日本商場｜從2025日本購物中心業績排名來分析：從「賣商品」走向「賣時間與體驗」
- George Sun
- 8月17日
- 讀畢需時 4 分鐘
日本「纖研新聞」日前進行第31回「全國主要SC問卷調查」，並公布2025年度日本購物中心（SC）營業額1～340名，可以看出日本SC市場正發生明顯的結構性轉變。2025年最值得關注的，並非哪一座商場奪得第一，而是日本購物中心已逐漸走出疫情後的「恢復期」，進一步進入以體驗消費、目的地化與既有商場再投資為核心的新成長階段。
首先，日本SC市場整體仍維持相當強勁的成長。此次調查中，可以與前一年比較的326家購物中心，其中有290家購物中心營業額成長，比例高達89%，已連續多年維持近九成商場成長。日本購物中心協會（JCSC）統計也顯示，2025年全日本SC推計銷售額達到約33.1兆日圓，再創歷史新高。這意味日本SC的成長已不能單純解釋為疫情後消費反彈，而是商場本身的經營模式正在改變。
第一個趨勢：體驗
其中最重要的關鍵字，就是「纖研新聞」直接寫在標題上的「#體驗」。過去日本大型購物中心主要依靠服飾、雜貨等物販業種創造業績，但近年餐飲、娛樂、親子、服務、活動及IP內容的重要性快速提升。尤其2025年多個月份都出現服飾銷售不振，SC整體營業額卻依然成長的情況，顯示日本SC已逐漸形成「服飾不好，不代表商場不好」的新結構。
換句話說，過去可能是「Fashion吸引人潮，再帶動餐飲」，現在甚至開始反過來，變成「餐飲、娛樂、活動先創造人潮，再帶動購物」。消費者前往SC的目的，不再只是買東西，而是吃飯、看電影、帶小孩、運動、參加活動、與朋友聚會，甚至單純休息。因此公園、屋頂空間、活動廣場、電影院、親子娛樂、健身房、寵物設施等過去被視為「附屬機能」的空間，現在反而成為增加來館頻率與停留時間的重要武器。
第二個趨勢：大型SC的目的地化
2025年度排行榜第一名「御殿場Premium Outlets」營業額達1,467億日圓，前段大型SC也普遍達數百億至千億日圓規模。這些強勢SC的共同特色，已不只是品牌數量多，而是能結合交通、觀光、餐飲、娛樂及休閒，創造「即使沒有明確 購物需求，也值得專程前往」的理由。
因此，日本SC正在形成兩種不同的流量戰略：都市型SC依靠車站、辦公、觀光及TOD掌握大量既有流量；郊區大型SC則透過Outlet、娛樂、餐飲、公園與活動，創造目的型的流量。兩者表面不同，核心其實相同：先創造來店理由，再創造消費。
第三個趨勢：日本正式進入「既有SC再投資」的時代
這裡的「既有SC」指的是已經存在、正在營業的購物中心；「再投資」則是業者不再投入新建商場，而是投入既有商場的改裝、擴建、品牌汰換、空間重整與功能升級。從「蓋更多購物中心」，轉向「把現有購物中心做得更好」。
2025年日本新開SC只有18座，數量明顯低於過去，但全國SC營業額卻持續創新高，代表未來市場競爭的焦點，已經從「還能蓋多少新Mall」，轉變為「既有Mall還能怎麼改」。透過大規模改裝、Tenant（承租戶、進駐廠商）重新配置、引進新的Anchor Store（主力核心店）、增加餐飲及娛樂業種、以及導入新的體驗內容，老商場同樣可以重新創造成長。而且再投資不只是「把裝潢弄漂亮」，更重要的是「重新定義商場」功能。
目前已經有多家開業超過20年的Mall，像是本站過去曾提過的 LaLaport Tokyo-Bay、LAZONA、以及其他購物中心，過去可能以「服飾」品牌為主，現在業者投入數十億日圓改裝，把部分服飾樓層改成大型餐飲、親子娛樂、超市、健身房、醫療服務、寵物設施，改善室內公共走道及休息空間，甚至增加戶外公園、活動廣場與休憩空間、運動場館等，這就是典型的「既有SC再投資」。
這也意味著，評估購物中心的KPI需要改變。過去產業最重視的是營業額、坪效與品牌數量；下一階段更應關注的是「來館頻率、停留時間與消費轉換率」。大型目的型SC追求的是Destination Power，中小型社區SC則更需要追求Frequency，透過超市、餐飲、健身、醫療、教育及生活服務，讓附近居民從「偶爾來 購物」變成「每週甚至每天都會來」。
日本SC市場已高度成熟，全國已有約3,000座SC，又進入高齡化且人口減少的階段，大量興建全新大型Mall的空間有限。相較之下，既有商場通常已經掌握了土地、交通節點、既有會員與固定商圈，重新投資的風險往往比從零開發新商場低。
因此，2025年日本SC排行榜真正透露的訊息，是購物中心已從「空間競爭」進一步走向「時間競爭」。未來最成功的商場，不一定是店最多、面積最大或服飾品牌最完整，而是最能回答三個問題：消費者為什麼要來？多久會再來？來了之後願意待多久？
2025年日本購物中心業績排名
日本「纖研新聞」總共列出2025年營業額排名前340名的購物中心及商場。但礙於版權，我們僅列出500億日圓以上的購物中心排名共23家，並翻譯成中文。原始 資料中並不包括AEON MALL的任何資料（像是兩間最大的購物中心如AEON Laketown、AEON MALL幕張心都心，以及其他多家AEON MALL等）。另外，在列表中的購物中心，當中有些把大型一些專門店的營運數字拿掉。
回到台灣的購物中心及百貨市場，在過去，購物中心及百貨思考的是「如何讓顧客買更多」；而現在首先要思考的，則是如何讓顧客願意來、經常來，而且待得更久。當消費者願意把時間留在商場裡，消費自然才有更多發生的可能。這正是從2025年日本購物中心市場中，找到最值得台灣購物中心借鏡的結構性轉變。
購物與零售商
同時，儘管台灣的購物中心及商場仍在持續發展階段，但畢竟市場已經逐漸飽和，除了興建中的新商場之外，已經營運10年以上的購物中心，要思考如何進行「再投資」，進行大改裝，「重新定義商場」。
撰文、攝影：孫仲慧（George Sun）// 購物中心情報站（sc2100.com）。照片拍攝於LaLaport TOKYO-BAY。
