心，而是迫使其進化

電商仍持續成長，但速度已趨於穩定。

澳洲電商滲透率：

• 2025年：約14.6%

• 2029年：約16.7%

平均每年增加僅約0.6個百分點。這代表澳洲零售市場已進入「全通路競爭」階段，而非單純線上取代線下。購物中心的角色也因此改變。

如今許多零售商將實體店視為：

• 品牌展示中心

• 體驗場域

• 取貨據點

• 退貨中心

  
  

而非單純銷售場所。

CBRE 認為，Click & Collect（線上下單門市取貨）與退貨服務，反而進一步強化了實體購物中心的重要性。

超市成為購物中心最強護城河

澳洲購物中心與美國最大的差異，在於超市主導的商業模式。

目前：

94%的區域型與次區域型購物中心，至少擁有兩家超市進駐

典型組合包括：

• Woolworths

• Coles

• Aldi

等大型超市品牌。

這些超市平均占據約 8,500 平方公尺營業面積，部分甚至超過 13,000 平方公尺。

超市提供高頻次來客，使購物中心擁有穩定人流。

此外，近年快速成長的「Mini-major」租戶，例如：

• Chemist Warehouse

• JB Hi-Fi

• Cotton On

• Rebel Sport

  
  

等品牌，也逐漸取代傳統百貨公司的功能。這種結構讓澳洲購物中心展現比許多國家更強的抗風險能力。

空置率持續下降，租金重返成長軌道

疫情期間，購物中心曾透過租金減免協助租戶生存。但到了2026年，市場已出現明顯反轉。

CBRE發現：

近60%的購物中心空置率已低於5%

新型購物中心空置率甚至更低

另一方面，零售商的租金負擔率（Occupancy Cost Ratio）已低於疫情前水準。

尤其：

• 女裝

• 服務業

• 餐飲

  
  

等業種降幅最為明顯。在銷售成長快於租金成長的背景下，CBRE 認為購物中心租金具備重新上漲空間，未來幾年有望維持中個位數成長。

最大問題不是需求不足，而是供給不足

值得注意的是，澳洲購物中心市場正面臨明顯供給限制。2026至2028年間：

新增供給僅約70萬平方公尺。

然而同期：澳洲人口將增加約100萬人。更大的問題來自建築成本。

CBRE指出：

近期地緣政治事件可能再推升18%的建造成本。目前租金成長速度遠遠跟不上建築成本上漲速度，導致開發商新建購物中心的誘因下降。這意味著未來數年市場將持續處於供給受限狀態。

而供給受限往往是租金上漲與資產升值的重要基礎。

下一個成長故事：購物中心住宅化

CBRE 特別強調一項值得關注的趨勢：「購物中心混合開發（Mixed-use）」。

許多大型購物中心具備：

• 大面積土地

• 大眾運輸優勢

• 穩定商業機能

  
  

這些條件使其成為住宅開發的理想基地。未來購物中心不再只是購物場所。而可能逐漸轉型為：「住宅＋商業＋辦公＋娛樂」四位一體的城市生活中心。這也是全球大型商業地產營運商近年積極推動的轉型方向。

投資市場正在重新擁抱購物中心

2025年，澳洲購物中心投資交易量創下歷史新高。

市場出現三個明顯現象：

第一，機構投資人回流：大型基金與REITs重新進場，為市場注入流動性。

第二，資本化率（Cap Rate）開始壓縮：即使利率仍高，優質購物中心價格仍持續上升。

第三，投資報酬率預期改善：過去十年表現最佳的是鄰里型購物中心，年化報酬率達9.4%。

預測未來三年：

區域型購物中心年化報酬率有機會提升至約 8.9%。

主要驅動力將來自租金成長，而非資本利得。

結論 | 澳洲購物中心正在進入「第二成長曲線」

如果用一句話總結這份 CBRE 報告：

澳洲購物中心已從過去的「消費場所」，轉變為「生活基礎設施」。

它不再只是購物的空間，而是：

• 日常採買中心

• 社區服務平台

• 全通路物流節點

• 城市更新基地

• 混合開發載體

  
  

在人口持續增加、就業與所得同步成長、供給受限以及住宅化轉型等多重力量推動下，澳洲購物中心正迎來新一輪結構性成長。對投資人而言，這不只是租金與空置率的故事；對零售業者而言，這也不只是開店與招商的問題。

真正值得關注的是：當購物中心逐漸成為城市生活核心節點，它所創造的價值，將不再只是零售價值，而是整個城市價值。

原始資料來源: CBRE 報告 (英文)