三十有新專訪｜忠泰商場營運長 郭大睿
- 特刊專文
- 2024年11月28日
- 讀畢需時 2 分鐘
已更新：4月17日
購物中心的開發評估、 商場定位與建築規劃
購物中心的開發是一個從土地取得到建築規劃、興建再到經營管理的資本及技術密集的高度整合過程，其間涉及到多方的專業，也因為投資金額大，在實際興建前，務必經過建築、
市場及財務的開發可行性及風險評估，才不至於落入投資失敗的命運。
本文將以個人有幸參與桃園「台茂購物中心」、大魯閣購物中心系列的「草衙道」、忠泰集團「NOKE忠泰樂生活」為經驗基礎，探討購物中心開發的各個階段，包括開發評估、商場定位及建築規劃等的策略與考量，希望分享給有興趣參與購物中心開發的專業人士參考。
一、購物中心的開發流程與可行性評估
購物中心是商業地產中最重要、也是開發 及經營複雜度最高的產品類型，而一般購物中 心的開發商比較不喜為人作嫁，若沒有連結土 地、僅是純建物經營的興趣不大。因此開發商 通常從土地取得開始，嗣後進行投資興建和經 營管理，始能一舉獲取開發及經營的資本利 得，即屬重資產的開發策略。土地的取得可能 是自有土地、直接購地或租賃土地，也可能是 地上權或BOT…。一開始開發商必須根據土地 可開發商業的強度及使用屬性，來初始判斷是 否適宜進行商業用途開發。比如NOKE忠泰樂 生活的基地，原即是忠泰集團在大直持有多年 的商購/商娛的用途土地，以基地所在的區位及 都市計畫，可探究北市府對此區的定位及長遠發展性，而重劃區大面積的商購及商娛設定， 及未來區域內投注的公共及交通建設，應可奠 定此基地長期商業投資的價值。
當初判可進行商業投資開發後，隨即進行 開發可行性的細部評估，一般先從建築檢討開 始，了解基地所在的立地及建築條件，包括都 市計畫的細部計畫及土地使用分區管制規定、 基地的建蔽率及容積率推算基地可開發的商業 量體(60%/250%)，以及都市設計管制要點相關 規定，以NOKE忠泰樂生活為例，都市設計管 制規定對建築規劃影響至鉅，包括其對建築設 計平、立面、高度…等，以及景觀綠帶、視覺 廊道、及車道出口/入口設計，甚至須建立空橋 及迴廊系統…等，若未先研究清楚相關都市設 計管制規定，容易徒增建築設計往返檢討的時 間浪費。
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